0
6512
Газета Экономика Печатная версия

28.08.2024 20:13:00

Разрыв цен на первичном и вторичном рынках жилья достиг 55%

Высокие ставки ведут к падению спроса на квартиры

Тэги: рынок жилья, разрыв цен, ключевая ставка, льготная ипотека


рынок жилья, разрыв цен, ключевая ставка, льготная ипотека Фото агентства городских новостей "Москва"

Последствия отказа от продления ряда программ льготного ипотечного кредитования уже начинает сказываться на рынке недвижимости. По итогам первого полугодия спрос на вторичное жилье в регионах России упал более чем на 20%, а активность покупателей нового, строящегося жилья, наоборот, выросла почти на 20%. При этом эксперты не видят оснований для снижения цен как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. Мало того, высокие ставки по ипотеке на вторичном рынке будут снижать спрос и на рынке новостроек, так как для многих россиян единственная возможность приобрести новую квартиру – это продать старую.

Последние данные также говорят об изменении ситуации на жилищном рынке. В частности, наблюдается существенное замедление выдачи ипотечных кредитов.

Как следует из отчета ДОМ.РФ по итогам работы крупнейших ипотечных банков, в июле топ-20 банков предоставили 81,4 тыс. кредитов на 356 млрд руб., что примерно в два раза ниже уровня июля 2023 года.

Среди причин падения эксперты указывают завершение ряда льготных ипотечных программ. В отчете уточняется, что июльская выдача снизилась во всех продуктовых сегментах, однако наиболее сильно – на покупку квартир в новостройках и на строительство индивидуальных домов (ИЖС), где были широко распространены льготные программы. В результате доля ипотеки на новостройки (в общей структуре) опустилась с 51% в июне до 23% в июле, на ИЖС – с 14 до 5%. При этом доля ипотеки на готовые квартиры выросла с 25 до 50%.

«Падение ипотечных выдач в июле было ожидаемым, как и всплеск спроса накануне завершения льготной ипотеки», – говорит руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. Он ожидает, что по итогам года будет выдано 1,3–1,4 млн ипотечных кредитов на сумму около 5 трлн руб., что окажется на 40% ниже по объему, чем годом ранее.

При этом в целом за семь месяцев этого года выдача ипотеки топ-20 банков составила 762 тыс. кредитов, (что на 22% ниже, чем годом ранее) на 3,2 трлн руб. (–12%), в том числе по рыночным программам выдано 298 тыс. кредитов (–50%) на 0,8 трлн руб. (–55%). По льготным программам было выдано 463 тыс. кредитов (+24% в годовом выражении) на 2,4 трлн руб. (+35%).

Аналитики компании Key Capital проанализировали данные Росреестра о количестве заключенных договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве, а также статистику Центробанка о количестве выданных ипотечных кредитов на покупку как новостроек, так и вторичного жилья. При этом специалисты исключили из расчетов показатели по Москве, Санкт-Петербургу, Московской и Ленинградской областям. Их результаты несколько отличаются от данных ДОМ.РФ, которые основаны только на статистике 20 крупнейших банков РФ.

Всего в первом полугодии 2024 года в стране было выдано 760,8 тыс. ипотечных кредитов (первичный и вторичный рынок), что на 8% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, когда было выдано 824,9 тыс. кредитов. Если исключить данные по столичным агломерациям, то в российских регионах было выдано 625,9 тыс. ипотек против 690,8 тыс. в первом полугодии 2023 года, то есть на 9% ниже.

При общем снижении выдачи жилищных кредитов их выдача на строящееся жилье растет, а на вторичное – снижается.

166-4-2-1.jpg
Разница цен на первичном и вторичном рынках недвижимости.  Источник Центробанк

















  Так, по итогам полугодия по всей России было выдано 292,2 тыс. ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья, что на 28% больше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. А без учета столичных агломераций в регионах России в первом полугодии 2024 года было выдано 230,6 тыс. кредитов, что на 29% больше, чем в аналогичный период 2023 года. «Заметнее всего спрос на ипотеку со стороны участников долевого строительства вырос в Северо-Кавказском федеральном округе (СЗФО), где количество выданных кредитов в первом полугодии 2024 года оказалось на 44% выше, чем годом ранее. На втором месте по активности заемщиков оказался Центральный федеральный округ с ростом на 36%, а затем Дальневосточный федеральный округ (ДФО) с увеличением на 33%», – указывают исследователи.

Спрос на ипотеку для покупки вторичного жилья в России, наоборот, заметно просел. По итогам первого полугодия 2024 года банки выдали 468,6 тыс. таких ипотечных кредитов, что на 22% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Без учета столиц количество выданных кредитов на покупку вторичного жилья снизилось на 23%.

В разрезе федеральных округов наиболее значительное снижение спроса на ипотеку для покупки вторичного жилья было зафиксировано в СЗФО, где количество выданных ипотечных кредитов за первое полугодие 2024 года уменьшилось на 69%. В Сибирском федеральном округе спад составил 60%, а в Приволжском – 59%.

Экспертов подобная динамика не удивляет. «Резкий рост ипотечных ставок из-за ужесточения кредитно-денежной политики Центробанка во втором полугодии 2023 года закономерно привел к заметному падению спроса на вторичном рынке жилья, где покупатели не могли воспользоваться государственными программами поддержки ипотеки и субсидирования ставок, которые распространяются только на новостройки», – говорит гендиректор Key Capital Ольга Гусева, объясняя такое падение числа сделок с ипотекой на вторичном рынке.

