Комплексному развитию территорий хотят придать ускорение

Улучшать качество жизни населения чиновники намерены через комплексное развитие населенных пунктов. Фото PhotoXPress.ru

Для устойчивого развития российских городов необходимо расширять возможности механизма комплексного развития территорий (КРТ), сообщил в понедельник на оперативном совещании с вице-премьерами премьер РФ Михаил Мишустин. При этом в кабмине прямо подчеркивают: свободных участков для освоения в населенных пунктах нет, и развивать их возможно будет только с помощью КРТ. Эксперты сообщают о низкой экономической рентабельности проектов КРТ для бизнеса. Две трети из них реализуются только в шести регионах. А в условиях сжатия строительной отрасли дополнительное нормативное давление может оказаться критическим для малых и средних застройщиков, подчеркивают они.

«Механизм комплексного развития территорий, конечно, сейчас очень активно используется. Важно наращивать его возможности, чтобы обеспечить устойчивое развитие российских городов, территорий на годы вперед», – подчеркнул глава кабмина.

Он также напомнил, что в Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) была поставлена задача о принятии к 2030 году не менее тысячи решений о применении этого механизма в регионах. Кроме того, продолжил он, в прошлом году президент РФ Владимир Путин впервые поручил предусмотреть в федеральном бюджете необходимое финансирование, чтобы поддержать ряд субъектов РФ в реализации проектов комплексного развития территорий.

По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, задача по принятию не менее 1 тыс. решений о КРТ в России к 2030 году была выполнена досрочно. Так, по состоянию на 1 апреля было принято свыше 1,1 тыс. решений. «Они охватывают территорию с градостроительным потенциалом свыше 153 млн кв. м, из которых 108 млн – это жилье. За пять лет по проектам КРТ в регионах уже построено 4,4 млн кв. м недвижимости, включая 3,6 млн кв. м жилья», – пояснил в понедельник правительственный чиновник.

Кроме того, за последние два-три года благодаря КРТ было ликвидировано порядка 500 тыс. кв. м аварийного и ветхого жилья с минимальным участием бюджета. В результате 23 тыс. человек в 35 регионах переехали в новые квартиры. А в целом благодаря реализации нацпроектов с 2019 года из аварийных домов переехали более миллиона граждан, напомнил вице-премьер.

В Минстрое ранее сообщали, что с 2019 по 2026 год было переселено 944,4 тыс. человек из 16,04 млн кв. м аварийного жилья, в том числе в 2025–2026 годах 115,2 тыс. человек из 2,02 млн кв. м. В ведомстве Ирека Файзуллина уточняли, что российские регионы самостоятельно формируют программы расселения аварийного жилья за счет всех возможных источников финансирования, в том числе договоров комплексного развития территорий и инвестиционных проектов.

Механизм комплексного развития территорий заработал в России пять лет назад. Цель механизма – трансформация городских пространств через обновление инфраструктуры, ликвидация аварийного жилья и создание комфортной среды для жизни. «Комплексное развитие территорий – механизм, который прямо влияет на повышение качества среды для жизни. Он позволяет создавать жилые районы сразу со всей необходимой социальной, инженерной и дорожно-транспортной инфраструктурой. То есть он стал драйвером, который объединил целый ряд комплексных программ», – пояснил в понедельник Марат Хуснуллин.

На сегодняшний день «в проработке» находится суммарно 2 тыс. территорий с общим градостроительным потенциалом в 300 млн кв. м на территории в 43,5 тыс. га. При этом Хуснуллин подчеркнул: «Учитывая, что страна последние годы строила огромные объемы жилья, свободные участки выбраны, и дальнейшее развитие населенных пунктов возможно только при КРТ. То есть это основной инструмент решения задачи».

Механизм КРТ при этом продолжает совершенствоваться. Так, в марте был принят закон, который обязывает застройщиков возводить социальную инфраструктуру в рамках проектов КРТ. То есть теперь без строительства сопутствующей инфраструктуры проект могут не утвердить.

Кроме того, Минстрой намерен и дальше продолжить работу по субсидированию проектов КРТ в регионах РФ с низкой бюджетной обеспеченностью, сообщал в марте первый замминистра строительства и ЖКХ Александр Ломакин. По его словам, субсидирование проектов КРТ доступно 37 субъектам РФ.

В ведомстве Ирека Файзуллина также совместно с сенаторами прорабатывают инициативу о передаче регионам права самостоятельно принимать решения о комплексном развитии территорий на федеральных земельных участках, переданных им в распоряжение.

