Ольга Соловьева
Объемы строящегося жилья в РФ превысили многолетние показатели. Фото Reuters
Несмотря на все стремление Центробанка (ЦБ) РФ затормозить выдачу льготной ипотеки, чтобы остановить рост цен на недвижимость и закредитованность населения, сами банкиры ожидают в ближайшие месяцы аномального спроса на льготные кредиты на фоне завершения ряда госпрограмм. Настраиваются на повышенный спрос на покупку новых квартир и сами девелоперы, сообщают в компании «Дом. РФ». По мнению экспертов, продление «Семейной ипотеки» до 2030 года обеспечило их спросом на ближайшие шесть лет.
К началу мая объем находящегося на этапе строительства многоквартирного жилья в России превысил 110 млн кв. м, сообщили в понедельник в госкомпании «Дом. РФ». Тем самым был побит рекорд доковидного 2019 года.
В апреле 2024 года было начато строительство 4,7 млн кв. м жилья, что на 20% больше показателей апреля 2023 года. За январь–апрель 2024 года стартовали проекты на 15,5 млн кв. м – на 14% больше, чем за четыре месяца 2023 года, и примерно на 40% больше, чем за аналогичный период 2021–2022 годов. Общий объем строящегося жилья продолжил расти ускоренными темпами (+2,3% за апрель 2024 года после +2,1% за март) и достиг 110,6 млн кв. м на 1 мая 2024 года (+10% к тому же периоду прошлого года).
Застройщики наращивают предложение жилья в условиях высокого уровня «распроданности» текущих проектов. Третий месяц подряд запуски новых проектов превышают показатели 2021–2023 годов. «Динамика запуска новых проектов строительства жилья в 2024 году опережает высокие показатели 2023 года прежде всего за счет роста объема строительства в регионах, несмотря на высокий уровень ставок в экономике», – подчеркивает руководитель аналитического центра «Дом. РФ» Михаил Гольдберг. По его словам, сейчас начинается строительство проектов, ввод в эксплуатацию которых предусмотрен в 2026–2027 годах. «Это значит, что отрасль уверена в стабильном спросе на новое жилье», – уверен он. Причину такой уверенности Гольдберг объясняет влиянием нескольких факторов: продлением программы «Семейная ипотека», которая сейчас занимает больше половины выдачи ипотеки с господдержкой, ожидаемое снижение ключевой ставки в 2025 году и рост доходов населения.
Рост объемов строящегося в РФ жилья наблюдается на фоне многолетних попыток чиновников Центробанка ограничить выдачу новых жилищных кредитов. «Широкая безадресная программа должна исчерпать свое действие летом и не возобновляться. А адресные программы – в том числе «Семейную ипотеку» – мы всегда поддерживали», – утверждала в марте глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Ипотека с господдержкой должна распространяться на людей, которым нужна помощь в финансировании покупки жилья исходя из общих социально-экономических целей или в рамках программ развития отдельных регионов, требуют чиновники ЦБ РФ.
В апреле Эльвира Набиуллина говорила, что выгоды от массовых льготных ипотечных программ «съедаются» ростом цен на жилье. «Ситуация на рынке ипотеки должна приводить к улучшению доступности жилья, а не ценового пузыря. Выгоды от низких ставок не должны «съедаться» ростом цен, как это происходит… Мы видим, что за четыре года массовой льготной ипотеки средние цены квартир выросли где-то в два раза на первичном рынке, а зарплаты и доходы – где-то в полтора раза. То есть рост цен на жилье опережает доходы», – рассказывала она. ЦБ тревожит и увеличение разрыва цен на первичное и вторичное жилье. По итогам прошлого года этот разрыв составлял 44% при исторической норме где-то около 10%, говорила Набиуллина.
Подорожание жилья ведет к закредитованности населения. По словам Набиуллиной, почти каждый второй ипотечный заемщик в России отдает за кредит свыше 80% своих доходов. «Рост ипотечного портфеля на 35% за год – такой рост ведет и к подорожанию жилья, и к росту закредитованности граждан. Мы видим, что за последние два года в полтора раза увеличилась доля ипотеки людям с высокой долговой нагрузкой. И в четвертом квартале прошлого года почти каждый второй заемщик, 45%, получал ипотеку с перспективой, что на платежи ему придется тратить более 80% своих доходов», – заявляла глава ведомства (см. «НГ» от 16.04.24).