В Центробанке ранее обращали внимание и на увеличивающийся разрыв цен на первичном и вторичном рынке. По итогам первого квартала 2024 года он увеличился до 55% с 17% в первом квартале 2020-го. В ведомстве Эльвиры Набиуллиной отмечали, что в некоторых регионах РФ разница цен достигает 69%. Сама глава российского регулятора такой разрыв цен называла «кричащим дисбалансом». «Это (разрыв цен. – «НГ») нельзя объяснить естественной разницей между качеством старого и нового жилья. Так, если вы покупаете квартиру у застройщика, скажем, за 10 млн руб., то продать ее сможете в среднем за 7 млн руб.», – говорила она.

Эксперты считают, что высокие ставки по ипотеке на вторичном рынке жилья будут снижать спрос и на рынке новостроек, так как для многих россиян единственная возможность приобрести новую квартиру – это продать старую. «При нынешних ставках им будет трудно найти покупателя. Кроме того, сокращение программ поддержки спроса на рынке новостроек будет означать уменьшение числа сделок», – рассуждает Ольга Гусева.

Об опасностях перекоса цен на вторичном и первичном рынке говорит и руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. «Купив переоцененную квартиру в новостройке, человек не может ее потом перепродать по той цене, по которой купил», – говорит Репченко.

В условиях высоких рыночных ставок по ипотеке покупка вторичного жилья становится невыгодной для клиентов, рассчитывающих на кредитное плечо, даже с учетом относительно низкой стоимости квартир в «старом фонде», соглашается коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Однако он не исключает, что разрыв цен стабилизируется на уровне 30%.

Ольга Гусева считает, что сохранение ипотечных программ на рынке новостроек и резкий рост до запредельных значений процента по займам для покупателей вторичного жилья усилит, а не сгладит разрыв цен. «При текущих ставках по ипотеке продать вторичную квартиру крайне сложно. Мало кто станет брать кредит под 20% годовых, который фактически означает 100-процентную переплату всего за пять лет пользования средствами. Даже урезанные госпрограммы ипотеки на этом фоне остаются панацеей, поэтому спрос на новостройки в целом сохранится, хотя цены и скорректируются на несколько процентов вниз», – говорит она.

«В дальнейшем мы не прогнозируем резкое повышение цен на рынке новостроек – оно будет зависеть от инфляции, себестоимости строительных материалов, ситуации с кадрами в строительной отрасли, а также этапа готовности каждого из проектов», – сообщает управляющий партнер «Прайм Лайф» Денис Коноваленко.

Основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова напоминает, что у продавцов вторичных квартир нет такой возможности, как у застройщиков, давать большую скидку или снижать цену. «Они не могут обеспечить субсидирование скидки. Они могут только предложить какой-то дисконт на свою квартиру, но размер дисконта не бесконечный, и многим продавцам проще снять свое предложение с продажи, чем пойти на большое дисконтирование», – подчеркивает она.

Эксперты не ждут появления скидок и на новостройки. Однако Олег Репченко не исключает появления дисконтов к концу года. Он также полагает, что более выраженная тенденция к снижению цен может быть заметна в следующем году. «Текущие проекты у застройщиков будут завершаться, и застройщикам нужно будет вновь наполнять эскроу-счета. Чтобы привлечь внимание к новым проектам и быстро наполнить эскроу, они будут выводить новые проекты по ценам ниже рынка», – говорит эксперт, подчеркнув, что снижение цен на 10–15% в среднесрочной перспективе вполне реально.

Корректировку стоимости квартир на первичном рынке в пределах 10% ожидает и гендиректор агентства недвижимости «Центральный департамент недвижимости» (ЦДН) Анатолий Пысин. Он считает, что снижение цен на новостройки уже началось, но оно будет медленным и неявным. 

Начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин не прогнозирует существенного сокращения разницы между ценами на «первичку» и «вторичку». «Это возможно на горизонте двух-трех лет при условии смягчения денежно-кредитной политики Центрального банка и снижения ключевой ставки», – уверен он. С ним согласен и директор направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. «На вторичном рынке объем ипотечных сделок за год сократился приблизительно вдвое. Продавцы не склонны уменьшать цены, многие предпочли снять свои объекты с продажи и подождать лучших времен, поэтому предложение накапливается очень медленно. Летом мы наблюдаем затишье на вторичке и со стороны покупателей, и со стороны продавцов. Цены на вторичном рынке стабильны, и предпосылок для подорожания или резкого удешевления жилья нет», – говорит он.

«Падение продаж после 1 июля, которое отмечают все компании, – естественное следствие комплекса факторов. Среди них – отмена льготной ипотеки и корректировка условий семейной и IT-ипотеки, а также рост ставок по классическим кредитным продуктам из-за увеличения ключевой ставки. Нам всем надо привыкать к нынешним объемам рынка. В строительной отрасли формируется новая экономическая реальность, и компании начинают к ней адаптироваться», - признает руководитель отдела ипотечного кредитования «Гранель» Татьяна Боева.



Читайте также


В жилищном строительстве в 2025 году ожидают обвал на 30%

В жилищном строительстве в 2025 году ожидают обвал на 30%

Михаил Сергеев

Высокая инфляция может компенсировать потенциал падения цены квадратного метра

0
3562
Минфин визуализирует доходы экспортеров

Минфин визуализирует доходы экспортеров

Анастасия Башкатова

Доллар, не чувствуя преград, устремился к 115 рублям

0
3485
Экономисты взяли шефство над Центробанком

Экономисты взяли шефство над Центробанком

Михаил Сергеев

Появились цифры, о которых до сих пор молчали чиновники мегарегулятора

0
3773
Угроза спада пока не изменила денежную политику ЦБ

Угроза спада пока не изменила денежную политику ЦБ

Михаил Сергеев

Спорные аргументы помогают сохранять сверхвысокие ставки по кредитам

0
2574

Другие новости