Дубайский капкан для инвесторов

До половины строек в Эмиратах уже «заморожены», другие – на грани остановки.
Фото Reuters

Вложившие средства в период роста цен на недвижимость в Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ) россияне и другие иностранные инвесторы рискуют оказаться у разбитого корыта. Специализированные форумы сегодня пестрят сообщениями о том, что эмиратские застройщики замораживают строительство и не возвращают вложенные деньги. Более того, местные власти в разгар кризиса обязали владельцев и арендаторов строящихся воздушных замков оплатить парковочные места под угрозой запрета на оформление собственности и аренды.

«Застройщики набрали денег у инвесторов, но не могут продолжать и даже начать стройку объектов. Тысячи российских, да и не только – британских, немецких и американских – инвесторов обивают пороги различных государственных инстанций в Дубае, чтобы повлиять на эту ситуацию.

Застройщики и не строят, и деньги не возвращают, – сообщается на одном из форумов. – Помимо этого выявились кабальные и порою мошеннические условия в контрактах, которым способствуют местные законы, принятые даже задним числом. Застройщики, которые берут деньги под будущие проекты, а так здесь строится 90% всей недвижимости, требуют, несмотря на свое невыполнение обязательств, оплат от инвесторов, угрожая в случае отказа от оплат отнять квартиры и забрать деньги».

Проблема усугубляется незнанием местной специфики, в результате чего, как жалуются незадачливые инвесторы, толпы людей бегают от инстанции к инстанции, не понимая, куда и к кому идти. «Люди, отчаявшись в решении своих проблем, уже угрожают спрыгнуть с крыш зданий, объявляют голодовки и т.д., а государство заминает эти факты, чтобы не спугнуть оставшихся, мизерное количество, потенциальных инвесторов, чтобы не дать лопнуть этому мыльному пузырю», – восклицают наиболее отчаявшиеся форумчане.

Более того, в середине марта иностранцы, вложившие свои средства в бурно растущий до последнего времени рынок недвижимости ОАЭ, были неприятно удивлены очередными законодательными новациями местных властей. В частности, согласно акту Органа контроля операций по недвижимости Дубая (Real Estate Regulatory Authority – RERA), резиденты должны оплатить парковочное место в домах, где они приобрели недвижимость или собираются ее арендовать. Стоимость такого места разная, однако в некоторых случаях речь идет о более чем 30 тыс. долл. за одно машино-место.

В принципе, как признаются российские инвесторы, жителей Москвы такими ценами не удивить, однако в России владельцев квартир не вынуждают покупать места на парковках в обязательном порядке, тогда как в Эмиратах это требование стало законом. «Люди брали эти квартиры давно, на тот момент паркинги стоили копейки, но никто не обязывал их покупать, а сейчас в несколько раз дороже и уже заставляют, – отмечают участники интернет-сообщества. – Завтра это прокатит, еще что-нибудь придумают и поставят новые условия: к примеру, чтоб зайти в парк – купи пальму, не хочешь заходить – купи пальму, не купишь пальму – конфискуем все┘»

По данным участников рынка, покупателями недвижимости в Эмиратах, в том числе и только возводимой, стали примерно 10 тыс. россиян. Для многих из них начавшееся из-за кризиса снижение цен на местную недвижимость стало неприятным сюрпризом. Особенно неприятно тем, кто инвестировал накануне кризиса и сейчас не может вернуть деньги, так как квартиры еще не построены и прав собственности на них нет. Если же стройка заморожена, то инвестор может испытать ту же гамму чувств, что и «обманутые дольщики» в России.

По оценкам консультативного центра Landmark Advisory, цены на недвижимости в одном из эмиратов – Абу-Даби – упали в четвертом квартале 2008 года до 25% по сравнению с третим кварталом. Не лучше дела и в других эмиратах.

«Недвижимость в Дубае сейчас дешевеет, как и почти везде в мире, – заявляет руководитель отдела проверки сметного расчета инжиниринговой компании «2К» Александра Мальцева. – В связи с кризисом ужесточились условия выдачи кредитов в банках ОАЭ, из-за чего возможность перекредитоваться для застройщиков стала недоступной, и на данный момент свернуто больше половины всех девелоперских проектов». Из-за специфики местного законодательства не могут вернуть назад свои деньги. «Многие иностранцы попадают в неприятные ситуации, – отмечает Мальцева. – Строительный бум привел на рынок ОАЭ множество иностранных застройщиков, однако их деятельность недостаточно хорошо регулируется. Несмотря на то что в каждом эмирате есть свои органы, которые контролируют их деятельность, регуляция на самом деле происходит так, как они этого хотят. Проблема в том, что в Эмиратах нет единого учреждения федерального уровня, который бы упорядочил работу всех этих органов». «Инвесторы забыли главное правило: доходность пропорциональна риску, – считает Мальцева. – Если предыдущие пять лет инвестиции приносили до 50% прибыли, то сегодня высокая доходность объектов недвижимости в ОАЭ привела к появлению пузыря, который лопнул. А отказ застройщиков от возвращения инвестиций объясняется и законодательством, которое позволяет им это, и позицией властей. На восстановление отрасли требуется время, и форс-мажорная приостановка проектов, связанная с кризисом, не является причиной для возвращения солидных сумм инвесторам. Такая позиция - некий «гарант» для проектов и капитала».

В свою очередь, гендиректор «МИЭЛЬ-DPM» Наталья Завалишина также отмечает, что во многом рост цен на рынке ОАЭ подогревался спекулятивными сделками, когда определенные объемы покупались на ранних стадиях и перепродавались на более поздних. «К тому же в ОАЭ была популярна так называемая краткосрочная аренда, сроком не более шести месяцев, позволявшая сдавать объект в аренду по очень выгодным арендным ставкам, – уточнила эксперт. – Все это делало вложения в рынок недвижимости ОАЭ очень доходными. Однако такая ситуация хороша, когда все кругом стабильно. Сейчас мы часто сталкиваемся с желанием граждан России продать недвижимость в ОАЭ, которая перестала приносить тот доход, который был раньше». С проблемами «недостроя» или отказа от планируемого строительства, по ее словам, сейчас могут столкнуться очень многие граждане России, купившие недвижимость «с листа бумаги». «Сейчас мы рекомендуем воздерживаться от покупок на стадии котлована, и если уж и входить в проект, то на последних стадиях», – советует Завалишина.