В России на сегодняшний день действует несколько льготных ипотечных программ. Льготная ипотека на новостройки под 8%, которая должна завершиться в июле; ипотека для IT-специалистов под 5%, которая действует до конца года. А также «Семейная ипотека» под 6%, которую власти продлили до 2030 года. И банкиры полагают, что в ближайшие месяцы выдача льготной ипотеки даже ускорится. «Высокая ключевая ставка и повышенный первый взнос по господдержке в совокупности с новой риск-политикой ЦБ РФ постепенно замедляют рынок ипотеки. Но в ближайшие два месяца тренд может измениться – заемщики ждут завершения льготной программы со ставкой 8%, так что май-июнь могут стать аномальными с точки зрения спроса», – рассказывает начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин.
По его словам, объем выдач за первые шесть месяцев 2024 года может составить порядка 2,8 трлн руб. Однако во втором полугодии спрос на ипотеку снизится.
По данным ВТБ, российские банки в апреле нарастили выдачи ипотеки на 2% по сравнению с предыдущим месяцем, однако снизили на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Так, в апреле продажи ипотеки в России достигли 455 млрд руб., что на 2% больше, чем в марте. В то же время с начала года было выдано кредитов на 1,5 трлн руб. Это на 18% меньше, чем в первые четыре месяца 2023 года. В самом банке также замечают, что 70% их сделок по ипотечным кредитам приходится именно на льготные программы.
На прошлой неделе в Объединенном кредитном бюро (ОКБ) подсчитали, что в марте российские банки выдали 126 тыс. ипотечных кредитов на сумму в 500 млрд руб., что на 39% и 36% ниже, чем годом ранее. В компании Frank RG сообщали, что в марте объем выданных ипотечных кредитов составил 102 тыс. кредитов на 442 млрд руб., что на 23% меньше, чем в аналогичный период прошлого года и на 34% больше, чем в феврале 2024 года. Из них по программам с господдержкой в марте было выдано 61 тыс. кредитов на 323 млрд руб. Таким образом, доля господдержки в общем объеме выдачи превысила 70%.
Рост выдачи ипотечных кредитов в марте к февралю эксперты связывают с отменой крупными банками комиссий для застройщиков по льготным программам. Годовое снижение связано с мерами Центрального банка по «охлаждению» рынка ипотеки, а также с высокой ставкой по рыночным программам.
Многие эксперты «НГ» считают, что торможение жилищного строительства в РФ не является целью Центробанка.
«Регулятор последовательно борется за снижение доли субсидированных кредитных программ в общем числе сделок на рынке новостроек. Но сам по себе факт активного развития строительной отрасли никогда не вызывал нареканий у ЦБ. Напротив, масштабное строительство как городского, так и загородного жилья способствует комплексному освоению территорий, созданию новых мест приложения труда, улучшению жилищных условий миллионов россиян. С точки зрения ЦБ, проблема заключается в спекулятивных действиях, которые ведут к чрезмерному росту себестоимости строительства, что снижает доступность квартир и частных домов для россиян и ведет к экстремальной закредитованности», – напоминает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, добавляя, что сейчас общий объем задолженности россиян по ипотеке составляет 18,5 трлн руб.
Аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов полагает, что из-за продления сроков действия госпрограммы «Семейная ипотека» до конца 2030 года девелоперы ожидают, что спрос на первичном рынке жилищного строительства в России останется высоким еще как минимум в ближайшие 6 лет. «Если ранее действие льготных ипотечных программ продляли только на год, то и застройщики рассчитывали объемы строительства исходя из этих сроков повышенного спроса, теперь же действие государственной программы «Семейная ипотека» продлили сразу на 6 лет, соответственно исходя из ожиданий повышенного спроса на этот срок объемы строительства даже увеличили», – подчеркивает он.
Льготная ипотека на новостройки стимулирует спрос на жилье и дает застройщикам возможность запускать новые проекты, а продление программы «Семейная ипотека» также будет способствовать увеличению строительства многоквартирного жилья, соглашается доцент РЭУ им. Плеханова Дмитрий Осянин.
Застройщики стремятся вывести на рынок как можно больше жилья, пока действуют льготные ипотечные программы, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU» Олег Репченко. «Так, 1 июля завершается ипотека с господдержкой под 8%, условия «Семейной ипотеки» тоже будут существенно скорректированы, Минфин предлагает отказаться и от IT-ипотеки. Снижение объемов льготного кредитования приведет к существенному сокращению спроса, поэтому застройщики спешат продать все, что можно, пока покупают. Девелопмент – это конвейер, который трудно остановить и еще труднее вновь запустить», – подчеркивает эксперт.
С ним согласен и эксперт рынка недвижимости, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский. «Сейчас девелоперы, особенно в недорогом сегменте, стремятся вывести в продажу побольше проектов и максимально быстро их продать, потому что с июля спрос может просто обвалиться. Точнее, с августа – в июле будут отпускать квартиры по ранее одобренным льготным кредитам», – отмечает он.
