Дмитрий Симакин
Сколько денег и когда получат в качестве компенсации владельцы земли, по которой пройдут федеральные трассы, сегодня не может сказать никто.
Фото Андрея Никольского (НГ-фото)
Власти Московской области пообещали компенсации владельцам земли, изымаемой под строительство Центральной кольцевой автомобильной дороги (ЦКАД). «Им будут предоставлены новые участки», – заявил ИТАР-ТАСС замглавы подмосковного правительства Александр Горностаев и предложил владельцам земли оформить права на участки по трассе строительства.
Но и это заявление вряд ли успокоит дачников, чьи участки находятся рядом с будущей магистралью. Они создают инициативные группы и начинают досаждать чиновникам: обивают пороги местных администраций и пишут письма областному правительству с просьбой предоставить им точные маршруты автотрасс и список подлежащих сносу домов. Единственное, о чем точно известно собственникам подмосковных земель, – что до начала масштабного дорожного строительства в области, под которое чиновники изымут тысячи гектаров земли у десятков тысяч владельцев, осталось около года. Напрасно областное правительство пытается успокоить жителей, утверждая, что в каждом районе под руководством заместителей глав местной администрации созданы штабы строительства и чиновники на местах обязаны вести разъяснительную работу с жителями. Как утверждают потенциальные жертвы госстроек, пока разъяснения местных чиновников ограничиваются лишь заявлениями о том, что их дома и участки пустят «под нож».
Проблемы, связанные с изъятием частной собственности под госнужды, – удел не только дачников и жителей подмосковных деревень. Первые жертвы дорожного строительства появились и в Москве: 13 жилых домов в Центральном округе столицы в районе Красной Пресни сильно мешают строительству дорог и транспортных развязок для международного делового центра «Москва-Сити». Все они, согласно постановлению столичного правительства, должны быть снесены.
Нам надо – мы забираем
Первыми пострадают дачники Химкинского, Солнечногорского и Клинского районов области (там во второй половине 2007 года начнется строительство скоростного участка трассы Москва–Санкт-Петербург). Планируется, что автострада растянется на 40 км в длину и 100 метров в ширину. Для строительства потребуется около 500 гектаров, из которых, согласно проекту, около ста гектаров находятся в частном владении. Следом за ними переселяться придется жителям деревень и дачных поселков, попавших в зону строительства центральной Кольцевой автомобильной дороги (ЦКАД). Общая протяженность ЦКАД – около 450 км. По данным правительства Московской области, новое автомобильное кольцо вокруг столицы пройдет по территории пятидесяти двух поселков. А это десятки тысяч человек.
Строительство скоростной магистрали в Петербург и ЦКАД планируется начать во второй половине 2007 года. А значит, для того чтобы определиться со списком изымаемых земель и соблюсти требования закона, у местных властей осталось всего несколько месяцев. Согласно закону, уведомлять людей о том, что их собственность изымается под госнужды, чиновники обязаны как минимум за год.
До 2005 года в Земельном кодексе не было закрытого списка объектов, строительство которых является госнуждой, и государство имело право изымать земли под любую застройку. Такой перечень появился в 49-й статье Кодекса только в январе 2005 года. Теперь, согласно закону, землю можно изъять только для нужд, зафиксированных в этом перечне, и только «при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов». «Это очень важный момент, – рассказала «НГ» депутат Госдумы Галина Хованская. – Чиновник, изымающий земли, должен доказать, что на территории муниципального образования нет иного места для строительства гособъектов, кроме участков, находящихся в чьей-то собственности».
Согласно ст. 279 Гражданского кодекса (ГК), решение об изъятии земель может принять либо федеральный орган исполнительной власти, либо руководство субъектом Федерации. По словам партнера юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталия Можаровского, после того как решение об изъятии принято, оно регистрируется в реестре недвижимости, а затем об этом уведомляется то лицо, у которого изымается собственность. На то, чтобы договориться с собственником об условиях изъятия, у властей, по закону, есть ровно один год: в течение года с момента уведомления чиновники не имеют права изымать чужую собственность.
