Ольга Соловьева
Застройщики не исключают стагнации спроса на новостройки при текущих ставках. Фото PhotoXPress.ru
Жилищный рынок в текущем году будет находиться в прямой зависимости от уровня ключевой ставки, полагают участники рынка. В зависимости от уровня ставок они прогнозируют как стагнацию и переход рынка в «режим ожидания», так и восстановление за счет увеличения доли рыночной ипотеки. Психологической границей застройщики называют ставку в 13–14%, полагая, что именно при таком уровне ставок возможно восстановление экономической активности. Пока же ажиотажный спрос подстегивают только государственные льготные программы. На рынке происходит и другая трансформация. Молодежь в лучшем случае называет ипотеку «скучной подпиской», предпочитая покупку жилья аренде.
И, судя по всему, в преддверии ужесточения правил выдачи льготных ипотечных кредитов по госпрограмме «Семейная ипотека» ажиотажный спрос на льготную ипотеку сохранился и в январе этого года. Так, по подсчетам банка ВТБ, в январе российские банки выдали рекордный для января объем ипотечных кредитов – около 430 млрд руб. Это более чем втрое превышает показатель января 2025 года и более чем в 1,5 раза – января 2024 года, когда ключевая ставка еще не достигла пиковых значений, а на рынке действовала массовая программа господдержки, подчеркивают в банке.
Январь традиционно показывает слабую динамику кредитования из-за длинных праздников, однако, по оценкам ВТБ, в этом году выдача кредитов для января оказалась максимальной за всю историю наблюдений. Подчеркивается, что ключевым драйвером рекордных выдач начала года стал спрос на «Семейную ипотеку» до вступления в силу обновленных условий с 1 февраля. Только в ВТБ число проведенных сделок по ней в январе выросло примерно на 60% по сравнению с началом 2025 года.
«Традиционный сценарий «декабрьский ажиотаж – январское затишье» в этом году не сработал. Клиенты, не успевшие провести сделку в конце года, завершали ее в январе, другие, ранее раздумывавшие, принимали окончательное решение. В результате сформировался уникальный январский пик, который накрыл Россию не меньше аномальных снегопадов. Такой сдвиг, безусловно, повлияет на февральскую статистику, но после короткой паузы мы ожидаем возврата рынка к устойчивому росту», – отметил старший вице-президент ВТБ Алексей Охорзин.
При этом один только Сбербанк в январе 2026 года увеличил выдачу ипотеки в пять раз по сравнению с январем 2025 года – до 300 млрд руб., говорится в сообщении кредитной организации со ссылкой на данные сервиса «Домклик». Это максимальный показатель по выдачам в январе за последние пять лет, отмечают в банке. Основной объем выдач в январе также пришелся на семейную программу – по ней было выдано свыше 240 млрд руб. (77,5% от общей суммы выдач).
Напомним, власти с 1 февраля запретили оформлять две льготные ипотеки на одну семью, чтобы предотвратить злоупотребления и сделать программу более адресной. Согласно изменениям в программу «Семейная ипотека», супруги должны быть обязательными созаемщиками по кредиту (до 1 февраля семейные пары могли оформлять две ипотеки, если в сделке участвовал только один из супругов).
Анонсированное ужесточение условий программы «Семейная ипотека» стало драйвером прироста и в декабре. По данным Центробанка, выдачи в последний месяц 2025 года увеличились на 62% по сравнению с ноябрем и составили 811 млрд руб.
По мнению же самих застройщиков, динамика ипотечного рынка в этом году будет полностью зависеть от уровня ключевой ставки Центробанка. Они предлагают несколько сценариев развития жилищного рынка.
Так, пессимистичный сценарий предполагает сохранение жесткой денежно-кредитной политики (ДКП) и ключевой ставки на уровне 16–18%. Рыночная ипотека при таком развитии событий составит примерно 19–20% годовых. При такой ставке ежемесячный платеж по кредиту превысит 127 тыс. руб. (при общей стоимости жилья в 10 млн руб. и сроке кредита на 25 лет). «При подобной нагрузке активность массового покупателя существенно ограничивается, рынок переходит в режим ожидания с точечной сделочной активностью», – полагает руководитель отдела ипотечного кредитования застройщика «Главстрой Регионы» Вадим Бутин.
