0
4664
Газета Экономика Печатная версия

22.12.2017 00:01:00

Жилищный рынок вернулся на три года назад

Граждане наращивают ипотечные кредиты на фоне падения цен на жилье

Тэги: недвижимость, жилье, строительство, ипотечное кредитование

Полная On-Line версия

До трети новостроек в стране пока не нашли покупателя.	Фото PhotoXPress.ru
До трети новостроек в стране пока не нашли покупателя. Фото PhotoXPress.ru

Ввод жилья в РФ за год упал на 4%. Правда, чиновники считают, что рынок жилой недвижимости в этом году начал выкарабкиваться из кризиса. Главным аргументом оптимистов стал рост ипотечного кредитования. По итогам года в РФ будет выдано кредитов на 2 трлн руб. – это больше, чем три года назад. Рост ипотеки свидетельствует о восстановлении спроса. Но как тогда объяснить продолжающиеся падение цен на недвижимость и избыток предложения на рынке? Снижение цен продолжится на фоне отказа властей от механизма долевого строительства, предупреждают эксперты.

По итогам этого года объем выданных ипотечных кредитов может достигнуть 2 трлн руб., сообщал глава Минстроя Михаил Мень. «У нас в 2014 году был рекорд по объему ипотечных кредитов в денежном выражении – люди взяли на 1 трлн 860 млрд руб. Докладываю вам наши прогнозы – в текущем году может быть выдано ипотечных кредитов на сумму, близкую к 2 трлн руб.», – приводит его слова ТАСС. При этом уже на 1 ноября 2017 года ипотечных кредитов уже выдано на сумму 1,5 трлн руб., что на 30% выше показателей аналогичного периода прошлого года, замечали в Минстрое. В количественном выражении выдача ипотеки также станет рекордной, считают чиновники. Ожидает более 1 млн кредитов по итогам 2017 года, говорит Мень. Заметим, в количественном выражении столько же жилищных займов было выдано и в 2014 году. Министр такой рост ипотечного кредитования связывает со снижением банковских ставок. «Наконец-то преодолен психологический рубеж: на сегодняшний день ставки на вторичке – 10%, по новостройкам – 9,8%», – сказал он.

Действительно, соглашаются эксперты «НГ», ставки по ипотеке сегодня находятся на рекордно низком для России уровне. «В течение 2017 года несколько раз снижалась ключевая ставка, что привело и к уменьшению стоимости ипотеки. Если год назад ипотеку на вторичном рынке можно было получить в среднем под 13% годовых, то сейчас – уже примерно под 10%. На первичном рынке средние ставки находятся примерно на таком же уровне, однако в рамках отдельных программ ставки приближаются к 6%», – обращает внимание руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru» Олег Репченко.

Именно благодаря снижению процентных ставок объем ипотечных сделок в 2017 году вырос почти в два раза, замечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «По мере снижения ставок росло не только количество ипотечных покупок, но и размер кредитов, так как в связи с меньшей долговой нагрузкой, которую влекут за собой высокие ставки, покупатели решались на более существенные суммы займов», – рассказывает она, подчеркивая, что снижение ставок сделало ипотеку более доступной.

Ипотеку брали не только для покупки жилья в новостройках. В 2017 году продолжилась тенденция к постепенному увеличению сделок на вторичном сегменте. Особенно заметен этот тренд был в столичном сегменте. «Если рассматривать ипотечный рынок столицы в целом, то мы увидим, что соотношение ипотечных заемщиков составляет 52% на первичке и 42% на вторичке. Остальные 6% – это заявки, связанные с рефинансированием или покупкой под залог квартиры любого другого объекта недвижимости. Если же в целом рассматривать ситуацию на российском рынке недвижимости, то счет идет в пользу вторички: 62% против 34% покупателей соответственно», – обращает внимание директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Объяснить такую тенденцию просто. «В некоторых банках ставки по кредитам на вторичное жилье опустились ниже, чем на объекты в новостройках. Кроме того, ипотечные заемщики, делающие выбор в пользу вторички, а не новостроек, получают возможность после покупки сразу переехать в приобретенную квартиру, что удобно для семей с детьми», – продолжает эксперт.

В итоге ипотека становится главной движущей силой рынка, считает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «Общая тенденция к росту спроса и увеличению доли ипотечных сделок в продажах наметилась еще в 2016 году, когда продолжалось субсидирование ипотеки. Однако в 2017 году произошло важное изменение: теперь рынок не нуждается в господдержке, ставки снижаются без помощи государства, вызывая тем самым рост покупательской активности. То есть искусственный драйвер роста заменили естественные рыночные силы», – делает вывод она. И, с одной стороны, рост ипотечных сделок – это нормальная траектория развития жилой недвижимости, рассуждает Литинецкая. «Но в то же время отечественная кредитно-денежная система не столь стабильна и предсказуема, как в других странах, а стоимость заемных средств в целом остается высокой. Таким образом, усиление роли ипотеки несет в себе долгосрочные риски», – предупреждает эксперт.

