Анастасия Башкатова
Спрос на офисы – не только индикатор экономической ситуации, но и фактор, влияющий на стабильность финансовой системы.
Фото Светланы Холявчук/PhotoXPress.ru
Спрос на офисы – фактор, способный пошатнуть финансовую систему. В ближайшие четыре года примерно две трети офисной недвижимости в США породят проблему рефинансирования тех кредитов, которые брались для инвестиций в эти проекты, предупредили в Йельской школе менеджмента. Причина – медленное возвращение работников после пандемии. Хорошая новость для России: отраслевые эксперты не спешат прикладывать тревожные американские прогнозы к российской ситуации. Наоборот, они сообщают о рекордном, несмотря на сохранение удаленки, спросе на офисы. Хотя если этот спрос сойдет на нет, все же возникнет вопрос о судьбе многомиллиардных инвестиций.
Новый финансовый кризис в США может начаться с сектора коммерческой, а если еще точнее – офисной недвижимости.
Это пока лишь гипотеза, но, как считают сами же американские эксперты, очень правдоподобная.
На фоне повышения процентных ставок и крайне медленного возвращения работников в офисы после пандемии сектор коммерческой недвижимости в США переживает серьезные проблемы. До недавнего времени такой спад в целом не предполагал бы каких-либо катастроф, но теперь ситуация иная. Произошли изменения – «возможно, необратимые» – в подходах к использованию рабочих пространств. Об этом сообщил эксперт Йельской школы менеджмента Эндрю Метрик в своем отраслевом обзоре.
По оценкам, которые он привел, стоимость офисных зданий снизилась примерно на 30%. Инвесторы, которые вкладывались в помещения по старым ценам, не смогут окупить свои затраты. И если инвестиции делались с опорой на кредитные средства – это уже серьезная проблема. Как ожидает Метрик, «в ближайшие четыре года примерно две трети коммерческой офисной недвижимости потребуется рефинансировать» – речь идет о рефинансировании кредитов, взятых для этих проектов.
Добавим к этому проблему выросших процентных ставок. Банки уже и так под ударом: еще свежо предание о крахе в 2023 году американского Silicon Valley Bank – это было сильнейшее, если брать период после кризиса-2008, потрясение для финансовой системы США. Главной причиной краха стал рост ставок.
Так что крупные банки скорее всего задумаются, стоит ли в принципе связываться с убыточными офисными проектами. При этом в сфере коммерческой недвижимости США доминируют как раз не крупные банки, а региональные и муниципальные, и если инвестор, вложившийся в невостребованные офисы, прогорит и не вернет им средства, эти банки рискуют посыпаться как домино. «На балансе банковской системы находится коммерческая недвижимость стоимостью около 3 трлн долл., – сообщил Метрик. – И примерно две трети этой суммы хранится за пределами 25 крупнейших банков».
Конкретные поводы для тревожных оценок действительно есть. В начале февраля региональный американский кредитор New York Community Bancorp сообщил о крупных убытках по займам, связанным с коммерческой недвижимостью, некоторые японские и немецкие представители отрасли тоже предупредили о рисках, обусловленных их деятельностью в сфере недвижимости США.
Такие прогнозы, возможно, следует учитывать и в России. Хотя бы для того, чтобы заранее купировать кризисные тенденции, если они начнут проявляться. «Если» – ключевая ремарка, потому что на данном этапе российские эксперты, наоборот, с большим воодушевлением описывают итоги 2023 года.
Оценки несколько разнятся, но если обобщать, то в 2023 году инвестиции в офисную недвижимость в России подскочили сразу примерно на 40% по сравнению с уровнем 2022 года. Как сообщила «НГ» директор направления по работе с арендодателями департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова, речь идет примерно о 152 млрд руб. По данным эксперта, чуть меньше половины таких инвестиций пришлось на конечных пользователей, а чуть больше половины – вложения инвестиционных компаний и фондов.
«В последние два года на офисный рынок пришло много новых инвесторов. По итогам 2023-го их было даже больше, чем мы ожидали в начале года, – пояснила «НГ» руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина. – Некоторые из покупателей ранее пробовали зарабатывать на сдаче жилья, а некоторые пришли из сфер, не связанных с недвижимостью. Появилось много крупных непрофильных инвесторов, которые приобретают готовый арендный бизнес с целью диверсификации вложений, имея основной доход от другого успешного бизнеса».
Тем не менее, как считает Акатова, в целом в 2024 году можно все же ожидать «сокращения объема инвестиций, поскольку результаты 2023 года были рекордными, и повторение этих показателей маловероятно». Но это лишь небольшая ложка дегтя. Потому что опять-таки, как следует из оценок российских экспертов, по итогам прошлого года можно говорить о рекордном спросе на офисы.
По данным компании IBC Real Estate, в 2023 году объем сделок на столичном офисном рынке достиг исторического максимума – «общая сумма купленных и арендованных площадей составила по итогам года 2 млн кв. м, что на 81% превзошло результат 2022-го».
Также, по данным аналитиков, доля свободных площадей на столичном офисном рынке по итогам 2023 года составила лишь около 8%, показатель снизился примерно на треть «по причине рекордного спроса и низких объемов спекулятивного строительства». Особо отметим: по словам экспертов, московский рынок в принципе можно считать самым показательным с точки зрения спроса на офисы в России. «В регионах же все неизменно: спрос на офисы в 2023 году оставался на стабильном для городов-миллионников уровне», – сообщила «НГ» руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова.
Но что будет происходить со спросом дальше, в 2024 году? Аналитики IBC Real Estate ожидают, что на офисном рынке произойдет, как они это назвали, «неглубокая коррекция объема сделок на фоне жесткой денежно-кредитной политики и замедления деловой активности». Впрочем, ожидания «неглубокой коррекции» совершенно не сопоставимы с теми мрачными предзнаменованиями, которые встречаются в рассуждениях американских экономистов. По прогнозу же CORE.XP, в 2024-м спрос сохранится на относительно высоком уровне: для Москвы прогнозируемый объем новых сделок – 1,75 млн кв. м.
Говоря о крупных непрофильных инвесторах, Ильюхина добавила, что скорее всего именно за этой категорией и сохранится основной спрос в 2024 году, «так как это серьезные игроки, с большими бюджетами, продуманной стратегией инвестирования».
При этом, как уточнила Акатова, хотя после пика пандемии большинство компаний Москвы перешли на гибридный график работы, «в настоящее время наблюдается тенденция к возвращению сотрудников в офис».
Но даже если предположить, что в стране вдруг случится резкое сокращение спроса на офисную недвижимость, это, по мнению некоторых экспертов, не приведет к катастрофическим последствиям – по крайней мере в том виде, в каком их описывают американские аналитики. «Гипотетическое сокращение спроса на офисы само по себе не представляет существенной угрозы для стабильности всей финансовой системы РФ», – считает Хорошилова.
Для России важнее другой аспект: если спрос на офисы действительно начнет обваливаться, то это будет следствием целой череды экономических проблем, но не главной их причиной. «Снижение активности в офисном секторе может указывать на общий экономический спад», – пояснила эксперт. И именно такой экономический спад, а вовсе не стремление части работников трудиться из дома, может привести в том числе к проблемам в финансовой системе страны.
