Ольга Соловьева
Ужесточение условий выдачи ипотеки для семей подстегнуло спрос на жилищные займы. Фото РИА Новости
Чиновники ожидают, что с февраля из-за ужесточения условий по программе «Семейной ипотеки» спрос на нее снизится. «Семейная ипотека» была основным двигателем ипотечного бума в конце прошлого года. С ростом выдачи увеличилась и доля проблемных жилищных кредитов. Общественники предлагают решение: учредить госфонд, из которого будет оплачиваться аренда жилья для должников по ипотеке. Эксперты сомневаются в эффективности такой идеи, полагая, что это приведет к росту числа неплательщиков.
С 1 февраля ужесточаются правила выдачи «Семейной ипотеки». В частности, вступят в силу новые правила ипотечного кредитования в РФ, по которым будет запрещено оформление двух льготных кредитов по семейной программе на каждого из супругов: теперь они обязаны выступить как созаемщики.
Ранее право на льготный кредит было у каждого из супругов. Под запрет подпадает донорская ипотека: с 1 февраля включить третьих лиц в ипотечный договор нельзя.
По мнению чиновников, ужесточение правил приведет к снижению выдачи кредитов по ««Семейной ипотеке» в РФ. «Определенное снижение произойдет. Но мы смогли сохранить средства граждан, особенно в многоквартирном жилищном строительстве, благодаря ипотеке. Несмотря на внешние сложности и высокую ставку, россияне платили тот процент, по которому изначально взяли кредит. В результате бюджет заплатил за каждый заем банкам разницу в огромном объеме. Конечно, из года в год мы не можем продолжать генерировать обязательства, которые бюджет на себя взял», – заявил вице-премьер Марат Хуснуллин.
В конце прошлого года на фоне будущих ограничений наблюдался бум выдачи новых кредитов. Так, только в декабре был зафиксирован максимальный спрос на ипотеку за всю историю – 618 млрд руб. В целом по итогам второго полугодия 2025-го выдачи ипотеки превысили 2 трлн руб., что в 2,2 раза больше, чем годом ранее, сообщали в аналитическом центре «Домклик».
Причем спрос на новостройки во втором полугодии увеличился более чем в два раза: с 665 млрд по итогам первого полугодия 2025 года до более 1,4 трлн руб. – во втором. Ограничения «Семейной ипотеки» подстегнули спрос на нее. Так, в октябре и ноябре выдачи по льготной программе превысили 200 млрд, а в декабре достигли рекордных 445 млрд руб.
В Сбербанке только в декабре выдали ипотечных кредитов на 613 млрд руб., что почти на 70% больше, чем в ноябре 2025 года. И в первую очередь такой рост был связан с «Семейной ипотекой»: по итогам декабря 2025 года россияне оформили более 460 млрд руб. кредитов в рамках госпрограммы, что стало рекордным показателем для данной программы за всю историю существования. Кроме того, это почти в два раза больше, чем в ноябре 2025 года, а также в 5,5 раза больше по сравнению с декабрем 2024-го.
Впрочем, увеличился спрос и на вторичное жилье. Выдачи в этом сегменте выросли в три раза: со 106 млрд в первом полугодии до 324 млрд руб. во втором, обращают внимание аналитики «Домклик».
Общий долг россиян по ипотеке в ноябре прошлого года составил 23,2 трлн руб., что стало максимумом с начала года. За год показатель вырос на 6,8%, следовало из данных Центробанка. Прирост задолженности населения по ипотеке в ноябре составил 1,4% после 1,2% в октябре.
Вместе с выдачей растет и просроченная задолженность по ипотеке. Так, к концу прошлого года объем просроченной задолженности по ипотеке превысил 265 млрд руб., что на 76% больше, чем годом ранее, и почти в три раза больше значений 2022 года, следует из данных бюро кредитных историй (БКИ) «Скоринг Бюро». Доля проблемных долгов в общем ипотечном портфеле достигла 1,1%, увеличившись вдвое за последние три года, отмечают аналитики.
Объем проблемной ипотеки увеличивается и на вторичном рынке жилья. Так, только за 11 месяцев 2025 года просроченная ипотека в этом сегменте увеличилась вдвое – до 183 млрд руб., подсчитали в коллекторском агентстве «Дoлговой консультант». Для сравнения: на 1 января 2024 года объем просроченной задолженности составлял 54,7 млрд.
