Границы с Подмосковьем стираются

Район, наличие лесопарковых зон и развитой инфраструктуры во многом определяют стоимость квадратного метра.
Фото Фреда Гринберга (НГ-фото)

Пожалуй, сегодня любой человек на вопрос о том, от чего зависит цена жилья, ответил бы: от его расположения и размеров. И простые обыватели, и искушенные в операциях с недвижимостью профессионалы понимают, что географический фактор становится с течением времени ключевым для формирования стоимости недвижимости. В первую очередь это правило распространяется на крупные города и прилегающие к ним районы. Особенно ярко это можно проследить на примере Москвы и Московской области. Здесь районы чуть ли не ранжируются по принципу престижности.

В свою очередь, престижность зависит от нескольких моментов. Среди них генеральный директор «Контакт – Элитная Недвижимость» Денис Попов перечислил следующие: расположение района относительно центра города, историческая и архитектурная ценность сооружений, их внешняя привлекательность и степень физического износа, наличие необходимой инфраструктуры, количество домов высокого качества в районе, наличие равноценного окружения, низкая концентрация населения, благоприятный социальный состав жителей. Кроме того, важны: благоприятная экологическая обстановка, низкий уровень криминогенности, а также отсутствие в районе объектов, соседство с которыми может вызвать психологический дискомфорт (тюрьмы, психиатрические и инфекционные больницы, диспансеры). Для квартир бизнес-класса и элитного жилья большую роль играет также вид из окна. В одном и том же доме цены могут отличаться в 2–3 раза, а в отдельных случаях даже в 5 раз, рассказывает Денис Попов. В типовом же жилье на стоимость квадратного метра в основном влияет этажность. Как правило, у каждого клиента есть свои приоритеты при выборе жилья. «Для кого-то жизнь в центре необходимость, а для других экология стоит на первом месте», – говорит гендиректор компании «Контакт – Элитная Недвижимость».

Самыми дорогими районами столицы считаются Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды. Здесь цены колеблются от 5 до 15 тыс. долл. за 1 кв. м. Самые дешевые – Капотня, Дегунино, Печатники, Бирюлево Западное. В этих районах, по данным Дениса Попова, самая низкая стоимость квадратного метра – 1280 долл., а самая высокая – 1540. Если говорить об округах в целом, то первое место по дороговизне занимает бесспорный лидер – Центральный округ. Привлекательность его вполне объяснима. Во-первых, жить в центре престижно, во-вторых, удобно. Развитая инфраструктура, близость метро, чистота, отсутствие экологически грязных предприятий, выдержанный в одном стиле архитектурный облик, хороший контингент – вот, пожалуй, далеко не все плюсы проживания в Центральном округе. Помимо же удобства и престижности центр обладает еще одним неоспоримым преимуществом – жилье здесь никогда не упадет в цене, а это означает его инвестиционную привлекательность. Как говорит руководитель дирекции маркетинга, рекламы и PR Группы компаний КРТ Валех Рзаев, на фоне нестабильности фондового и банковского рынка недвижимость в последнее время становится все более востребованным объектом для инвестиционных сложений. Особенно, по его словам, это касается центра, потому что здесь в ближайшие несколько лет цены будут гарантированно расти.

«В советские времена эквивалентом твердой валюты была бутылка водки. В современной России вожделенная бутылка, особенно в Москве и Петербурге, стремительно трансформировалась в квадратный метр недвижимости, обозначив истинные ценности», – иронизирует Валех Рзаев. Итак, средняя цена квадратного метра в центре составляет 2300–2600 долл., в Юго-Западном и Западном административных округах – 1700–1900, в Восточном – 1450–1600, Юго-Восточном – 1300–1500, Южном – 1400–1600. Средняя стоимость кв. метра в новостройках Зеленограда, Куркино, Жулебино и Митино – 1100–1200 долл. за кв. м, Южного Бутова – 1400 долл. Эти данные «НГ» предоставил начальник отдела маркетинга финансовой корпорации «Социальная инициатива» Сергей Соловьев.