Согласно все той же ст. 279 ГК, изъять у собственника земельный участок под госнужды можно только путем выкупа. «Причем компенсация должна быть предварительной и равноценной, – говорит Галина Хованская. – И именно эти два пункта постоянно нарушают власти». По ее словам, ГК четко определяет, что такое выкупная цена и что в нее входит. «В 281-й статье говорится, что компенсация за изъятие участка под госнужды включает рыночную стоимость земельного участка и находящейся на нем недвижимости, а также все причиненные собственнику убытки», – рассказала «НГ» депутат.
Земля в тени
Как рассказала «НГ» специалист отдела землепользования Министерства сельского хозяйства Московской области Евгения Кругликова, «выкупная стоимость участков определяется по множеству показателей лицензированными оценщиками». А по словам источника «НГ» в правительстве Москвы, в столице размер компенсации «определяется как госорганом – префектурой, так и независимым оценщиком – риелтерскими агентствами». «Отправной точкой при определении величины компенсации является кадастровая стоимость земли, – рассказал «НГ» столичный чиновник. – А дальше существует федеральная методика окончательного расчета размера компенсации, и она одинакова для всей страны».
По словам Виталия Можаровского, кадастровая и рыночная стоимость земли практически не отличаются друг от друга только в тех регионах, где рынок земли развит плохо. «В Московской области такой рынок уже сформировался, – утверждает Можаровский. – У риелтеров накопился довольно большой объем информации, и найти оценки по рыночным сделкам с землей в каком-либо районе Подмосковья не составит большого труда. И в том случае, если оценщики попытаются свести все к кадастровой стоимости, у правообладателей появится реальная возможность оспорить эти заключения».
Между тем опрошенные «НГ» эксперты не исключают ситуаций, когда выкупная стоимость изымаемых земель сведется к их кадастровой оценке. По мнению специалистов, связано это с тем, что оборот земель в Подмосковье недостаточно прозрачен, и в договорах купли-продажи зачастую указана именно кадастровая стоимость земли. А значит, и доказать реальную рыночную стоимость участка будет уже не так просто.
Подозрительное лицо государства
Как утверждает Галина Хованская, оценки стоимости изымаемой собственности действительно могут отличаться в разы. «В Европе бывают случаи, когда человек не согласен с оценкой, но максимум он отыграет процентов пять, – рассказала «НГ» депутат. – Это, конечно, тоже немало, когда речь идет о недвижимости, но у нас нормальная практика занижать оценку на 50–70 процентов, а в особо вопиющих случаях – и вдвое». Возможностей занизить выкупную стоимость у местных властей, как уверяет Хованская, более чем достаточно: «Например, я пытаюсь внести поправку о том, что выкупная цена должна включать и стоимость непроизведенного капитального ремонта. Сейчас власти на местах могут прийти к жильцам дома, который 30–40 лет не ремонтировался, и сказать, что рыночная стоимость вашей полуразвалившейся квартиры – три копейки. Вот на эти три копейки и претендуйте, а пока выметайтесь». Если договориться о выкупной стоимости с властями не удается, надо обращаться к независимому оценщику и оспаривать действия чиновников в суде, говорит Хованская.
По ее словам, «власти очень безответственно подходят к вопросам изъятия собственности под госнужды». «Все процедуры, связанные с изъятием, выполняет либо конкретный чиновник, либо какая-нибудь структура типа ГУПа, либо просто уполномоченное лицо, – рассказала Хованская. – Эти структуры непосредственно взаимодействуют с собственниками на предмет изъятия. И это едва ли не самая важная и деликатная задача. И, как минимум, у этих структур должны быть в порядке все документы – четко оформлена доверенность или договор о том, что им делегируются полномочия по переговорам с собственниками и принятию решений по спорным вопросам». У нас же диалог с собственниками от лица государства могут вести, как выразилась в беседе с корреспондентом «НГ» Галина Хованская, «какие-то подозрительные личности». «Вот недавно ко мне письмо пришло, что после постановления о выселении дома договариваться с жильцами пришел какой-то товарищ, не имевший на руках даже нотариально заверенной доверенности, – возмущается депутат. – И это, к сожалению, не единичный случай».
═
Перечень объектов государственного или муниципального значения, под которые можно изымать земли (согласно ст. 49 Земельного кодекса РФ)
1. Объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения.
2. Объекты использования атомной энергии.
3. Объекты обороны и безопасности.
4. Объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения.
5. Объекты, обеспечивающие космическую деятельность.
6. Объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации.
7. Линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий.
8. Объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения.
9. Автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов.