Эксперты обращали внимание на недостатки КРТ. Главная проблема – снижение конкуренции. «Масштабы площадок КРТ требуют колоссальных финансовых ресурсов для «входа». Приоритет отдается игрокам, способным осваивать огромные территории разом, что неизбежно ведет к ослаблению конкуренции. В такой ситуации малый и средний строительный бизнес априори не имеет шансов зайти в проект», – сообщал старший преподаватель Высшей школы урбанистики Высшей школы экономики (ВШЭ) Юрий Кульчицкий.

Среди других проблем – высокие стартовые инвестиции из-за необходимости масштабных вложений в инженерную инфраструктуру и расселение ветхого жилья. Ограничением выступает и неопределенность сроков окупаемости. Так, длительные сроки возврата инвестиций (10–15 лет) снижают привлекательность проектов для частных инвесторов. При этом от проекта уже невозможно отказаться после заключения договора даже при изменении условий, замечали исследователи. Сдерживающим фактором является и недостаток механизмов финансирования.

Исчерпание свободных участков под КРТ – еще одна сложность, считает начальник аналитического отдела компании «Риком-Траст» Олег Абелев. «То есть КРТ не добровольный, а порой вынужденный инструмент, который может создавать риск при согласовании с правообладателями недвижимости на этой территории», – рассуждает он.

Кроме того, реализация КРТ зависит от региональных возможностей. «Понятно, что федеральная поддержка есть, но часто успех КРТ зависит от качества управления в каждом конкретном регионе. В присоединенных регионах запуск КРТ – вообще дополнительно сложная задача», – говорит Абелев.

Реализация механизма КРТ сопровождается системными проблемами, подчеркивает доцент РЭУ им. Плеханова Максим Максимов. Первая группа проблем, по его мнению, связана с правовой неопределенностью и межведомственными разрывами.  

«Ключевой проблемой остается неопределенность правового статуса участков под КРТ. Возникают сложности с оформлением прав на землю при изъятии участков у собственников или при наличии прав третьих лиц, включая федеральную собственность. При этом органы публичной власти не несут ответственности перед инвесторами за нарушение сроков внесения изменений в документы территориального планирования, тогда как последствия задержек ложатся именно на девелоперов. Такая асимметрия ответственности создает правовую неопределенность и осложняет надежное планирование», – сообщает эксперт.

Вторая проблема – чрезмерное различие нормативного регулирования в регионах. «Это приводит к тому, что регулирование КРТ принципиально отличается от региона к региону, что, в свою очередь, вызывает резкое сокращение рентабельности строительства в некоторых субъектах, провоцирует отток предприятий с рынка и сокращение предложения жилья», – говорит Максимов.

К третьей группе проблем он относит саму экономическую модель КРТ. «Перегруженность договора КРТ социальными обязательствами зачастую приводит либо к отсутствию заявок на аукционе, либо к победе участника, не сумевшего верно оценить затраты, после чего проект зависает. А недозагруженность договора социальными обязательствами выливается в многократный рост стоимости земли на торгах, при этом слабая обеспеченность территории инфраструктурой и высокая финансовая нагрузка на девелопера остаются нерешенными», – поясняет эксперт.

Ухудшение экономической ситуации в стране для проектов КРТ, которые предполагают долгосрочное планирование и крупные капитальные вложения, может создать дополнительное сложности. «Волатильность цен на стройматериалы и неопределенность с доступностью кредитных ресурсов создают серьезные вызовы. При этом свободные участки в стране выбраны, и дальнейшее развитие возможно только при КРТ. Отказ от этого механизма не предусмотрен сценарием даже в условиях экономического спада. Однако региональное регулирование КРТ уже привело к сокращению рентабельности строительства в некоторых субъектах, что спровоцировало отток предприятий с рынка. В условиях сжатия строительной отрасли дополнительное нормативное давление может оказаться критическим для малых и средних застройщиков», – подчеркивает Максимов. Он не исключает коррекции механизма КРТ: продление сроков договоров, уточнение механизмов государственной поддержки наиболее проблемных регионов и дальнейшая донастройка нормативной базы для снижения предпринимательских рисков.

Завлабораторией анализа лучших международных практик Института Гайдара Антонина Левашенко видит потенциал КРТ в дальнейшем совершенствовании качественных предпроектных оценок экономической эффективности. «Застройщики/инвесторы зачастую не понимают, насколько рентабелен для них может быть контракт на КРТ, а реализация может занимать годы и даже десятилетия, поэтому необходимы точные оценки. В частности, по оценкам ДОМ.РФ, к 2026 году проекты КРТ в регионах реализуются неравномерно – всего 65% таких объектов реализуются только в 6 регионах, и большинство регионов просто не вовлечены в механизм. Поэтому, например, можно наделить полномочиями по предпроектной оценке специальных региональных операторов, которых бы территория специально назначала, чтобы инвестор до начала проекта КРТ оценил все предполагаемые затраты, снизив риски финансовой нагрузки», – предлагает она.