Владислав Долгов Рынок московского жилья вступил в фазу полномасштабного падения. В то, что цены на квадратные метры будут в ближайшее время падать, поверили даже самые консервативные продавцы столичных квартир. На прошлой неделе впервые с 2004 года упал общий индекс предложения столичного жилья, рассчитываемый интернет-порталом «Индексы рынка недвижимости» (IRN.RU) по базе заявок продавцов. Согласно обнародованным вчера данным, за новогодние праздники средний квадратный метр столичной жилой недвижимости подешевел на 3 долл. до 4210 долл. В реальности же цены еще ниже. Последние два-три месяца в ходе предпродажных торгов продавцы, как правило, снижали цены на выставленные квартиры на 3–4, а то и 10%. Теперь же они даже не рискуют выставлять продаваемые квартиры по прежним ценам, если, конечно, рассчитывают их продать. Лучшим свидетельством этому и является падение общего индикатора цен-заявок на продажу.
Начавшаяся три месяца назад так называемая стагнация на рынке жилья, по прогнозам экспертов, к концу этого года приведет к снижению средней стоимости квартир в Москве на 10–15%. Генеральный директор консалтинговой компании Russian Reserch Group (RRG) Денис Колокольников вспоминает, что «толчком для наблюдаемой стагнации стало снижение темпов прироста стоимости 1 кв. м летом 2006 года до 3–4% с 9% среднего прироста стоимости в первой половине прошлого года». Стагнацией Колокольников называет отсутствие роста стоимости предложения при увеличении объема предложения на рынке и увеличении времени продажи квартир. Его коллега, генеральный директор компании Rway Александр Крапин считает, что профессионалы рынка, заинтересованные в сохранении объема операций на рынке и по возможности в росте цен на уровне инфляции, просто играют словами, употребляя в комментариях термины «стагнация» или «временный откат». На самом деле, по словам Крапина в Москве три месяца назад начался процесс реального снижения цен.
«Я уже даже в рекламе видел двух наших соотечественников, один из которых, принимая у себя товарища на вилле где-то на экваторе, объяснял, что приобрел новое ПМЖ, продав хрущевку в Кожухово, не самом привлекательном для инвестиций столичном районе, – говорит Крапин и вопрошает: – Разве это нормально, когда самая неликвидная, самая дешевая однушка в хрущевском доме в Москве сегодня стоит 130 тыс. долл.?»
Игры с терминами, по словам того же эксперта, сопровождаются скрытым движением продавцов навстречу пожеланиям покупателей. Новогодние скидки, объявленные продавцами квартир на первичном рынке, плавно превратятся в бонусы. Например, один из застройщиков оценивает свой бонус в 10%, если покупатель вместе с квартирой купит в доме и машиноместо, а известная компания СУ-155 пока не торопится объявить об окончании своей акции о скидке с цены в размере стоимости 1,55 кв. м. По оценке Колокольникова, для однокомнатной квартиры эта скидка эквивалентна минус 4% от ранее запланированной цены продажи.
Среди причин теперь уже устойчивой тенденции к снижению цены предложения эксперты называют также снижение мировых цен на нефть и уход с рынка частных инвесторов. По оценке Колокольникова, половина квартир покупалась в Москве с инвестиционными целями. «Частники – это основные инвесторы на рынке жилья, а они сегодня перестали покупать, поскольку очевидно, что при перепродаже объекта доход в годовом выражении составит меньше чем на 70%», – резюмирует аналитик.
В свою очередь, Крапин отмечает, что один из основных игроков столичного рынка – московское правительство, поменял курс с получения наживы от строительства жилья на получение основного дохода от аренды. По крайней мере, как говорит Крапин, в планах правительства Москвы на 2009 год значится сокращение строительства коммерческого жилья в полтора раза.