В разрезе по регионам наиболее существенный прирост просроченной ипотеки произошел в Тыве (почти в 5 раз), в Марий Эл (в 4 раза), Крыму (3,7 раза).
На фоне роста просрочки звучат оригинальные решения проблемы ипотечных долгов. Так, в Общественной палате (ОП) предлагают создать в РФ специальный государственный фонд, из которого будет оплачиваться аренда жилья для должников по ипотечным кредитам. По словам замсекретаря ОП РФ Владислава Гриба, средства в этот фонд должны направляться от застройщиков, которые участвуют в ипотечных программах.
Эксперты и участники рынка к такой идее относятся скептически. «Девелоперы предоставляют только рассрочки. Решения о выдаче жилищных кредитов всегда принимают банки. Именно финансовые организации подают в суд на собственников залогового имущества в случае длительных и крупных просрочек. Девелоперы иногда участвуют в схемах кредитования покупателей жилья, например, субсидируя займы. Но в этих случаях де-факто компании выступают в роли созаемщиков. Следовательно, нет оснований взимать средства с девелоперов с целью решения проблем неплательщиков», – считает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. Инициатива своевременная, но пока выглядит малореализуемой в условиях дефицитного бюджета и на фоне решений по оптимизации затрат бюджета на ипотеку, замечает директор портала «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко.
По мнению Гутнова, государству следует рассмотреть внедрение полного запрета на изъятие единственных квартир, приобретаемых в ипотеку. В таком случае не возникнет даже потребности в создании нового социального фонда и поиске источников финансирования данной структуры, рассуждает эксперт.
Он подчеркивает: «Долги населения растут на фоне действия чрезвычайно высоких ставок по рыночной ипотеке». Он не исключает, что по мере постепенного снижения ставки займы станут более доступными, а клиенты банков смогут рассчитывать на выгодное рефинансирование.
«Подобный фонд помощи может временно облегчить ситуацию, но сам по себе вряд ли остановит системный рост просрочки без устойчивого восстановления доходов населения и доступности ипотеки. Кроме того, долги населения могут увеличить количество социальных проблем, ухудшить финансовую устойчивость банков и привести к усилению аккумулирования проблемных активов в финансовой системе», – рассуждает ипотечный брокер Андрей Креер. В то же время рост просрочки по ипотеке будет в дальнейшем вести к снижению спроса на жилье, замедлению строительства и снижению цен на вторичном рынке при ухудшении кредитных условий, добавляет он.
По мнению управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, госфонд по поддержке неплательщиков по ипотеке создаст дополнительную предпосылку для появления новых заемщиков с трудностями в обслуживании их ипотеки в будущем. «Если застройщиков обяжут отчислять средства в такой фонд, то возросшие расходы на реализацию новостроек будут отражаться на конечной стоимости квадратного метра для покупателей. Иными словами, фактически плательщиками фонда поддержки проблемных ипотечников станут новые ипотечники, которым придется занимать на покупку квартиры на определенный процент больше денег у банков», – говорит он. По мнению эксперта, рост просрочки удастся остановить сочетанием двух факторов – нормализацией ипотечных ставок (менее 10–13% годовых) и возобновлением роста реальных доходов населения (рост экономики и удержание инфляции).
Собственно, продолжает он, в последнее пятилетие рынок ипотеки увеличился в разы, что почти всегда ведет к увеличению абсолютного объема неплатежей. «Говоря проще, чем больше занимают средств, тем больше проблемных кредитов. Для финансовой системы риски возникают, когда именно доля просроченных платежей растет относительно общего объема выдачи, то есть в процентах. Однако с этой точки зрения для банковской системы в целом ничего драматичного не происходит. В декабре 2024 года доля «плохих» долгов составляла 0,5%, а в декабре 2025 года – 1%», – подчеркивает Сырцов.
Однако в 2025 году процесс прироста просроченной задолженности заметно ускорился, и это может превратиться уже в социальную проблему. «Важно понимать, что в последние годы основной прирост спроса на жилье обеспечивали молодые семьи с детьми, которые получали маткапитал и семейную ипотеку. В условиях мощного роста цен, замедления экономики и повышения налогов их положение ухудшается, и кредиты им обслуживать труднее. Поэтому, безусловно, внимание государства к их проблеме необходимо», – резюмирует эксперт.
