Полина Каневская С годами пресловутый жилищный вопрос не становится менее актуальным. Как показывают социологические опросы, в улучшении жилищных условий в той или иной мере нуждаются более 80% населения страны. В последние годы стало модным говорить о строительном буме. Но реально бум имеет место только в Москве и в еще нескольких крупных городах. Общероссийская статистика говорит о том, что в настоящее время падение объемов жилищного строительства достигло критической отметки.
Объемы ввода в строй жилья упали с 76 млн. кв. м в 1987 г. до 30-32 млн. кв. м ежегодно в 1999-2001 гг. Строительство нового жилья уже не перекрывает старение жилищного фонда. Из года в год увеличивается количество подлежащих сносу ветхих и аварийных зданий. Если в 1995 г. ветхий и аварийный жилищный фонд составлял 37,7 млн. кв. м, то в настоящее время он насчитывает 87,8 млн. кв. м. 20% всего жилищного фонда нуждается в переоборудовании или реконструкции, а в малых городах каждый второй дом не имеет инженерного обеспечения. 40 млн. человек проживают в России в неблагоустроенных домах, а 2,5 млн. человек - в ветхом и аварийном жилье.
Причины того, что положение в жилищной сфере ухудшается, лежат на поверхности. Государство из сферы жилищного строительства ушло, а механизмы частного финансирования в этой области еще не сформировались.
К концу 80-х гг. в Российской Федерации доля капитальных вложений государства, направляемых в жилищное строительство, составляла 85,4%, а доля средств населения составляла лишь 14,6%. К 2001 г. ситуация кардинально изменилась - за счет средств бюджетов всех уровней было введено менее 25% жилья.
Сегодняшние объемы строительства обеспечивают жильем лишь 1,5% населения в год. По подсчетам Госстроя, если не преодолеть сложившуюся негативную тенденцию в обеспечении граждан жильем, более 60% населения страны никогда не смогут даже в отдаленной перспективе реализовать свое конституционное право на жилище. Эти люди, с одной стороны, не попадают под категорию социально незащищенных, малоимущих граждан, чтобы получить квартиру от государства, а с другой - не имеют достаточных средств, чтобы самостоятельно приобрести квартиру или жилой дом.
Во всех развитых странах финансовой основой жилищного строительства являются банковские ссуды. Теоретически уже имеющаяся в распоряжении населения недвижимость должна послужить залоговой базой для кредитования нового строительства. В России две трети всего жилого фонда находится в частной собственности. Однако, как считают специалисты Госстроя, эффективно использоваться в виде залогов это имущество не может: как сказано выше, жилой фонд страны является в значительной степени ветхим и неблагоустроенным.
Кроме того, на вторичном рынке недвижимости весьма тяжело обеспечить юридическую безупречность сделок, поскольку права собственности на жилую недвижимость приобретались большинством граждан в процессе бесплатной приватизации, когда системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней еще не существовало. В результате количество сделок с использованием ипотечных кредитов на вторичном рынке жилья крайне ограниченно.
Государство намерено решать эту проблему с помощью развития ипотеки. Важнейшим инструментом реализации подобных программ может стать Государственное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое должно работать по принципу раскручивающейся спирали: оно кредитует жилищное строительство, затем находящиеся в агентстве закладные на жилье используются в качестве обеспечения для выпускаемых им ценных бумаг, а деньги, вырученные от продажи этих бумаг, опять могут использоваться для жилищного кредитования.
В Госстрое считают, что при наличии платежеспособного спроса существующие в России строительные организации могут увеличить свою производительность в 2-3 раза. Следует отметить, что реальным импульсом к "запуску" ипотечных программ может послужить намеченное на 2005 г. снижение единого социального налога. Эта акция может привести к легализации значительной части доходов населения, что позволит банкам более уверенно кредитовать граждан.