Тем не менее, считают в Минстрое, именно ипотечный сектор удержит объем ввода нового жилья на уровне 76–78 млн кв. м по итогам года. В настоящее время разрешения на ввод получают проекты, заложенные в кризисном для строительства 2015 году, отметил он. «Вопреки скептическим заявлениям серьезного падения (объемов ввода жилья. – «НГ») не произошло», – подчеркнул министр. В 2014–2016 годах достигнуты рекордные объемы ввода жилья на уровне 80–85 млн кв. м в год. По данным ведомства, на 1 декабря 2017 года в России уже введено в строй 60,4 млн кв. м жилья. «В декабре идут самые активные вводы, и у нас есть основания полагать, что в декабре разрыв по вводу между текущим и прошлым годами уменьшится», – заключил Мень.

Бум жилищного кредитования действительно поддержал спрос, но он же привел к снижению цен, продолжает Репченко. «В целом в 2017 году на рынке сохранился тренд на снижение цен на фоне большого объема предложения при ограниченном спросе. Цены на вторичном рынке с конца 2016 года снизились на 2% – со 169 500 до 166 300 руб. за 1 кв. м. Аналогичное снижение цен зафиксировано и на рынке новостроек: с 201 400 до 197 900 руб. за 1 кв. м», – сообщает он.

Снижение цен также говорит и о превышении предложения на рынке над спросом, указывали аналитики рынка (см. «НГ» от 21.12.17). И, очевидно, можно ожидать в дальнейшем существенного роста предложения. Заявления властей о необходимости отказаться от такой уже устоявшейся формы, как долевое строительство, и замены ее на проектное финансирование может привести к существенному роста предложения, поскольку застройщики постараются вывести на рынок как можно больше своих проектов, не исключает Ирина Доброхотова.

Напомним, ранее российские власти объявили о необходимости отмены механизма долевого строительства и замены его на проектное банковское финансирование. «Подобный поворот стал самым ярким событием уходящего года. И скорее всего 2017-й станет последним годом в истории рынка строящегося жилья в его сегодняшнем облике», – рассуждает гендиректор Tekta Group Роман Сычев. В уходящем году это новшество мало отразилось на рынке, однако перспективы не радуют экспертов уже сегодня. «В связи с изменениями в 214-ФЗ (закон о долевом строительстве. – «НГ») застройщики будут находиться в подвешенном состоянии, так как теперь им придется каждый раз доказывать рентабельность своих проектов банку. Из-за этого уже на стадии планирования многие непрофессиональные и мелкие игроки не выдержат ужесточенных «правил игры» и покинут рынок», – полагает председатель совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко. С одной стороны, это хорошо, продолжает он, так как на рынке останутся только надежные застройщики. «Что касается цен на недвижимость, безусловно, грядущие изменения оставят на них свой отпечаток. В связи с переходом к модели проектного финансирования потребителю придется «платить рублем» за все дополнительные издержки, которые понесет девелопер в рамках реализации проекта. Все это, безусловно, ляжет на стоимость квадратного метра», – отмечает Мищенко.

Кроме того, застройщики всерьез опасаются, что новшество не приведет к решению проблемы дольщиков, как надеются власти, а лишь спровоцирует появление новых обманутых дольщиков. «Закон написан достаточно жестко… Внутри закона есть определенные сложноисполнимые нормы, и мы боимся, что будет выплеснут ребенок вместе с грязной водой, и выяснится, что больной умер от вскрытия. В итоге это приведет к увеличению их (застройщиков) проблем и приведет к появлению дополнительных обманутых дольщиков», – рассказывал в среду на заседании президентского Совета по стратегическим и приоритетным проектам президент ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» Леонид Казинец. А для замещения выпадающих средств из-за отказа от долевого строительства отрасли потребуется как минимум 5 трлн руб., продолжил он.

Отказ от долевого строительства объясняется попыткой решить проблему обманутых дольщиков (см. «НГ» от 09.11.17). Перекладывать на плечи россиян связанные с долевым строительством риски больше невозможно, подчеркнул в среду президент Владимир Путин.

Еще одним ярким событием в сфере недвижимости стали планы московских властей по реновации жилищного фонда. Вкупе с переходом на проектное финансирование эти меры усугубят затоваривание рынка, а значит, снижение цен продолжится. «В рамках программы реновации город будет строить жилье, в том числе и на продажу. Это будет крупный конкурент для коммерческих застройщиков, который к тому же имеет ресурс для того, чтобы устанавливать невысокие цены. Поэтому девелоперы будут стремиться вывести максимально возможное количество запланированных проектов до начала активной реализации программы», – заключает Олег Репченко.


Оставлять комментарии могут только авторизованные пользователи.

Вам необходимо Войти или Зарегистрироваться

комментарии(0)


Вы можете оставить комментарии.


Комментарии отключены - материал старше 3 дней

Читайте также


Программа реновации уже позволила получить новое жилье 10 тысячам горожан

Программа реновации уже позволила получить новое жилье 10 тысячам горожан

Татьяна Астафьева

Самый масштабный городской инфраструктурный проект столицы в 2018 году перешел в активную фазу

0
683
Минстрой РФ готов поддерживать покупательский спрос на жилье

Минстрой РФ готов поддерживать покупательский спрос на жилье

0
878
Забастовка храма Гроба Господня (5)

Забастовка храма Гроба Господня (5)

Крупнейшая за 30 лет церковная акция протеста прошла в Иерусалиме

0
2081
Население не может вернуть банкам почти триллион рублей

Население не может вернуть банкам почти триллион рублей

Анастасия Башкатова

Специалисты Центробанка испугались ипотечного пузыря

0
1754

Другие новости

Загрузка...
24smi.org