0
21212
Газета Экономика Печатная версия

20.06.2016 20:29:00

Власти хотят обрушить рынок бабушкиных квартир

До 30% всего жилья должно стать арендным, считают чиновники

Тэги: доступное жилье, недвижимость, арендное жилье


доступное жилье, недвижимость, арендное жилье Глава АИЖК Александр Плутник и глава Минстроя Михаил Мень предлагают россиянам поучаствовать в строительстве государственных доходных домов. Фото РИА Новости

Президент России Владимир Путин поручил к 1 октября подготовить предложения по программе обеспечения жильем россиян к 2025 году. Тема доступности жилья для россиян более чем актуальная. Сегодня, по оценкам Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), около 23 млн семей в РФ нуждаются в улучшении жилищных условий. При этом почти 8 млн из них потенциально готовы рассмотреть в качестве альтернативы арендное жилье, сообщают в АИЖК. Решить проблему нехватки жилья в ведомстве намерены за счет возведения «государственных доходных домов», в строительстве которых предлагается поучаствовать и обычным россиянам.

Пока же рынок наемного жилья в России довольно скромный. И по большей части он остается в серой зоне. Так, по оценкам АИЖК, сегодня около 4 млн семей в России арендуют жилье на рыночных условиях, из которых 3,3 млн – у физических лиц. К слову, по оценкам, легальный рынок арендного жилья в Москве занимает лишь 1%. Очевидно, текущие предложения АИЖК по созданию «государственных доходных домов» в том числе ставят целью обелить рынок наемного жилья, сделав его более прозрачным.

Так, в качестве решения для части домохозяйств жилищного вопроса АИЖК намерен до конца этого года инвестировать около 30 млрд руб в арендное жилье. «Сейчас на рынке жилой недвижимости время возможностей. Планируется, что Наблюдательный совет АИЖК, правительство России подтвердят планы АИЖК на инвестиции в размере 30 млрд руб до конца 2016 года в проекты арендного жилья», – сообщил в конце прошлой недели гендиректор АИЖК Александр Плутник. В первую очередь, по его словам, речь идет о реализации проектов строительства арендного жилья в крупных городах России с жилой площадью от 20 до 100 метров.

Предполагается, что АИЖК будет приобретать жилые объекты через договора долевого участия, формировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ) и уже потом предлагать паи на открытом рынке квалифицированным и неквалифицированным инвесторам. «Мы рассчитываем на поддержку со стороны Центробанка (ЦБ) в вопросах управления и вопросах реализации паев фондов, сформированных за счет арендных апартаментов, напрямую неквалифицированным инвесторам. В течение годичного срока АИЖК будет выводить на рынок указанные ЗПИФы», – указывает Плутник

То есть, объясняли ранее в агентстве, АИЖК выступит координатором сторон – создаст свою управляющую компанию, привлечет инвесторов и с помощью банка-партнера создаст целевой фонд для выкупа строящегося жилья у застройщиков. Затем агентство подберет проект с перспективами сбыта наемного жилья и подрядчика, обеспечит контроль и поддержку строительства, а также выступит гарантом строительных рисков и соинвестором.

Другим механизмом развития рынка наемного жилья станет выпуск ипотечных ценных бумаг, обеспеченных обязательствами наймодателя под залог построенного наемного жилья, поясняют в АИЖК. «Банк, выдавший кредит юридическому лицу на строительство жилья для найма, будет иметь возможность рефинансировать его, продав закладную в АИЖК. Объем такого выкупа будет определяться размером госфинансирования (субсидирования или льготного фондирования), предоставленного АИЖК на данные цели, а также спросом со стороны инвесторов на ценные бумаги, выпущенные АИЖК по этому продукту. Внедрение такого механизма позволит развивать на рыночных принципах кредитные продукты ипотечного кредитования юридических лиц», – объясняли в агентстве.

В целом же перспективность проектов АИЖК в сегменте арендного жилья зависит от многих факторов. «Мы понимаем, что сегодняшняя «цена» денег пока не делает привлекательным этот бизнес в масштабном плане в части большинства субъектов РФ. Сейчас мы пытаемся понять, что еще необходимо отрегулировать, чтобы эта ниша стала инвестиционно-привлекательной», – подчеркивал глава Минстроя Михаил Мень. При этом, по мысли министра, основной фактор, сдерживающий сегодня развитие арендного жилья в России, – дорогие кредиты. «Проблема (в развитии арендного жилья в РФ – «НГ») в цене денег. Потому что, все-таки, чтобы построить арендный дом, нужно взять кредит и расплачиваться по этому кредиту. Получается, что экономики здесь нет», – пояснял министр.

Сделать сегмент арендного жилья более привлекательным в Минстрое намерены в том числе и за счет налоговых послаблений. «Необходимы меры налогового стимулирования на имущество по наемным домам, включая апартаменты, упрощение механизма регистрации граждан в арендном жилье, включая апартаменты», – указывает Мень. «Государство готово предоставить определенные налоговые льготы, в том числе налоговые вычеты по расходам физических лиц на аренду жилья (по аналогии с вычетами при покупке жилья). Мы ожидаем от Минстроя РФ и от Минфина РФ внесения соответствующих предложений по законодательству», – подтвердил первый вице-премьер Игорь Шувалов, указав, что арендный рынок должен сегодня развиваться за счет «прозрачных коллективных инвестиций». «Граждане должны быть уверены, что это не очередная «пирамида», а надежная финансовая организация, которая привлекает средства граждан», – поясняет правительственный чиновник.