Если ключевая ставка «уйдет» в диапазон 17,5–19,5%, то рыночная ипотека будет выдаваться уже под 20,5–21% годовых. При таких ставках ежемесячный платеж по ипотеке повысится до 137 тыс. руб. При таком уровне нагрузки главным драйвером становятся льготные ипотечные программы, полагают застройщики. «Такой вариант развития событий предполагает также заметное ухудшение внешних условий, которое окажет давление на экономику и приведет к ускорению инфляции», – добавляет Бутин.
Постепенное снижение ключевой ставки до 13–15% приведет к снижению ставок по рыночной ипотеке до 16–17% годовых. «В этой конфигурации рынок продолжает функционировать, сделки совершаются, спрос сохраняется. Решения о покупке принимаются взвешенно, с повышенным вниманием к долгосрочной нагрузке, восстановление рынка идет умеренными темпами», – рассуждают в «Главстрой Регионы».
Оптимальным для себя сценарием застройщики считают дезинфляционный сценарий, который основан на замедлении инфляции и снижении ключевой ставки до 11–13%. Это приводит к формированию рыночной ипотеки на уровне 13–14% и падению ежемесячного платежа по ипотеке до 96 тыс. руб. «Такой уровень нагрузки воспринимается как прогнозируемый и управляемый, ипотека легче встраивается в долгосрочное финансовое планирование, спрос приобретает устойчивый характер. В этом случае рынок получает условия для естественного восстановления без необходимости постоянной внешней поддержки», – подчеркивает Вадим Бутин.
Именно при таких ставках рыночная ипотека опять сможет занять значимую долю в структуре сделок. Это становится границей, при которой ипотека перестает быть источником финансового напряжения.
Действительно, в 2026 году главным ориентиром ипотечного рынка остается динамика ключевой ставки ЦБ, продолжает коммерческий директор «Главстрой Регионы» Алексей Артошин. «Банки и застройщики сегодня закладывают в свои расчеты несколько вариантов – от постепенного снижения ставки, при котором рыночная ипотека может приблизиться к уровню 13–14% годовых, до более жестких условий. Изменения в сегменте льготной ипотеки также укладываются в эту логику. С точки зрения рынка такие корректировки ожидаемо приводят к снижению объема сделок по «Семейной ипотеке». По нашим оценкам, сокращение может составить порядка 10–15%», – ожидает он.
По мнению участников рынка, доля рыночной ипотеки будет расти только по мере смягчения денежно-кредитных условий. «Льготные программы последних лет поддерживали спрос в период высокой ключевой ставки и экономической неопределенности. По мере нормализации ДКП основным драйвером должен стать рыночный, а не бюджетный механизм. Это важно для долгосрочной устойчивости рынка. В устойчивом сценарии льготная ипотека перестает быть основным двигателем для покупки квартиры, а станет точечным социальным инструментом», – говорит генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.
«Для девелоперов базовый плановый коридор ключевой ставки сейчас на уровне 12–14% к концу года, что соответствует ставкам по рыночной ипотеке в диапазоне примерно 15–17% годовых. При сценарии, когда ключевая ставка устойчиво закрепляется ближе к нижней границе коридора, мы ожидаем постепенное восстановление объемов выдачи ипотеки, прежде всего за счет покупателей с первоначальным взносом от 30–40% и сбалансированной долговой нагрузкой. Если же ключевая ставка останется выше 14%, рынок продолжит работать в режиме точечного спроса, а на первый план выйдут проекты в популярных локациях и с продуманным продуктом», – подчеркивает гендиректор компании Optima Development Давид Худоян.
Впрочем, не исключено, что поддерживать спрос не смогут даже льготные ипотечные программы. Как показал опрос девелопера Level Group, только каждый десятый зумер (россияне в возрасте 18–28 лет) считает, что ипотека лучше аренды. При этом почти половина (49%) боятся ипотеки и считают ее кабалой, которая лишит их свободы и привяжет к месту и работе на 30 лет. Еще треть назвали ипотеку скучной взрослой обязанностью, которая похожа на еще один ежемесячный платеж – как подписка, только очень дорогая.
«Для поколения Z главной валютой стали мобильность и ментальный комфорт, а не квадратные метры», – комментируют результаты в Level Group. Зумеры привыкли жить в парадигме шеринговой экономики, где любой сервис можно отключить, а с ипотекой так не получится, поясняют в компании.
