Квартирный вопрос длиной в две жизни

Для решения квартирного вопроса миллионов квадратных метров жилья все равно не хватает.
Фото Григория Тамбулова (НГ-фото)

Жителям российских регионов сегодня и двух жизней не хватит, чтобы получить муниципальное жилье. Рекордсменом выступает Воронежская область, где образовалась очередь длиною в 143 года. В Орловской области срок ожидания новоселий составляет 111 лет, в Петербурге – 77 лет. Москвичи же имеют шанс получить бесплатную квартиру прижизненно – через 20 лет.

В связи с этим у председателя комитета Торгово-промышленной палаты (ТПП) Андрея Широкова возникла идея строить жилье, которое можно сдавать в аренду, причем часть оплаты государство субсидировало бы малоимущим арендаторам. Обездвиженные очереди на муниципальное или служебное жилье, в которых числится до 4,4 млн. семей (около 11 млн. человек), – лишь верхушка айсберга.

Сюда надо добавить 1,5 млн. семей военнослужащих и военных пенсионеров – в общей сложности 4,5 млн. человек, перед которыми у государства есть обязательства. Но самое главное – 43 млн. россиян, проживающих в настоящий момент в неблагоустроенном жилищном фонде, общая площадь которого составляет порядка 1,3 млрд. кв. м. Людей из убогих жилищ надо будет куда-то переселять. Причем у 60% из них ввиду низких доходов нет возможности решить эту проблему самостоятельно.

Между тем до 2030 года, по оценке ТПП, построить надо до 2 млрд. кв. м нового жилья, отвечающего всем современным стандартам. При средней по стране стоимости квадратного метра в 31,3 тыс. руб. (норматив установлен на первое полугодие 2012 года Минрегионразвития) цена вопроса зашкаливает за 62 трлн. руб. Таких денег нет ни у федерального Центра, ни у регионов. Для консолидированного бюджета расходы на жилищные субсидии малоимущим, льготы при оплате услуг ЖКХ, строительство жилья для соцнайма и так превратились в непосильное бремя. В общей сложности на эти цели направляется примерно 360 млрд. руб. в год.

Параллельно с этим существует другая беда – не поддающийся учету и контролю черный рынок аренды жилья. Достаточно много владельцев квартир, имеющих другую жилплощадь, сдают их желающим. При этом совершенно не защищены ни права арендодателя, ни права арендатора. Бюджет не досчитывается сотен миллионов рублей налоговых поступлений.

Широков на вчерашней встрече с журналистами предложил изменить приоритеты решения жилищной проблемы в России в целом, что поможет разобраться с сопутствующими вопросами. Он ратует за создание института субсидируемого арендного жилья. Алгоритм такой – строить это жилье будет бизнес, мотивированный местными и федеральными властями различными преференциями, в частности налоговыми льготами, предоставлением бесплатных земельных участков под застройку и т.д. Ну а предоставляться в аренду квартиры будут нуждающимся из муниципальных очередей. По расчетам, средняя стоимость аренды квартиры площадью 54 кв. м может составить менее 25 тыс. руб. При этом бюджетные субсидии за поднаем жилья могут составлять до 100% арендной платы. Это для самых бедных.

По мнению Широкова, реализация его идеи потребует разработки концепции нового законодательства о мерах государственного и муниципального стимулирования проектов создания арендных жилищных фондов. Чем выше будут преференции бизнесу, тем ниже будет себестоимость квадратного метра. Прибыль не обещает быть высокой, зато стабильный доход гарантирован на годы вперед. И этим бизнес мог бы соблазниться.

Хотя не все так просто. Широков честно признался, что, когда поделился идеей с предпринимателями, услышал категорический отказ. Бизнесмены пребывают в твердой уверенности, что государство непременно их «кинет», а потому не хотят иметь с ним дел.

Проект нельзя назвать безупречным и с точки зрения интересов арендаторов. Для них получение жилья на условиях социальной субсидируемой аренды будет означать автоматическое исключение из списка муниципальных очередников. Пусть эти очереди и столетние, и безнадежные, однако нынешний статус оставляет людям хотя бы символическую надежду на светлое будущее новосела за казенный счет. У арендаторов такой перспективы нет. Кроме того, возникает реальная угроза махинаций по части доходов и расходов. Не исключено, что получат развитие серые зарплатные схемы, сокрытие расходов, дорогостоящих покупок. Ведь поездка на отдых за границу или покупка автомобиля сразу лишат арендатора жилья госсубсидий. Парадокс, но двум третям россиян выгодно будет всю жизнь числиться бедными, чтобы не потерять льготы.

С этим согласен председатель коллегии адвокатов «Вашъ Юридический Поверенный» Константин Трапаидзе. «В какой-то мере, конечно, людям невыгодно будет показывать реальные доходы. Этим вряд ли будут злоупотреблять без попустительства контролирующих органов. Безупречность зависит от того, как будет прописано в законе и исполняться», – считает юрист. Вместе с тем он убежден, что предлагаемая ТПП программа создания арендного фонда жилья для предоставления его по соцнайму семьям с низкими доходами обязательно нужна. Без нее властям невозможно будет выполнить социальные обязательства перед населением, решать жилищные вопросы и т.п. «Главное, чтобы бюджет давал такую возможность», – резюмировал Трапаидзе.

У советника гендиректора компании «Дружба-Монолит» Василия Диалектова есть сомнения в способности строительной отрасли справиться с поставленной задачей. «Сейчас объемы строительства в России практически достигли докризисных показателей. По данным Росстата, в 2011 году было построено 62,3 миллиона квадратных метров жилья, что всего на 2,8% меньше по сравнению с 2008 годом. В 2012 году планируется строительство не менее 67 миллионов квадратных метров, то есть рост на 6,3%. Но даже если мы будем наращивать объемы строительства на 10% в год, к 2030 году построить 2 миллиарда квадратных метров жилья не получится», – подчеркнул эксперт. Вместе с тем Диалектов признал, что, если пустить на рынок зарубежные компании, к примеру китайские, объемы строительства в принципе могут достигнуть желаемого уровня.