Концепция "страны малоэтажной" получила новый аргумент в свою пользу

Фото Reuters

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) по итогам первых двух месяцев обвалилось в России почти на 40% по сравнению с тем же периодом 2025-го. Несмотря на это, до сих пор основная доля – около 70% – построенного в стране жилья приходится на ИЖС – на частные, а не многоквартирные дома (МКД). Это продолжение тенденции, громко заявившей о себе в ковидный период. Но теперь ученые указали на новый фактор, способный еще больше изменить «рисунок расселения». Если сначала городских жителей выталкивала за пределы мегаполисов пандемия, что заострило проблему социально-экономического обустройства территорий вне городов, то сейчас полицентричность рассматривается как ответ на военные угрозы.

В Минстрое сообщили фактически об обвале в стране объемов ввода ИЖС. По итогам января-февраля самим населением (индивидуальными застройщиками) было построено около 10 млн кв. м жилья – это на 39% меньше, чем за тот же период 2025-го. Такое падение сказалось и на динамике всего жилстроя.

Общий ввод жилья за первые два месяца 2026-го составил 14,8 млн кв. м, сократившись на 31% в годовом сопоставлении. Из них на многоквартирные дома пришлось 4,5 млн кв. м – снижение в годовом выражении на 1,5%.

Такое резкое сокращение индивидуального жилищного строительства, по мнению руководителя департамента «НДВ Супермаркет недвижимости» Елены Чегодаевой, можно объяснить ростом цен на земельные участки (в среднем на 15–20% за год), увеличением себестоимости строительства, высокими рыночными ставками, ужесточением условий семейной ипотеки. Начальник отдела «Загородная недвижимость» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Татьяна Максимова тоже упомянула подорожание стройматериалов, логистики, а также напомнила об изменениях в сельской ипотеке.

Хотя, как полагает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, такой спад вряд ли будет долгосрочным. «По мере смягчения монетарной политики Банка России активность физических лиц и застройщиков в сегменте ИЖС существенно увеличится», – ожидает он. Ведь именно загородное строительство по-прежнему остается основным драйвером развития рынка недвижимости в большинстве субъектов РФ. Сейчас, по данным Росстата, доля ИЖС составляет почти 70% от всего построенного жилья в стране.

Пандемийный 2021-й стал первым годом, по итогам которого объемы ввода ИЖС впервые превысили ввод жилья в МКД. И это был не разовый всплеск – тенденция стала устойчивой. По расчетам агентства «Эксперт РА», в течение 2021–2024 годов ввод ИЖС превышал на 13–37% объемы строительства МКД.

Аналитики объясняли это смещением интересов покупателей в пользу частных домов на фоне развития удаленного формата работы и распространения в тот период льготных ипотечных программ на покупку и строительство частного дома. В немалой степени повлияла и дачная амнистия, позволившая регистрировать ранее построенные объекты по упрощенной процедуре: без разрешительных документов.

О том, что впервые примерно за 50 лет миграционный маятник качнулся в России от крупных городов в сторону малых территорий, сообщили участники стартовавшей в Москве 26 марта Грушинской социологической конференции, которая проводится аналитическим центром ВЦИОМ (Всероссийский центр изучения общественного мнения).

Стягивание населения в крупные города в течение нескольких десятилетий было бесспорным трендом и для научного сообщества, и тем более для девелоперских структур. «Представить, что эта ситуация как-то может поменяться, было почти невозможно. Но то, что случилось в ковид, стало сломом всех трендов. Только из Москвы в первые месяцы уехали около 3,5 млн человек: кто-то уехал на малую родину, кто-то на подмосковные дачи», – напомнил в своем выступлении на пленарном заседании конференции директор Центра геодемографии и пространственного развития МГУ им. М.В. Ломоносова Александр Панин. Такие перемены произошли, конечно, не только в России: «Многие жители почувствовали, что крупные города, агломерации уязвимы».

В России, по уточнению Панина, агломерации все еще сохраняют высокий гравитационный потенциал, но интенсивность стягивания в них населения, капитала и функций существенно снизилась и продолжает снижаться по ряду причин. Это жилищные и иные ограничения, мешающие уже даже не многодетности, а в принципе «детности». Это недоступность ипотеки. Это также экологические и иные факторы, сопутствующие «перегреву городской среды».

Кроме того, теперь вместо пандемии появился новый вызов, который, видимо, способен еще больше изменить «рисунок расселения». Этот вызов, по словам Панина, связан с военно-политической обстановкой. В качестве ответа на нарастающие военные угрозы может рассматриваться полицентричность – распределенный характер центров принятия решения, да и в принципе любых точек притяжения.

Под полицентричностью понимается «крепкая сеть поселений и взаимосвязанных центров жизни, управления, производства, науки, логистики и сервиса как ключевой фактор устойчивости государства в условиях военных действий». «Полицентричная структура повышает обороноспособность территории, поддерживает управляемость и формирует запас прочности», – поясняется в презентации Панина (есть в распоряжении «НГ»).

По его оценкам, «распределение функций в системе расселения укрепляет способность страны сохранять управление, хозяйственную деятельность, социальную жизнь и стратегическую устойчивость».

Таким образом, в столкновении в России двух концепций расселения – «страна многоквартирная» («страна вертикальных городов») и «страна малоэтажная» – появился новый довод в пользу именно второго варианта (см. «НГ» от 14.12.25).

Для государства такой «конфликт» двух моделей уже создал стратегическую дилемму, которая пока окончательно не решена. Либо мы продолжаем экстенсивно наращивать плотность в агломерациях, экономя на инфраструктуре сегодня, что неизбежно приведет в будущем к социальным, экологическим и иным издержкам, о чем предупреждали, в частности, в Союзе архитекторов России. Либо развиваем малоэтажное строительство, буквально с нуля осваивая все больше территорий вне крупных городов, но тогда нужны колоссальные инвестиции в инфраструктуру: в дороги, инженерные сети, социальные объекты. И видимо, в таком инвестировании предстоит принять участие не только государству с опорой на бюджетные средства, но и крупному бизнесу. n