Как отмечает большинство участников рынка недвижимости, подход к жилью исключительно как к квадратным метрам – это уже вчерашний день. «Вид из окна, двор, местоположение дома и экологическая обстановка определяют стоимость квартиры. При разработке концепции дома мы всегда учитываем эти факторы, делая максимальный оконный проем, используем панорамное остекление, то есть стараемся задействовать вид из окна в качестве интересного решения», – говорит генеральный директор «Капитал Групп Маркетинг» Алексей Белоусов. По его словам, в последние годы покупатель стал более избирательным и требовательным, ему важен статус и концепция дома, местоположение, удобство планировочных решений. Современное жилье изменилось, следовательно, изменился и портрет покупателя. Теперь не представляется жилье без подземной парковки, охраняемой и благоустроенной территории, чистых подъездов с консьержем. Покупатель понимает, что современная 3-комнатная квартира должна быть не менее 100–130 кв. метров, где площадь каждой комнаты составляет более 20 кв.м. «В Москве существует дефицит правильных квадратных метров. Сложно найти квартиру, обладающую определенными параметрами, например, в центральном районе города, да еще и в хорошей экологической зоне. Такое жилье в дефиците, и он будет увеличиваться, что связано с дефицитом земельных участков, хороших площадей. Это является естественным путем развития рынка недвижимости и наблюдается во многих странах мира», – говорит гендиректор «Капитал Групп».

Кстати, о дефиците строительных площадок и жилья в Москве. Правительство Москвы заявило, что к 2005 году город исчерпает резервы строительства жилых домов на свободных территориях. Сейчас же, как говорит начальник отдела маркетинга «Социальной инициативы» Сергей Соловьев, возведение новостроек в столице наиболее активно ведется на месте сносимых домов в Коптево, Хорошево-Мневниках, Ховрино, Измайлово, Кузьминках, Люблино, Новых Черемушках, Тушино. Строятся новые дома и на местах бывших промышленных зон – в Алтуфьево, Свиблово, Москворечье-Сабурово, Южном Чертанове, Северном и Южном Бутове и т.д.

Медленно, но верно строительство начинает выползать за черту города. «Многие города Московской области уже фактически образуют единую жилую застройку с Москвой за МКАД. К ним относятся Химки, Мытищи, Люберцы и Реутов. «Поэтому перспективы их слияния с Москвой – это вопрос скорее политический, так как речь идет об изменении границ субъектов Федерации. В последнее время в свете административно-территориальной реформы, например, обсуждается вопрос о создании Столичного округа с особым статусом, куда войдут Москва и близлежащие города (по примеру федерального округа Колумбия в США)», – рассказал Сергей Соловьев.

Подмосковье по темпам роста практически не отстает от Москвы. Некоторые пессимисты шутят, что и по ценам область скоро догонит столицу. Впрочем, не так уж они далеки от истины. Не так давно стоимость сотки земли в престижном поселке Барвиха, что на пресловутом Рублевском шоссе, достигала 50–70 тыс. долларов. Никакая Остоженка не смогла бы тягаться по дороговизне с недвижимостью в этом районе. Сейчас в области помимо Рублевского и Рублево-Успенского шоссе начинают осваиваться и другие престижные направления. Кстати, в настоящее время среди них определился лидер. Как рассказали «НГ» в компании «Бенилюкс», специализирующейся по Московской области, это Новорижское направление. Его основным достоинством можно назвать транспортную доступность. В отличие от Рублевского и Рублево-Успенского шоссе здесь не бывает многочасовых пробок, а в поселках нет тесноты, присущей Рублевке. Главный архитектор расположенной на Новорижском шоссе «Резиденции Бенилюкс» Алена Мельникова рассказала «НГ», что при создании комплекса учитывалось несколько факторов – в том числе месторасположение, пожелания жителей, необходимость создать развитую инфраструктуру, а также сохранить в неприкосновенности природу.