Ольга Соловьева
Сроки ввода нового жилья в этом году могут сдвигаться, полагают эксперты. Фото с сайта www.minstroyrf.gov.ru
Ключевая ставка выше 13–15% влечет за собой риски задержек строительства в России, заявляют в госкомпании «ДОМ.РФ». По мнению аналитиков, жесткая денежно-кредитная политика увеличивает расходы застройщиков, что ведет к задержкам строительства и необходимости реструктурировать кредиты. Эксперты ожидают увеличения доли нераспроданных проектов в текущем году. В настоящий момент риски недостаточного спроса были в 23% проектов и в трети регионов.
«Если базовый прогноз Центробанка на 2026 год не реализуется и средняя ключевая ставка будет выше 13–15%, сохранится давление на застройщиков со стороны процентных расходов, что влечет за собой риски задержки сроков строительства проектов, необходимости реструктуризации кредитов застройщикам, смены контроля над проектами», – говорится в отчете Аналитического центра «ДОМ.РФ».
Среди других рисков высокой ключевой ставки – замедление выдачи ипотеки, особенно на фоне снижения маржи банков по льготным программам и возможной дифференциации ставок по «Семейной ипотеке». Еще один риск – увеличение доли нераспроданных проектов. На конец года риски недостаточного спроса были в 23% проектов и в трети регионов, уточнили в «ДОМ.РФ».
Выдача ипотечных кредитов снизилась и по итогам прошлого года, напоминают аналитики. «Выдача ипотеки сократилась в количественном выражении на 26% до 968 тыс. кредитов и на 9% – в денежном до 4,5 трлн руб., что в основном связано со снижением выдачи по рыночным программам. При этом выдачи по ипотеке с господдержкой сохранились практически на уровне 2024 года: 611 тыс. (–4%) на 3,5 трлн руб. (+2%)», – сообщают в «ДОМ.РФ».
А с учетом нестабильного уровня спроса на протяжении прошлого года девелоперы с осторожностью принимали решения о запуске новых проектов. «За год было начато строительство 41 млн кв. м жилья, что на 12% меньше, чем годом ранее. Портфель строящегося жилья в России увеличился на 2% за год до 116,6 млн кв. м, в том числе из-за переносов срока вводов домов в эксплуатацию», – добавляют аналитики.
По мнению ряда независимых экспертов рынка, в текущем году нераспроданными останутся 40% объектов внутри новостроек. Как заявила стратегический консультант в девелопменте Наталья Тимохина, в 2026 году около 19 млн «квадратов» новостроек могут стать нераспроданной «первичной вторичкой» – это 1,7 тыс. жилых проектов.
Под «первичной вторичкой» называют нераспроданные лоты внутри новых домов. Такие квартиры не нашли покупателей и не попали на вторичный рынок, при этом для застройщика это уже сданный дом.
Сейчас одна пятая всего объема первичного жилья находится в красной зоне риска нераспроданности, предупредила Тимохина. Она привела в пример ситуацию 2022−2023 годов, когда средняя распроданность к моменту ввода объектов в эксплуатацию составляла 87−90%. При этом у многих застройщиков была стратегия удерживать квартиры, чтобы продать часть лотов после сдачи дома в эксплуатацию. На протяжении 2025 года уровень распроданности новостроек снижался. Сейчас он составляет 60%.
«На конец 2025 года девелоперам оставалось сдать в эксплуатацию 15,2 млн кв. м строящихся площадей. Из этого объема было распродано 63%, а нераспроданными оставались 5,6 млн кв. м – 37%», – сообщили в аналитическом центре «Движение.ру».
«Такая доля нераспроданного жилья в готовых к сдаче домах – серьезная нагрузка на девелоперов. После ввода они не смогут продавать эти квартиры через льготные ипотечные программы, а рыночные ставки сейчас очень высоки», – замечал руководитель аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин.
В последние несколько лет эта доля постоянно сокращалась и с 2020 года увеличилась вдвое, с 18%. В ряде регионов ситуация еще хуже. По данным аналитиков, самый большой объем нераспроданного жилья в новостройках был в Краснодаре – более 60%. От 40 до 50% нераспроданного жилья находится в Красноярске, Самаре, Новосибирске, Уфе, Волгограде, Воронеже и Ростове-на-Дону.
Сами же застройщики уверяют, что не испытывают финансовых проблем. Так, в девелопере «Самолет» в понедельник сообщили, что компания ранее обращалась к государству не за финансами, а за поддержкой в части субсидирования.
