Ольга Соловьева
Фото агентства городских новостей "Москва"
Уже с 1 апреля ряд крупнейших российских банков снизит ставки по рыночной ипотеке. По данным Дом.РФ, средневзвешенная ставка в топ-20 ипотечных банков на новостройки на конец марта составила около 20%. Подобные ставки по-прежнему являются заградительными для большей части населения. За последние шесть лет рынок претерпел кардинальные изменения. При этом в Центробанке уверены, что именно масштабные льготные ипотечные программы вытеснили рыночные кредиты. Участники рынка полагают, что кредиты по текущим ставкам просто непосильны для большинства россиян. И обвал выдачи ипотеки на вторичном рынке за последние годы является ярчайшей иллюстрацией низкого спроса россиян на кредиты по заградительным рыночным ставкам.
Объем и количество ипотечных сделок продолжает снижаться на фоне высокой ключевой ставки и отмены льготного ипотечного кредитования, приходят к выводу эксперты из Института роста им. Столыпина. Они, в частности, приводят данные Дом.РФ: «По итогам февраля количество выданных кредитов упало на 17% месяц к месяцу (м/м), а их сумма – на 30%. При этом в годовом выражении рост продолжился: +90% год к году (г/г) по количеству и +60% г/г по сумме».
Этот рост не должен вводить в заблуждение, считают эксперты Института Столыпина. Практически 90% ипотечных сделок – это не рыночная, а доступная лишь отдельной категории граждан льготная «Семейная ипотека». На «Семейную ипотеку» пришлось 72% выдач в прошедшем году, рассказывала на прошлой неделе депутатам глава Центробанка Эльвира Набиуллина.
По данным Центробанка, российские банки в январе–феврале 2026 года выдали россиянам ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на 715,1 млрд руб., что в два раза больше, чем годом ранее. Причем в феврале спрос снизился из-за ужесточения с 1 февраля условий льготной программы «Семейная ипотека».
Так, в феврале банки выдали 68,7 тыс. рублевых ИЖК на 290,2 млрд руб., что меньше, чем в январе, по количеству на 18,8% и по объему на 31,7%. В годовом сравнении выдача увеличилось в феврале по количеству на 30,7% и по объему на 27,8%. Предоставление льготных кредитов в феврале сократились почти вдвое, до 174,1 млрд руб., или около 60% общего объема выданных ИЖК, с 347,9 млрд руб., или 82% общего объема, месяцем ранее. При этом в 1,5 раза увеличилась выдача ИЖК на рыночных условиях – до 116,1 млрд руб., следует из данных ЦБ.
Кроме того, растет спрос на рынке вторичного жилья. По данным аналитического центра «Домклик», в феврале 2026 года объем выдач ипотеки на вторичное жилье вырос в пять раз по сравнению с февралем прошлого года и достиг 61,7 млрд руб.
|
| Источник: Институт Столыпина |
За последние шесть лет рынок ипотечного кредитования претерпел колоссальные изменения. В частности, обращают внимание экономисты из Института Столыпина, за шесть лет количество ипотечных сделок на первичном рынке в целом снизилось всего на 4% (до 464 тыс. шт.), однако вторичный рынок просел на 61% (с 1,29 млн до 504 тыс. шт). «В то время как первичная ипотека поддерживалась субсидированием ставок, вторичка депрессировала под давлением жесткой кредитно-денежной политики», – подчеркивают экономисты.
Они не исключает того, что дальнейшее сворачивание рынка может привести сначала к стагнации жилищного строительства, а затем и остальных смежных производств – черной металлургии, стройматериалов и прочих отраслей.
В Центробанке ранее неоднократно подчеркивали, что чем больше в экономике льготного ипотечного кредита, тем выше должны быть ставки по рыночным кредитам, иначе это будет разгонять инфляцию. А для снижения ставок по рыночной ипотеке важно ограничение объемов льготных программ и достижение целевого уровня инфляции.
«Наша задача – сделать рыночную ипотеку доступной. И это – решаемая задача!» – повторила депутатам на прошлой неделе Эльвира Набиуллина. По ее словам, в 2019 году ставки по рыночной ипотеке были 9–10%. Тогда за год было выдано столько же ипотечных кредитов, сколько в 2024 году. «Если быть точной, 1300 тыс. И это было с минимальным объемом льготной ипотеки: на 50 рыночных кредитов приходился один льготный, который дотировался государством. А сейчас на два льготных кредита приходится один рыночный», – рассказывала она.