Если же пилотные проекты АИЖК по арендному жилью будут признаны удачными, то власти планируют распространить их и на другие регионы. «Мы сейчас попробуем на наиболее удачных площадках (партнером в этом случае выступает Интеко) в Москве. Посмотрим, как это арендное жилье будет сдаваться в Москве. Чтобы в 2017 году проект могут стартовать не только в Москве, но и в других крупных городах», – сообщает Игорь Шувалов. В результате, полагает вице-премьер, доля арендного жилья в РФ может составить от 20 до 30%.

При этом пока речь не идет об инвестициях в дома экономкласса. Как известно, агентство подписало меморандум о сотрудничестве с компанией «Интеко» по созданию арендного жилья на базе апарт-комплекса на Ходынском поле в Москве. В частности, АИЖК купит у «Интеко» 295 апартаментов и 50 машиномест. Сумма сделки составит 2 млрд руб. «В соответствии с условиями меморандума, договоры долевого участия (ДДУ) на апартаменты и машиноместа начнут заключаться в третьем квартале 2016 года», – уточняют в АИЖК. Ранее в апреле АИЖК договорилось с группой ВТБ о выкупе двух корпусов с апартаментами общей площадью 46 тыс. кв. м в строящемся многофункциональном комплексе рядом с Кутузовским проспектом в Москве, который также планируется использовать в качестве арендного фонда.

Опрошенные же «НГ» эксперты пока не видят особых перспектив у затеи АИЖК. «О развитии арендного бизнеса в России речь идет много лет. Однако никаких подвижек в данном вопросе мы так и не увидели», – напоминает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «Отечественный рынок живет по своим законам», – подчеркивает она. Строительство арендных домов в той же Европе экономически более эффективно, чем в РФ. Если в Европе считается нормальным переезжать много раз, не обременяя себя собственностью, то российские граждане едва ли не главной целью в жизни ставят покупку недвижимости. «Многие берут дорогостоящие кредиты на десятки лет. Кроме того, как позволить себе съем жилья на пенсии, когда ее размер в два раза ниже средней арендной ставки?» – задается вопросом Литинецкая.

«Средняя доходность от арендного бизнеса для частных инвесторов сейчас составляет 4-6%. Эти показатели не сопоставимы даже с процентами по банковским вкладам, не говоря уже о возможной доходности от перепродажи квартир. Инвесторов, как средним, так и более мелким гораздо интересней вложить свободные средства в новостройку и получить 15-25% за время ее строительства, то есть за 1-5-2 года», – указывает руководитель аналитического центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.

Спрос на аренду наиболее высок в низком ценовом сегменте, напоминает Богданюк. То есть доходным домам конкуренцию с «бабушкиными» квартирами выдержать будет непросто в силу наличия у них дополнительных затрат на налоги и управление активом. «Серый» арендный рынок из числа рантье, не выплачивающих налоги, в России в разы превышает долю «белого» сегмента аренды, поэтому доходные дома как таковые пока не получили своего развития в России, это только единичные проекты и больших их становиться не будет так как в реалиях рынка аренды в России это не конкурентоспособное по большей части предложение для массового потребителя», – считает эксперт. Расходы на эксплуатацию таких домов не позволяют снижать цены до уровня «бабушкиных» квартир, которые за счет цены всегда будут выигрывать. «Сделать же доходные дома интересными потребителям и тем самым выгодными инвестору можно, в первую очередь, за счет «обеления» арендного рынка и сокращения доли «серой» демпингующей аренды», – рассуждает он.

Массового распространения такие активы, оформленные в ПИФы так и не получили, что по идее должно бы было настораживать АИЖК, обращает внимание управляющий партнер Effective Management Group Борис Чистяков. «Вариантов привлечь большой объем инвестиций от физических лиц у АИЖК нет, с учетом экономической ситуации в стране», – считает эксперт. Чтобы реализовать такой проект успешно и с конкурентными арендными ставками, продолжает Чистяков, понадобится удешевлять его на каждом шагу. «А это означает не только дешевые деньги, но и максимальное упрощение надстройки, что сложно, если идти по пути владения данной недвижимостью через юридические лица, или достаточно сильно зарегулированные ПИФы», – сообщает эксперт.

Тем не менее, введение института аренды жилья на рынке коммерческой недвижимости позволит застройщикам привлекать необходимое для завершения проектов финансирование, обеспечит оборачиваемость метров, выведет из тени рынок частной аренды, а для потребителей станет приемлемым решением квартирного вопроса, рассуждает директор направления компании StrategyCapitalAdvisor Наталья Круглова


Оставлять комментарии могут только авторизованные пользователи.

Вам необходимо Войти или Зарегистрироваться

комментарии(0)


Вы можете оставить комментарии.


Комментарии отключены - материал старше 3 дней

Читайте также


Московские депутаты требуют от мэрии новую программу расселения пятиэтажек

Московские депутаты требуют от мэрии новую программу расселения пятиэтажек

Татьяна Бортникова

Чиновники спорят с парламентариями и экспертами по поводу того, надо ли продолжать сносить здания первого этапа индустриального домостроения

0
1164
Россияне заключили в Финляндии в прошлом году 155 сделок с недвижимостью

Россияне заключили в Финляндии в прошлом году 155 сделок с недвижимостью

0
700
Квартиры продают прямо с жильцами

Квартиры продают прямо с жильцами

Анатолий Комраков

За год в 5 раз выросло количество московского жилья, которое одновременно и сдано в аренду и выставлено на продажу

0
3134
Снижение доходов не дает россиянам житья

Снижение доходов не дает россиянам житья

Анатолий Ярославцев

Гражданам все сложнее решать квартирный вопрос

0
4334

Другие новости

24smi.org