Михаил Сергеев
Надежды застройщиков реализовать городу непроданные квартиры по 80 тысяч рублей за метр тают с каждым днем.
Фото Артема Житенева (НГ-фото)
Столичные власти собираются начать выкуп жилья у строителей по цене ниже 40 тыс. вместо обещанных ранее 70 тыс. руб. за квадратный метр. Об этом заявил вчера представитель московской мэрии. Цену выкупа ниже 1500 долл. строители считают заниженной, хотя она и совпадает с рекомендованным федеральным Минрегионом уровнем.
«Столичные власти не исключают, что они приобретут жилье у компаний-застройщиков на аукционах по цене в 40 тысяч рублей за квадратный метр, – заявил вчера Интерфаксу» пожелавший сохранить анонимность высокопоставленный чиновник в мэрии. Эта цена почти вдвое ниже результата октябрьских аукционов, на которых мэрия сначала пообещала – а затем отказалась – выкупить у столичных компаний построенное в Московской области жилье по цене от 70 тыс. до 80 тыс. руб. за квадратный метр.
Теперь же аукционы на условиях понижения цены могут начаться с утвержденного федеральными властями уровня для Московской области в 43,6 тыс. руб. за квадратный метр. В октябре Министерство регионального развития утвердило так называемые средние рыночные цены жилья на IV квартал 2008 года, которые используются для выплаты компенсации и выкупа жилья за бюджетные средства. Для Москвы утвержденные Минрегионом цены составляют 76 тыс. руб., для Московской области – 43,6 тыс., для Тверской – 40 тыс., а для Тульской – 24,9 тыс. руб. за квадратный метр.
Не исключено, что на решение московских властей снизить цену выкупа повлияли и слова премьера Владимира Путина, который заявил, что цены, по которым будет приобретаться жилье, не должны быть спекулятивными, но строго соответствовать «уровню сегодняшнего дня».
Так или иначе, высокопоставленный чиновник московской мэрии заявил вчера, что стартовые условия аукциона по выкупу жилья у застройщиков еще согласовываются, однако уже известно, что «цена в 60 тысяч рублей, которая была озвучена ранее, не является окончательной».
«Не исключено, что по этим конкурсам город приобретет жилье в зависимости от его месторасположения и наличия инфраструктуры за 40–45 тысяч рублей за квадратный метр», – сказал представитель мэрии, который напомнил, что в октябре столичные власти были готовы выкупать жилье у застройщиков по цене 80 тыс. руб. за один кв. м.
Как известно, октябрьский конкурс на приобретение городом жилья у застройщиков выиграли несколько московских компаний, среди которых «ПИК», «Главстрой» и СУ-155. В результате проведенного конкурса московские власти должны были выкупить у застройщиков около полумиллиона квадратных метров жилья по цене около 80 тыс. руб. за один кв. м, однако контракты с выигравшими компаниями так и не были подписаны. Так, например, «Главстрой» должен был передать Москве 10 жилых домов в подмосковном Подольске общей площадью 126,7 тыс. кв. м за 8,9 млрд. руб. – то есть около 70 тыс. руб. за метр, что явно не соответствовало установленной федеральными властями цене. Позже мэрия потребовала у застройщиков дисконт сначала в 12%, а затем в 17%. Наконец, итоги торгов были признаны недействительными, и принято решение о проведении новых торгов, где дисконт мог составить 25%, а стартовая цена метра опуститься до 60 тыс. руб.
Комментируя тенденцию падения цен, представитель мэрии заявил, что город будет сотрудничать с теми компаниями, которые предложат минимальные цены и смогут в условиях финансовой нестабильности работать для себя с минимальной рентабельностью. «Город будет приобретать только качественное жилье с развитой инфраструктурой и наличием необходимого количества социальных объектов», – подчеркнул чиновник.
Сами застройщики называют новые стартовые цены «неадекватными». Президент корпорации «Главстрой» Артур Маркарян заявил, что «40–45 тысяч рублей за квадратный метр – это несерьезно». «Нормальная цена», по его мнению, «уровень 70–80 тысяч рублей за квадратный метр». Маркарян считает, что мэрия уже зафиксировала в договоре с «Главстроем» приобретение 150 тыс. кв. м жилья в подмосковном Подольске по цене 59,1 за один кв. м.
Между тем ранее представитель одной из столичных строительных компаний сообщил, что себестоимость строительства панельных многоэтажек в Москве до кризиса не превышала 1,5 тыс. долл., что соответствует примерно 36 тыс. руб. за один кв. м по тогдашнему курсу.
Экономисты считают, что в условиях кризиса многие строители согласятся на относительно справедливые условия мэрии ввиду резкого падения платежеспособного спроса на жилье по докризисным ценам со стороны населения. При этом, по мнению экспертов, массовая покупка жилья по цене ниже 1500 долл. за метр может и не обвалить столичный рынок недвижимости. «Цены на недвижимость в России, и в особенности в Москве, не привязаны к себестоимости строительства. Поэтому сложно рассуждать о справедливости цены в 40 000 рублей за квадратный метр. Мэрия Москвы попытается использовать сложности с реализацией жилья в свою пользу, и в условиях острой нехватки свободных денежных средств компании-застройщики будут более восприимчивы к такого рода предложениям», – считает управляющий директор UFG Asset Management Юрий Анпилогов. При этом, по его мнению, дефолта смогут избежать даже те компании, стоимость акций которых упала с весны почти в 30 раз. «Многие строители давно и успешно диверсифицировали свой бизнес. Тот же «ПИК» активно работает в регионах. Дефолта строителей скорее всего не будет, если только сами компании не захотят через дефолт избавиться от кредиторов. При этом снижение стоимости акций их особо не волнует», – считает Анпилогов.
«Покупка мэрией жилья по новым ценам может и не спровоцировать обвала. По крайней мере до осознания нового уровня цен массовым покупателем», – считает гендиректор генеральный директор «ФинЭкспертиза Консалтинг» Дмитрий Шустерняк. По его мнению, оптовые покупки жилья городом не могут служить индикатором для рынка в целом, цены на котором будут отличаться в разы. «Голая себестоимость материалов и строительства может заметно снизиться, но с учетом косвенных затрат и процентов по кредитам цена реально заключаемых сделок по готовым объектам зачастую будет ниже уровня рентабельности. В любом случае цену на рынке в ближайшее время будет диктовать не продавец, а покупатели», – считает Шустерняк.
Представители «Главстроя» вчера подтвердили «НГ», что компания не отказывается от участия в аукционе, хотя окончательные условия его проведения до сих пор не определены. Руководители «ПИК» отказались от комментариев.
