Евгения Обухова
Владимир Яковлев готов помочь почти 50 миллионам россиян.
Фото Фреда Гринберга (НГ-фото)
На днях вице-премьер Владимир Яковлев заявил, что в этом году правительство примет около 30 законопроектов, которые позволят запустить систему ипотечного кредитования во всех регионах России в полном объеме. Как отметил вице-премьер, "в то время как жилищная проблема в целом по России решается очень тяжело, ипотека является ключом для разрешения многих задач". По оценке Яковлева, почти 50 миллионов россиян в настоящий момент хотят решить вопрос с улучшением жилищных условий. Кроме того, ипотека способна помочь переселению людей из ветхого жилья, площадь которого в России составляет в общей сложности 87 миллионов квадратных метров.
Впрочем, специалисты и участники рынка, в целом приветствуя начинания правительства, очень осторожно относятся к перспективам их реализации. "По оценкам специалистов, депутатов и разных статистических ведомств, потенциал рынка ипотеки в России составляет порядка 30 млрд. долларов, но ипотечных кредитов выдано пока не более чем на 200 млн. долларов", - сказал "НГ" президент ипотечного проекта компании "Тройка Диалог" Николай Шитов. При этом, по словам Шитова, порядка 140 банков так или иначе предоставляют ипотечные кредиты, но из них активно выдают кредиты не более 5 банковских учреждений. Самый большой потенциал, по мнению Шитова, у 7-8 крупных городов России с населением более миллиона человек, где сосредоточена промышленность и платежеспособный спрос достаточно велик.
Причин неразвитости ипотеки много. Руководитель отдела по связям с общественностью агентства недвижимости МИАН Игорь Ладычук считает, что в России слишком высоки процентные ставки. В 2003 году процентная ставка на ипотечные кредиты в среднем составляла 12%, на западе же они составляют порядка 4-6% годовых. Правда, как сказала корреспонденту "НГ" директор по маркетингу банка DeltaCredit Виктория Кочеткова, в 2003 году процентные ставки по кредитам упали на 1-2%. Однако в дальнейшем, считает Кочеткова, ставки будут уменьшаться лишь с ростом спроса.
"Основная причина недостаточного развития ипотеки, - говорит Кочеткова, - большой процент серых доходов. Банки предпочитают предоставлять кредит людям с подтвержденными доходами". Это, разумеется, отсекает значительную часть заемщиков - настолько значительную, что DeltaCredit банк, например, рассматривает в каждом случае возможность косвенного подтверждения доходов. По оценке Ладычука, лишь 10% из желающих взять кредит все-таки его получают.
"Я бы выделил три основных фактора, сдерживающих ипотеку", - говорит Шитов. По его словам, это незавершенность налоговой реформы, которая вынуждает скрывать доходы. Второй блок - платежеспособный спрос: если в крупных городах средний уровень доходов населения относительно высок, то в среднем по России очень низок. Третий фактор - отсутствие долгосрочного финансирования в банковском секторе. "Я имею в виду ресурсы, предоставляемые на 15-20 лет. Это загоняет ставки по кредиту на высокий уровень, недоступный среднему классу", - отмечает Шитов.
Все это понимает и правительство: законодательные новации должны сделать долгосрочные инвестиции выгодными. Кроме того, планируется решить основную юридическую проблему: сейчас строящийся дом не может выступать в качестве залога. Это делает невозможным покупку квартир в кредит на стадии строительства по более низкой цене. Среди законопроектов, которые должны быть приняты в этом году, - Жилищный кодекс, изменения в ГК и закон об ипотеке.
"Однако массовость ипотеки - палка о двух концах", - предостерегает Ладычук. Снижение процентных ставок и упрощение процедуры кредитования, по его словам, неизбежно приведет к росту стоимости квадратных метров. "В идеале ипотека - это инструмент реализации жилья на стабильном рынке", - объясняет Ладычук. Российский же рынок недвижимости растет небывалыми темпами: так, в прошлом году в Москве он вырос на 40%, в этом ожидаются 15-20%. Все, что строится, распродается и без ипотеки, уверяют риелторы.
