Анастасия Башкатова
Доля индивидуального жилищного строительства – уже 70% от всех возведенных в стране домов. Фото РИА Новости
Жилищное строительство сократилось по итогам января–августа примерно на 5% в годовом выражении, следует из новых данных Росстата. В случае еще большего урезания льготных программ кредитования падение может усилиться. В Госдуме предупредили о проработке финансовым блоком правительства не просто дифференциации ставки по семейной ипотеке (мера казалась здравой, по крайней мере когда речь шла о региональной дифференциации), а дополнительного увеличения этой ставки с 6 до 12% для семей с одним ребенком.
По итогам восьми месяцев этого года в стране было построено 67,5 млн кв. м жилья – на 5,3% меньше, чем за тот же период 2024-го. Ввод и многоквартирных, и индивидуальных домов сократился в сопоставимой мере – за указанный период на 6 и 5% соответственно.
Но даже при таком падении именно индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), как это происходит уже не первый год, продолжает оставаться главным драйвером отрасли – на него приходится около 70% от всего построенного в стране жилья.
За минувший год в стране было введено 107,8 млн кв. м жилья. По итогам 2025-го показатель ухудшится, но, как можно надеяться, не радикально.
«Те заделы, которые мы сделали раньше, в последние несколько лет, – мы пока идем чуть меньше прошлого года, – нам позволяют уверенно сказать, что больше 100 млн кв. м жилья мы введем», – сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин на прошедшей 30 сентября встрече с президентом. И в любом случае это, по его словам, все равно хороший показатель: «Миллионы семей улучшат свои жилищные условия».
По единодушному мнению опрошенных «НГ экспертов, сейчас главная причина снижения строительства – высокая процентная ставка.
Повышение ключевой ставки ранее привело к удорожанию проектного финансирования и кредитования в целом по отрасли, а также к сокращению покупательского спроса на фоне снижения доступности рыночной ипотеки и отмены массовой льготной ипотеки, перечислила руководитель департамента «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева.
Но эксперты расходятся в том, как именно оценивать эти результаты. Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов полагает, что пока рано делать выводы о драматизме спада жилищного строительства. «В сентябре–декабре обычно достраивают значительную часть жилых домов, и итоговый годовой показатель может оказаться удовлетворительным», – ожидает он.
Никаких серьезных негативных последствий текущий спад жилищного строительства за собой не повлечет, соглашается основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. Ведь, во-первых, по его словам, темпы ввода остаются внушительными и уступают лишь рекордным значениям 2022–2023 годов. А во-вторых, на рынке первичного жилья представлено обширное предложение, так что «дефицит возможен лишь в некоторых локациях, но не в масштабах страны».
«Учитывая, что за последние годы застройщики накопили запас прочности и ввели большое количество объектов, сейчас они сознательно притормозили. Это не обвал, а скорее пауза, которая позволяет выровнять рынок и сохранить баланс между спросом и предложением», – считает руководитель агентства недвижимости «УваровДом» Дмитрий Уваров.
Хотя, как добавил Сырцов, сам факт коррекции показателей вниз свидетельствует о том, что застройщики все-таки испытывают сложности с финансированием проектов из-за слишком высоких процентных ставок и относительно низкого потребительского спроса.
Часть экспертного сообщества, однако, склонна видеть в падении жилищного строительства большую проблему, причем уже не внутриотраслевую, а общеэкономическую. Ведь спад строительства опасен не только для рынка жилья.
«Это один из крупнейших мультипликаторов экономики: каждый вложенный в строительство рубль тянет за собой до сотни рублей в смежных отраслях от металлургии и производства цемента до машиностроения и сферы отделочных материалов», – обратил внимание управляющий партнер агентства «Генератор недвижимости» Константин Анохин. Сокращение ввода также бьет по налоговым поступлениям и по занятости.
«Последствия снижения строительства будут ощутимы позже, – предупредила гендиректор агентства недвижимости «Невский простор» Алла Шинкевич. – Когда покупатели разберут наиболее ликвидные новостройки, возникнет дефицит предложения. А при дефиците и сохранении отложенного спроса цены на квадратный метр неизбежно ускорят рост».
Докладывая президенту о тенденциях в отрасли, Марат Хуснуллин отметил, что именно льготная ипотека удержала строительный рынок. Удержала, как можно полагать, от еще более глубокого провала, чем тот, который фиксирует статистика.
«Мы миллионам людей компенсируем эту процентную ставку. Это недешево обходится для бюджета, но это основная мера поддержки, благодаря которой нам пока удается сохранить строительный комплекс», – пояснил Хуснуллин.
По словам президента Владимира Путина, принятие решения о льготной ипотеке носит и экономический, и социальный характер. И это объясняет, почему любые новости о сужении льготных программ воспринимаются обществом болезненно.
Депутаты предупредили о риске того, что в скором времени доступность льготной ипотеки для семей с одним ребенком по инициативе финансового блока правительства может серьезно ухудшиться. Глава комитета Госдумы по защите семьи Нина Останина направила обращение в Минфин с предложением сохранить льготную ставку по семейной ипотеке на уровне 6% для семей с одним ребенком, передает РИА Новости.
Как отмечается в документе, финансовое ведомство сейчас рассматривает механизм изменения ставки по семейной ипотеке в зависимости от количества детей. Речь идет о том, чтобы установить ставку по семейной ипотеке для семей с одним ребенком на уровне 12% годовых, для семей с двумя детьми оставить ее на текущем уровне 6%, а для семей с тремя и более детьми снизить до 2–4%.
«Комитет Госдумы по защите семьи полностью поддерживает идею снижения процентной ставки (вплоть до ее обнуления) для многодетных семей, но не может поддержать предложение о столь значимом (двукратном) увеличении действующей ставки для семей с одним ребенком», – указано в обращении Останиной.
При этом сами депутаты в августе тоже выступали с идеей дифференцировать ставки по ипотеке, но тогда акцент делался на региональной специфике. «В Москве должна быть одна ставка, а в Саратове она должна быть соразмерна средней зарплате в Саратовской области, – пояснял председатель Госдумы Вячеслав Володин. – Тогда будет социальная справедливость».
«Если говорить про ипотечные стимулы, то сегодня стандартная ипотека почти не играет роли. Основной объем сделок в многоквартирных домах поддерживается за счет льготных программ, в первую очередь семейной ипотеки», – отметил при этом эксперт по рынку недвижимости Ярослав Кобаладзе. В сегменте ИЖС спрос, по его данным, распределяется иначе: здесь работает сельская ипотека и сезонность. Осенью фиксируется всплеск покупок участков и домов, к зиме активность снижается, весной рынок снова оживает.
