Михаил Сергеев
Новое строительство по программам комплексного развития территорий должно замедлить рост площади ветхого и аварийного жилья в РФ. Фото с сайта www.minstroyrf.gov.ru
В новой статистике жилищного сектора часть финансистов увидели аргументы в пользу продолжения сверхжесткой политики Центробанка. Другие специалисты утверждают, что цифры подъема сдачи жилья и его продаж – иллюзия, которая объясняется сравнениями с наихудшими показателями прошлого года. Выдача рыночной ипотеки в первом квартале 2026-го кратно ниже уровня докризисных лет. Подъем льготной ипотеки объясняется ажиотажным спросом из-за ожиданий новых ограничений. В любом случае пока не видно готовности правительства решать проблему нарастающего объема ветхого и аварийного жилья.
Ввод жилых помещений в январе-феврале 2026-го на 30,1% ниже показателей прошлого года. А объем строительных работ в первые два месяца текущего года на 14,9% ниже прошлогоднего уровня за те же месяцы.
Такая картина в строительстве в целом соответствует ситуации общего экономического спада, который был организован властями политики «управляемого охлаждения» экономики. Чиновники ЦБ РФ были уверены, что если подавить в стране жилищное кредитование, то это обязательно приведет к замедлению инфляции до желаемых ими 4% годовых. Однако рукотворный спад в жилищном секторе почему-то не особенно замедлил рост розничных цен на товары и услуги в РФ. Поэтому сторонники сверхвысоких кредитных ставок используют любую возможность для маскировки происходящего в РФ экономического спада.
«Когда вам в следующий раз будут рассказывать про «тяжелую» ситуацию в жилищном строительстве, просто покажите эти цифры (статистику запуска новых проектов. – «НГ»). Если все так плохо со спросом, то зачем столько новых проектов?» – комментировали последнюю статистику строительства аналитики Telegram-канала Macro Markets Inside (MMI), который основал нынешний советник главы Центробанка Кирилл Тремасов (теперь этот канал – один из участников регулярных опросов Центробанка). Эти аналитики отметили, что в первом квартале было объявлено о запуске новых жилищных проектов на 10,7 млн кв. м, что почти на 39% выше аналогичного показателя прошлого года. И такой быстрый квартальный прирост новых проектов является «абсолютным рекордом по запуску новых проектов в первом квартале за всю историю». В многоквартирных домах (на долю которых приходится сегодня менее трети строящихся площадей), ввод жилья в первом квартале вырос больше, чем на 5% по отношению к тому же периоду прошлого года.
Однако статистика роста в сравнении с наихудшим периодом спада далеко не всем показалась адекватным описанием нынешней ситуации в жилищном строительстве. Оказывается, за каждой «позитивной» цифрой, которую привел канал MMI, скрывается невеселый контекст, принципиально меняющий вывод о благополучии в сфере жилищного строительства, сообщили специалисты Telegram-канала «Бла-бла-номика». Так, исторический «рекорд» запуска новых проектов объясняется лишь отскоком от дна и сравнениями с самым провальным кварталом прошлого года. Ввод многоквартирных домов (МКД) снижался весь 2025 год. Поэтому на фоне спада прошлого года и отмечается нынешний прирост сдачи площадей в эксплуатацию. «Не надо забывать, что сейчас вводятся объекты, решения о запуске которых принимались в 2022–2023 годах при совершенно иных кредитных ставках. И не случайно показатели ввода жилья 2026 года остаются ниже уровней 2021–2024 годов», – говорят специалисты.
Продажи новостроек в РФ осенью 2025 года действительно начали отталкиваться от кризисного дна (см. «НГ» от 24.11.25). Тогда российские чиновники признавали, что рукотворный спад в жилищном строительстве продолжится еще несколько лет, и он приведет к дефициту жилья, а также соответственно к возможному росту цен.
Снижение ввода жилья в РФ будет происходить в течение трех лет. Об этом сообщил в понедельник замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. «Мы видим в перспективе трех лет снижение ввода жилья. Ничего с этим не сделаешь», – сообщил чиновник (ТАСС).
«Рост рыночной ипотеки в 3,8 раза считается от исторического минимума первого квартала 2025 года (когда ставки были 26–28% годовых). В абсолютных цифрах 330 млрд за квартал – это уровень одного среднего месяца 2023 года», – напоминают авторы канала «Бла-бла-номика».
Но даже в случае восстановления докризисных уровней жилищного строительства через несколько лет наша страна все еще будет неспособна решать проблему нарастающего объема аварийного жилья, которая будет обостряться в связи с массовым исчерпанием сроков эксплуатации домов начала индустриального строительства прошлого века.
«В течение 5–10 лет прогнозируются существенный рост выбытия жилищного фонда и значительные расходы бюджетов всех уровней», – предупреждал год назад вице-премьер Марат Хуснуллин. По его данным, из общей площади многоквартирных домов в России в 2,6 млрд кв. м около 0,9 млрд имеют срок старше 45 лет. И еще около 300 млн кв. м – старше 60 лет (см. «НГ» от 16.04.25). Таким образом, около 46% площади всех многоквартирных домов в стране в ближайшие годы выйдут за пределы физических сроков эксплуатации. В последние годы в России строилось около 45 млн кв. м в многоквартирных домах. И это значит, что заменить весь ветхий жилой фонд в стране будет невозможно даже теоретически. Не лучше обстоят дела и с попытками расселения уже не ветхого, а опасного для жизни аварийного жилья. «Несмотря на усилия властей по обновлению жилищного фонда, проблема наличия аварийного жилищного фонда и жилищного фонда с высокой степенью износа остается нерешенной. В пересчете на душу населения объем такого жилья составляет почти 2 кв. м», – сообщается в докладе Олега Солнцева и Ольги Михеевой из Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП). За последние пять лет накопленный объем аварийного жилья в России вырос на 21%, несмотря на высокие объемы его расселения (по сравнению с прошлыми годами), сообщают эксперты. По их данным, на конец 2024 года в нашей стране насчитывалось 23,8 млн кв. м аварийного жилья – или около 0,6% от всего жилищного фонда.
Отраслевые данные по строительству опровергают и распространяемый чиновниками ЦБ тезис о дефиците рабочей силы и якобы продолжающемся перегреве российской экономики. «По данным Росстата, в конце прошлого года 240,7 тыс. (или 20,8% от общей списочной численности) занятых в строительстве находились в вынужденных отпусках без сохранения зарплаты», – отмечается в последнем обзоре делового климата в строительстве Высшей школы экономики (ВШЭ).
