У ипотечного кризиса есть пока только промежуточные результаты

Генеральный директор компании «ДОМ.РФ» Виталий Мутко прогнозирует, что российская строительная отрасль может полностью восстановиться в середине 2026 года. Фото с сайта www.council.gov.ru

В рамках политики охлаждения экономики возник кризис ипотеки и жилищного строительства. По последним данным, число выданных жилищных кредитов упало за три квартала к прошлому году на 44%. А в рублях падение составило 33% в годовом сопоставлении. Правда, в третьем квартале 2025 года темп падения числа новых кредитов замедлился, а в денежном выражении ипотека показала даже небольшой прирост. Независимые эксперты прогнозируют стагнацию жилищного рынка в следующем году. А в правительстве прогнозируют, что кризис жилищного строительства завершится только в 2028 году.

Аномальная денежно-кредитная политика привела в РФ к многочисленным отраслевым кризисам, наиболее чувствительный из которых фиксируется в жилищном кредитовании и строительстве. Самый масштабный удар в стране пришелся на сектор рыночного кредитования без учета бюджетных субсидий.

По итогам девяти месяцев текущего года банки выдали по рыночным программам около 180 тыс. ипотечных кредитов, что соответствует падению на 44% по отношению к тому же периоду прошлого года. Общая сумма выданных по рыночным ставкам кредитов за три квартала 2025 года упала на 62% к прошлогодним показателям, сообщил аналитический центр госкомпании «ДОМ.РФ». Такие цифры спада показывают, что жители РФ теперь стараются избегать рыночного кредитования. А если им и приходится прибегать к услугам рыночной ипотеки, то они стараются брать как можно меньшие суммы кредита.

В результате повышения своей ключевой ставки Центральный банк добился принципиального переформатирования рынка жилищных кредитов. Если в 2020–2021 годах на долю рыночной ипотеки приходилось более 70% общей суммы кредитования, то по итогам текущего года ситуация окажется перевернутой с ног на голову: доля рыночной ипотеки упадет до 23%, то есть сократится более чем вдвое. Абсолютно доминирующими в России стали бюджетные льготные жилищные кредиты, на долю которых придется в этом году 77% всех выданных населению ипотечных кредитов.

Подавление экономической активности в РФ затронуло и весь вектор жилищного строительства, где более 68% сегодня приходится на индивидуальные дома, многие из которых строятся без привлечения сверхдорогих кредитов. Общая площадь сданных в эксплуатацию многоквартирных домов упала по итогам 9 месяцев текущего года на 1,4 млн кв. м – до 24,3 млн кв. м. А всего снижение ввода жилья по всем видам домов превысило по итогам трех кварталов этого года 4,5%. Такие данные публикует Росстат.

Спад в жилищном строительстве из-за высокой ставки ЦБ продлится как минимум до 2028 года, объяснял в июне профильный вице-премьер Марат Хуснуллин (см. «НГ» от 05.06.25). Он подчеркнул, что есть «серьезная нехорошая тенденция», связанная с остановкой новых проектов в строительной сфере. «Это означает, что в 2027 году не будет ввода жилья или будет значительно меньше. Это первый тревожный фактор», – сказал он. По его словам, если тенденция будет сохраняться, падение ввода жилья может быть до 30%. «Но мы надеемся, что станет полегче с ипотекой», – сообщил вице-премьер.

Запуск новых объектов жилищного строительства в РФ действительно сильно сократился. Всего за 10 месяцев текущего года в строительство запущено 33,1 млн кв. м, что на 15% ниже аналогичного прошлогоднего показателя, сообщает ДОМ.РФ. Правда, с начала второго полугодия годовые темпы снижения запуска новых объектов резко замедлились: с минус 23% в январе–июне до минус 2% в июле–октябре по сравнению с теми же периодами прошлого года.

О том, что спад в жилищном строительстве достигнет 30% и продлится несколько лет, «НГ» уже писала (см. «НГ» от 01.12.24 и 25.02.25). Именно такие прогнозы публиковали эксперты компании «Яков и партнеры» (бывшее подразделение консалтинговой компании McKinsey в РФ), а также аналитики Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП).

Ипотека в России станет массовой при ставке в 5–6%, объяснил Марат Хуснуллин. «Если ставка будет ниже 10%, то ипотека начнет оживать», – сказал Хуснуллин. Но даже при нынешней ключевой ставке в 16,5% происходит некоторое оживление рынка.

Число новых ипотечных кредитов в России в текущем году упадет до рекордно низкого уровня. Источник: госкомпания «ДОМ.РФ»

По данным ДОМ.РФ, в третьем квартале текущего года темп снижения выдач по количеству ипотечных кредитов замедлился до минус 17% после падения на 55% в первом полугодии по сравнению с аналогичными показателями 2024 года. А в денежном выражении ипотека в третьем квартале перешла к росту в плюс 4% после падения на 47% в первом полугодии 2025 года. Рост объема выдачи ипотеки относительно прошлого года наблюдался в 55 регионах.

Правда, основная часть этого оживления профинансирована правительством РФ. Спрос на ипотеку с господдержкой в третьем квартале вырос по числу выданных кредитов до 154 тыс. Это соответствует приросту числа льготных бюджетных кредитов ко второму кварталу этого года на 22%. А по сравнению с третьим кварталом прошлого года прирост числа кредитов составил 52%. 

Выдача льготных кредитов в третьем квартале составила около 900 млрд руб., что больше второго квартала 2025 года на 25% и больше третьего квартала прошлого года на 55%. 

Наиболее востребованной программой оставалась «Семейная ипотека», по которой банки выдали за счет бюджетной поддержки около 90% всех льготных кредитов.

По итогам 2025 года, по прогнозу ДОМ.РФ, выдача ипотеки снизится примерно на 20% к уровню прошлого года. В 2026 году цены на жилье будут в лучшем случае топтаться на месте, в худшем – постепенно сползать вниз, а ипотека останется дорогой по крайней мере еще год. Об этом руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко рассказал изданию Forbes.