В частности, ранее подчеркивалось, что «Самолет» обратился к правительству с просьбой о господдержке в виде льготного кредита или другого стабилизационного инструмента в объеме 50 млрд руб. При этом акционеры готовы были предоставить блокирующий и более пакеты акций компании с правом обратного выкупа.
«Действительно, мы просили субсидирование процентной ставки, но мы не просили денег. У нас нет финансовой дыры», – подчеркнула в понедельник финансовый директор девелопера «Самолет» Нина Голубничая. По ее словам, кредит в случае его выдачи группа направила бы на рефинансирование корпоративного долга. Если поддержка не будет оказана, это не станет катастрофой для компании, говорит она.
«Для нас это возможность снизить ставку по кредитам и получить ту ставку, которая комфортна для нас на данный момент. Если данный кредит выдан не будет и меры господдержки правительство нам не окажет, для нас ничего не поменяется. Наш бюджетный план, бизнес-план, утвержденные в конце прошлого года, вовсе не содержат никаких мер поддержки», – добавила она.
«Компания уточнила цель обращения за господдержкой (субсидирование ставок для рефинансирования дорогого долга), подчеркнув отсутствие кассовых разрывов, риска дефолта и планов по наращиванию корпоративного долга», – сообщили аналитики «Синара» после заявления представителей девелопера. По их мнению, долговая нагрузка компании останется высокой, но управляемой.
Жесткая кредитно-денежная политика Центробанка создает значительные риски для строительной отрасли и всего реального сектора экономики, полагает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Застройщики многоквартирных домов по закону зависят от банковского проектного финансирования – система эскроу-счетов фактически ограничивает их в источниках средств. В условиях длительного сохранения высокой ключевой ставки кредиты для строителей становятся крайне дорогими: расходы на их обслуживание достигают 30% себестоимости проекта. Главную проблему создает именно продолжительный период высокой ставки, что нарушает экономику многих проектов», – поясняет он.
Кроме того, продолжает эксперт, высокая ставка также подавляет и спрос на жилье, поскольку около 80% сделок на рынке новостроек заключаются с использованием ипотеки. «А новая система эскроу-счетов, при которой средства дольщиков аккумулируются банком, усугубляет ситуацию: при слабом спросе счета наполняются медленнее, что увеличивает финансовую нагрузку на застройщика», – говорит Сырцов. Он не исключает того, что застройщики начнут чаще обращаться за господдержкой.
«Устойчиво высокая ключевая ставка создает риски для отрасли. Процентная нагрузка на девелоперов сегодня существенна: более 20% портфеля проектного финансирования застройщики обслуживают по ставкам свыше 16%. На такой уровень ставок ни один проект не рассчитан, кроме разве что самого элитного жилья. При этом у застройщиков не так много возможностей для маневра», – добавляет директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко.По мнению коммерческого директора «Главстрой Регионы» Алексея Артошина, застройщики уже работают в режиме адаптации. «Девелоперы осторожнее подходят к запуску новых очередей, смещают фокус на завершение текущих проектов, активнее используют различные инструменты для снижения финансовой нагрузки покупателей, а также пересматривают продуктовые решения под более сдержанный спрос», - перечисляет он. «Застройщикам приходится балансировать между дорогим кредитом, постоянным изменениям цены материалов, нехваткой рабочей силы и наполнением эскроу-счетов. И если баланс не находится, то происходит сбой в графике строительства», - считает директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.
«Застройщикам действительно непросто соблюдать и тем более опережать заявленные сроки строительства в условиях растущей себестоимости реализации проектов, увеличения налоговой нагрузки, дефицита кадров и дорогого проектного финансирования», – соглашается основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. Однако он считает, что ситуация не носит критичного характера. «Хотя значительное число девелоперов переносят сроки ввода жилья, как правило, срок задержек не превышает полугода», – замечает он.
Гутнов, наоборот, ожидает стабилизации ситуации в текущем году. «Во-первых, ставки по проектному финансированию будут снижаться в связи со смягчением денежно-кредитной политики ЦБ. Во-вторых, правительство отменило мораторий на штрафы за перенос сроков сдачи объектов, что дополнительно стимулирует компании выполнять обязательство в срок. Вместе с тем штрафные санкции разрешено отсрочить до конца 2026 года. Девелоперы смогут компенсировать материальный ущерб клиентам уже после серьезного снижения ключевой ставки», – говорит эксперт.