При этом глава регулятора считает, что текущая динамика связана не с дорогой рыночной ипотекой, а с тем, что льготная ипотека в настоящий момент вытеснила рыночную. «Кто будет брать рыночную, если ему доступна льготная? И зачем банкам выдавать много рыночных ипотечных кредитов, если рост кредита, тот кредитный риск, который банки готовы на себя брать в ипотеке, заполняется льготными кредитами?» – замечала Набиуллина. Она также считает, что приблизиться к ставкам 2019 года, не теряя в объемах ипотеки, можно только при адресном подходе к льготному кредитованию и при снижении инфляции.
Эксперты же считают, что рыночная ипотека при текущих ставках просто непосильна для большей части населения. «При высокой ключевой ставке, и, как следствие, высоких процентах по ипотеке, сумма ежемесячных платежей непосильна для 70–80% интересующихся покупателей. Второй значимый фактор – это рост цен, из-за чего постоянно растет кредитное плечо, так как домохозяйства не успевают накапливать», – говорит директор направления «Новостройки» агентства «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.
А за шесть лет ипотечный рынок пережил колоссальные изменения. «Когда ставки были низкими – а пять лет назад ключевая ставка была около 4%, – это разгоняло рынок первичного жилья через механизм ипотеки. После этого были внедрены механизмы льготной ипотеки, ставки ключевые стали чуть-чуть увеличиваться, льготные программы давали гарантию роста спроса. И как только ставка стала расти, были существенно сокращены льготные программы, мы увидели резкое снижение, я бы сказал, даже обвальное падение спроса на ипотеку», – говорит начальник аналитического отдела компании «Риком-Траст» Олег Абелев.
«Как раз с 2020 года в России ввели льготную ипотеку, которая и стала главным драйвером спроса на рынке новостроек. В отличие от вторички, где ставки по ипотеке следуют за ключевой, на первичном рынке заемщики получили доступ к фиксированным субсидируемым условиям. Пока ставки по рыночной ипотеке колебались в последние годы от 8 до 30% и выше, ставка по госпрограммам оставалась на предсказуемом, комфортном для населения уровне. Именно поэтому особых колебаний в выдачах ипотеки на первичном рынке за последние шесть лет и не наблюдается: количество сделок сократилось лишь на 4%», – рассказывает директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко. Выдачи ипотеки на вторичном рынке упали на фоне роста ставок. Так, в середине марта 2020 года средняя ставка по рыночным ипотечным продуктам была на уровне 8,7% годовых, а сегодня это около 20%, продолжает она.
Жесткая кредитно-денежная политика приводит к снижению спроса на жилье, так как население не способно накапливать достаточные средства, чтобы обходиться без кредита при покупке жилья, соглашается управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Высокая ключевая ставка держится уже полтора года, и даже ее постепенное снижение пока не повлияло значительно на средние несубсидируемые ставки, которые сохраняются на уровне выше 20% годовых. Снизилась доля одобряемых кредитов примерно с 75 до 50–55%», – продолжает он.
«При этом ее постепенное смягчение, которое началось в июне 2025 года, уже привело к росту количества оформленных жилищных кредитов в годовом выражении. А согласно среднесрочному базовому прогнозу Центробанка, уже в 2027 году средний размер ключевой ставки снизится до 7,5–8,5%, что, в свою очередь, обеспечит комфортные ставки по рыночной ипотеке. В результате ожидается полноценное восстановление рынка», – полагает он.
По словам основателя управляющей компании Smarent Виктора Зубика, разрыв в динамике между первичным и вторичным сегментами наглядно иллюстрирует «эффект искусственного дыхания». «Мы наблюдаем формирование двух параллельных вселенных: одна существует за счет субсидий государства и финансовых программ от девелоперов, другая пытается выжить под грузом рыночных реалий», - отмечает он. «Рынок ипотеки за последние 6 лет прошел через заметную перестройку. На рынке новостроек спрос долгое время поддерживался льготными программами, тогда как вторичный рынок оказался в более уязвимом положении из-за высокой стоимости заемных денег и отсутствия сопоставимых мер поддержки», - добавляет гендиректор компании Optima Development Давид Худоян.
Коммерческий директор компании «Главстрой Регионы» Алексей Артошин сомневается и в вероятности стагнации. «С одной стороны, высокая стоимость заемного финансирования и снижение темпов продаж действительно сдерживают запуск новых проектов. С другой, это уже приводит к постепенному сокращению предложения. В среднесрочной перспективе такой баланс поддерживает цены и не дает рынку перейти в фазу резкого падения. Смежные отрасли, безусловно, чувствительны к динамике строительства, но здесь также важна инерция. Текущие объемы ввода формируются проектами, запущенными два-три года назад, в более благоприятной макросреде. Поэтому влияние на металлургию и производство стройматериалов будет проявляться с временным лагом и скорее в виде замедления роста, чем резкого снижения», – считает он.
