Владимир Кузнецов
Фото Real Estate Finance Stock photos by Vecteezy
Решение о наделении Федеральной службы по финансовому мониторингу (Росфинмониторинг) правом самостоятельно устанавливать порог обязательного контроля сделок с недвижимостью представляет собой одно из наиболее значимых изменений в сфере государственного надзора за частной собственностью. Мера, вступившая в силу 9 января, означает существенное расширение полномочий ведомства и направлена на повышение эффективности борьбы с легализацией преступных доходов. Однако она неизбежно затрагивает интересы добросовестных участников рынка, вызывая вопросы о границах вмешательства государства в частные финансовые операции.
Ключевое нововведение заключается в том, что порог обязательного контроля, ранее жестко зафиксированный в Федеральном законе № 115-ФЗ, теперь может оперативно меняться решением самого Росфинмониторинга. Это позволяет ведомству быстро реагировать на новые схемы отмывания денег, не дожидаясь внесения поправок в федеральное законодательство.
На данный момент установлены следующие пороговые значения: 5 млн руб. для сделок с недвижимостью, совершаемых физическими лицами и индивидуальными предпринимателями; 75 млн руб. для сделок, совершаемых юридическими лицами (за исключением кредитных организаций). Таким образом, под обязательный контроль попадает любая сделка физического лица, превышающая 5 млн руб. Учитывая стоимость жилья в крупных городах, это затрагивает значительную часть стандартных операций купли-продажи квартир, домов и земельных участков.
Для обычных граждан, которые не ожидают проверок при стандартной сделке, расширение надзора означает необходимость быть готовыми к повышенному вниманию к источникам происхождения средств и к потенциальному усложнению процедуры. Прежде всего им необходимо заранее подготовить и иметь под рукой исчерпывающий пакет документов, подтверждающих легальность денежных средств, используемых в сделке. Это могут быть налоговые декларации, справки 2-НДФЛ, договоры продажи другого имущества, свидетельства о праве на наследство, договоры дарения и прочие финансовые документы. Отсутствие таких документов или их неполнота может стать причиной задержки или даже отказа в проведении операции со стороны банка или нотариуса, выступающих субъектами первичного финансового мониторинга.
Кроме того, участникам сделки следует быть готовыми к увеличению сроков проведения транзакции, поскольку запросы и проверки, связанные с 115-ФЗ, требуют времени. Взаимодействие с банком или нотариусом может включать предоставление пояснений, что является новой реальностью для добросовестных покупателей и продавцов.
Несмотря на то что контроль распространяется на обе формы расчетов, риски и механизмы проверки различаются. Безналичные расчеты (через банковские счета, аккредитивы, эскроу) автоматически попадают в поле зрения банков, которые являются основными субъектами первичного финансового мониторинга. Банк обязан передать информацию о сделке в Росфинмониторинг, если сумма превышает установленный порог. Риск для добросовестного гражданина заключается в возможной блокировке счета или запросе документов, подтверждающих легальность средств, что может затянуть сделку.
Наличные расчеты традиционно считаются более рискованными с точки зрения финансового мониторинга, поскольку они менее прозрачны. Однако при сделках с недвижимостью, сопровождаемых нотариусом, именно он выступает субъектом контроля и обязан передать сведения о сделке, если она превышает порог. В случае использования наличных средств, особенно крупных сумм, риск привлечения внимания возрастает, и гражданину потребуется предоставить убедительные доказательства законности происхождения этих средств (например, договоры продажи другого имущества, справки о доходах, декларации).
Если сделка попадает под обязательный контроль, это не означает автоматического обвинения в неправомерных действиях. Это лишь сигнал для дальнейшей проверки. В случае запроса документов или блокировки операции гражданину необходимо в первую очередь сохранять спокойствие и немедленно обратиться к юристу, специализирующемуся на финансовом мониторинге. Затем следует предоставить полный пакет документов, подтверждающих законность сделки и происхождение денежных средств. К таким документам относятся договоры купли-продажи, свидетельства о праве на наследство, налоговые декларации, справки 2-НДФЛ, договоры дарения и прочие. Крайне важно сотрудничать с банком или нотариусом, предоставляя запрашиваемую информацию в установленные сроки.
Повышенное внимание к сделкам, особенно через посредников (риелторов, юристов), может усилить страх проверок среди населения. Это может привести к тому, что некоторые граждане, не желая проходить процедуру подтверждения доходов, решат отказаться от крупных сделок или будут искать способы обхода контроля, что, в свою очередь, создает новые риски.
Усиление контроля через посредников, которые также являются субъектами 115-ФЗ, теоретически должно повысить прозрачность. Однако на практике это может привести к снижению доверия к рынку, поскольку посредники вынуждены будут выполнять функции квазиконтролирующих органов, задавая клиентам неудобные вопросы о происхождении их капитала. Это может вызвать отток части сделок в «серую» зону или, наоборот, привести к отказу от сделок, что негативно скажется на ликвидности рынка.
Основная задача государства в этих условиях – сохранить баланс между эффективной борьбой с незаконными схемами и защитой прав добросовестных граждан. Расширение полномочий Росфинмониторинга является мощным инструментом в борьбе с отмыванием денег, но его применение должно быть строго пропорционально риску. Нарушение баланса может произойти, если, например, проверки будут проводиться без достаточных оснований, создавая избыточную бюрократическую нагрузку. Также нарушения возможны в ситуациях, когда сроки рассмотрения документов чрезмерно затягиваются, парализуя законные сделки.
Для сохранения доверия к рынку и защиты прав граждан необходимо, чтобы Росфинмониторинг и субъекты первичного контроля (банки, нотариусы) действовали в рамках четких, прозрачных и публично доступных методических рекомендаций. Добросовестный гражданин должен иметь возможность быстро и без лишних сложностей доказать легальность своих средств. В противном случае расширение надзора может привести не только к снижению числа незаконных операций, но и к необоснованному усложнению жизни законопослушных собственников.