Доступное жилье признали иллюзией

Планы Дмитрия Медведева по обеспечению россиян доступным жильем за счет массового строительства сравнительно дешевых домов реализуемы, и то с оговорками, всего в нескольких российских регионах. Для большинства россиян эта программа остается недоступной, так как заставит их копить на самый ординарный домик на протяжении от четверти до половины и более срока их трудовой карьеры. Это вытекает из обнародованного вчера компанией «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) исследования.

Хуже всего дела обстоят в Усть-Ордынском Бурятском автономном округе, среднестатистическим жителям которого придется копить на малобюджетный домик почти 32 года.

Аналитики ИРН исходили в своих расчетах из того, что жилая площадь дома в новых городах и поселках должна составить от 70 до 120–150 кв. метров. Далее они опирались на мнение самого Медведева, который полагает, что себестоимость квадратного метра в этих «низкобюджетных домах» будет примерно 20 тыс. руб., или 850 долл. То есть в среднем себестоимость дома составит около 95 тыс. долл. «Учитывая площадь дома, такое предложение смотрится вполне привлекательно для московского региона, – отмечает ИРН. – Ведь на бюджет, предложенный г-ном Медведевым, в Подмосковье средней удаленности можно купить лишь однокомнатную квартиру. Однако речь идет о заселении всей страны, где цены существенно ниже, и 95 тыс. долл. выглядят уже не столь привлекательно».

Используя официальные данные Росстата, сотрудники аналитического центра ИРН выделили 43 региона, в которых на каждого жителя приходится меньше чем по 21 кв. метру жилья, т.е. нормы достаточности. Поскольку данные по официальной зарплате не полностью отражают уровень доходов, за основу был принят месячный валовой региональный продукт (ВРП) на душу населения в регионе, прожиточный минимум, а также предположение, что на накопления традиционно уходит около половины месячного дохода.

В результате, как отмечается в исследовании, в среднем по стране срок накопления на жилье по проекту Дмитрия Медведева составит в нуждающихся регионах примерно 8,5 года. Однако разрыв между регионами огромен: например, семьям Усть-Ордынского Бурятского автономного округа придется копить 31,97 года. В Калмыкии срок этот почти в два раза меньше – 17,25 года, в Марий Эл на «доступное» жилье придется копить 14,13 года. Быстрее всех смогут решить свой домашний вопрос жители Ямало-Ненецкого автономного округа (ЯНАО) – для этого им понадобится 2,09 года. Для москвичей этот срок составит 2,39 года. Кроме того, в три года могут уложиться жители Ненецкого и Ханты-Мансийского АО – 2,44 года и 2,81 года соответственно. Для остальных регионов, как отмечает ИРН, время накопления в условиях не очень стабильной экономики представляется слишком долгосрочным планированием.

Выходом, по мнению аналитиков компании, могла бы стать ипотека: по их данным, сейчас самые благоприятные условия по кредиту – это заем под 10% годовых в рублях на 40 лет при 10% первоначального взноса. В этом случае жители нуждающихся в жилье регионов в среднем на первоначальный взнос могли бы накопить менее чем за год. И даже в Усть-Орде на это потребуется 3,2 года. Дело за малым – власти должны активнее заняться пропагандой этого направления, поскольку сегодня лишь 5% населения страны готово взять ипотечный кредит, хотя доходов для покупки жилья с помощью ипотечных программ хватает как минимум у 14% граждан.

Впрочем, как пояснил «НГ» замруководителя аналитического центра ИРН Борис Деревягин, столь привлекательные предложения по ипотеке пока не являются массовыми. «Представленные нами предложения существуют – правда, не у крупных, а у средних банков, – пояснил эксперт. – Однако расчеты строились на ожидаемое расширение стандартов по кредитам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и других банков. Срок в 40 лет – вопрос практически решенный, а что касается ставки в 10% – ожидаемый».

Другие эксперты отмечают, что с чисто математической точки зрения параметры, озвученные Дмитрием Медведевым, вполне реализуемы уже сегодня, однако проблема куда сложнее и в одну себестоимость она не упирается. «Если дом стоит 70 тыс. долл. и есть возможность получить кредит под 10% годовых в валюте на 30 лет, то около 20% российских семей смогут решить для себя жилищную проблему в ближайшее время. Достаточно, чтобы хотя бы один работающий член семьи получал тысячу долларов в месяц или выше, – уверен гендиректор «ФинЭкспертизы» Агван Микаелян. – Причем это проверено практикой – я сам в прошлом году построил дом в Рязанской области – при площади в 150 квадратных метров его стоимость составила 75 тыс. долл.». Другой вопрос, отмечает аналитик, что при нынешней ситуации, когда есть спрос на квадратный метр по цене в 2–3 тыс. долл., застройщику можно строить меньше – все равно он окажется в прибыли. «Ситуацию можно изменить лишь массовой застройкой, финансируемой государством», – считает он.

Аналогичной точки зрения придерживается и руководитель Центра социальной политики Института экономики РАН Евгений Гонтмахер, который считает, что при всем благородстве цели надо понимать, что для ее достижения необходимо решить целый ряд институциональных вопросов. «Прежде всего – доступность инфраструктуры, – уверен эксперт. – Если вопросы с финансированием строительства дорог к этим поселкам, подключения их к газовым и электросетям, земельных проблем и т.д. возьмет на себя государство – замечательно. Но пока-то этого нет».