Эксперты разобрались с «черным пятном» в строительстве

Стройматериалы не являются драйвером роста цены на квадратный метр жилья, подчеркивают аналитики

Иллюстрация из презентации СМПРО

Консалтинговая компания СМПРО, специализирующаяся на анализе промышленности строительных материалов, представила результаты исследования причин роста стоимости жилья на первичном рынке в России. Как отмечают эксперты, доля расходов на стройматериалы в цене квадратного метра за последние 10 лет снизилась более чем в полтора раза. Зато неуклонно растут прочие расходы, к которым относится в том числе прибыль девелоперов.

Даже курирующие строительство чиновники признают, что не очень понимают, как складывается ценообразование на рынке. «Черное пятно», с которым нужно системно разобраться, посмотрев все составляющие его образования, – это цена квадратного метра. Мы ни разу не поднимали как Министерство строительства вопрос о доступности жилья. Пришло время внимательно посмотреть на все составляющие цены квадратного метра», – заявил прошлой осенью замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, добавив, что Минстрой привлечет к этой работе Центробанк, Минфин, Минпромторг, ФАС, а также банки и региональные власти.

Как указано в исследовании СМПРО, средняя цена на жилье на первичном рынке в России за последние пять лет, с 2019 по 2023 годы, выросла более чем в два раза – с 62,3 тыс. руб. до 132,6 тыс. руб. за квадратный метр. При этом средняя фактическая стоимость строительства увеличилась только в 1,4 раза – с 42,6 тыс. руб. до 61,5 тыс. руб. за квадратный метр. Этот показатель отражает стоимость строительно-монтажных работ, включая затраты на строительные материалы, оплату труда, амортизацию и прочее.

В СМПРО отдельно подсчитали, какой вклад в ценообразование квадратного метра вносят стройматериалы. Их доля в стоимости жилья на первичном рынке, по данным экспертов, за последние 10 лет снизилась в 1,7 раза – с 45% до 27%. Например, в 2023 году доля цемента (без учета доставки и заработка посредников) в цене на жилье составила всего 1,3% для кирпичного дома и 2% для монолитного.

Между тем прочие составляющие цены жилья, не связанные со строительно-монтажными работами и стройматериалами, по данным СМПРО, подорожали за пять последних лет сразу в 3,6 раза – с 19,8 тыс. руб. до 71,2 тыс. руб. за квадратный метр. Этот показатель может включать прибыль девелопера, затраты на приобретение земельного участка, строительство внутриплощадочных наружных инженерных коммуникаций, работы по благоустройству, подключение к инженерным сетям, ввод дома в эксплуатацию, рекламу, содержание компании и выплаты по кредитам. Доля этих затрат в цене квадратного метра выросла с 2019 года с 32% до 54% – на 22 процентных пункта, отмечается в исследовании.

Авторы делают вывод: строительно-монтажные работы и строительные материалы не являются основными драйверами роста стоимости жилья на первичном рынке. Наоборот, их доля в цене квадратного метра снижается – это фактор, сдерживающий рост стоимости. Драйвером роста являются остальные составляющие цены – прибыль девелопера, затраты на землю, коммуникации, подключение к сетям, ввод в эксплуатацию, рекламу, обслуживание кредитов и прочее, подчеркивают эксперты.