Правительство подогрело вторичный рынок жилья

Россияне теперь все чаще переезжают в старые квартиры. Фото PhotoXPress.ru

На жилищном рынке эксперты фиксируют перенос интереса россиян с первичного рынка на вторичный. Об этом говорит увеличение числа сделок и предложений на рынке, а  также рост стоимости объектов на вторичке. Основная причина такого переноса спроса – реформа отрасли и запрет на долевое строительство. Между тем сами застройщики не торопятся завершать начатые долевые объекты, полагаясь на исключения из правил игры. В понедельник их надежды частично оправдались: правительство согласилось завершать строительство без эскроу-счетов в случае частичной готовности объекта и при заключении определенного объема долевых договоров.

К примеру, специалисты портала по поиску жилья Domofond.ru фиксируют снижение сроков между выставлением квартиры на продажу и закрытием сделки. 

Для этого они проанализировали сроки сделок о продаже вторичных квартир в 76 крупных городах России. «С начала 2016 года до весны 2018 года средний срок экспозиции (времени между выставлением объявления и продажей. – «НГ») объявлений о продаже квартир на вторичном рынке России почти не менялся. Однако в мае 2018 года начинается сокращение этого срока», – рассказывают эксперты интернет-портала, подчеркивая, что тенденция продолжилась и в текущем году. С декабря 2015 года по март 2019-го объявления о продаже «вторички» стали закрываться вдвое быстрее: с 72 до 30 дней.

Первое место по росту активности покупателей занял Владикавказ, сообщают в компании, здесь объявления стали закрываться на 88% быстрее: в начале марта 2019 года на это уходило всего 15 дней вместо 129 в январе 2018-го. Второе место по динамике заняла Чита (–85%, до 25 дней), третьим стал Курган (–82%, до 30 дней). «Сокращение сроков экспозиции показывает, насколько выросла активность покупателей вторичного жилья. График сокращения экспозиции отражает основные процессы на рынке жилья в стране: продажи ускорились в мае, и мы видим, что покупатели и сейчас принимают решения о сделках очень быстро», – комментируют в Domofond.ru.

Схожие тенденции фиксировали и в Росреестре. Только в Москве число сделок на вторичном рынке жилья в первом квартале 2019 года выросло по сравнению с прошлым годом на 17%, сообщила пресс-служба столичного управления Росреестра. При этом только в марте ведомство зарегистрировало на 8% больше, чем месяцем ранее, переходов прав по договорам купли-продажи (мены) вторичного жилья. В годовом выражении рост составил 13%. 

Увеличение числа сделок нельзя назвать исключительно столичной тенденцией. Для сравнения: в Екатеринбурге, по данным местного Росреестра, по итогам первого квартала 2019 года в годовом выражении число сделок на вторичном рынке выросло на 7%.

При этом по итогам 2018 года Росреестр фиксировал обратную тенденцию. В целом по стране было зафиксировано на 15% меньше сделок, чем в 2017 году, сообщали в пресс-службе ведомства.

Растет не только спрос на «вторичку», но и ее стоимость. В частности, в аналитическом центре компании ЦИАН сообщали, что за прошедший год стоимость жилья на вторичном рынке в среднем по РФ увеличились на 8%. В итоге за последние 12 месяцев цены на вторичном рынке выросли как в столичных регионах, так и в крупнейших городах России. «В Московском регионе рост цен в годовом выражении составил 11%. В агломерации Санкт-Петербурга квартиры на вторичном рынке жилья подорожали в среднем на 6%. При этом по крупнейшим городам РФ рост средних цен за рассматриваемый период составил 8%», – рассказывали в компании. Кроме того, продолжали в ЦИАН, в 17 из 64 рассматриваемых городов темпы прироста средней цены даже превысили 10%. К примеру, во Владивостоке стоимость «вторички» за год выросла на 15%, в Хабаровске – на 14%, В Казани – на 13% и на 12% в Краснодаре, следовало из данных аналитического центра.

Схожие выводы делали и в компании Avito. Они также проанализировали данные по объявлениям на рынке вторичной недвижимости и пришли к выводу, что «вторичка» в России продолжает умеренно расти. Так, по итогам первого квартала рост в этом сегменте рынка составил 8% в годовом выражении. Лидерами роста цен на вторичное жилье оказались: Ленинградская область (14,5%), Татарстан (13,2%) и Иркутская область (11,2%).

Эксперты «НГ» рост интереса к вторичному рынку объясняют спросом в первую очередь к недвижимости массового сегмента. Рост интереса к квартирам на вторичном рынке был связан с ростом ключевой ставки, что в свою очередь привело к повышению ипотечных ставок. «И это дополнительно подстегнуло спрос. В результате за осень 2018 года произошло вымывание бюджетного предложения. Квартиры стоимостью 5-7 млн рублей были в значительной степени раскуплены, остались в основном неликвидные варианты в «убитом» состоянии и плохих районах далеко от метро. С этим связано сокращение сроков экспозиции в начале текущего года – когда появляется новая квартира в бюджетном сегменте, ее покупают достаточно быстро, потому что такого предложения на рынке мало», - объясняет руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Другой немаловажный фактор – принятие поправок в долевое строительство.

Напомним, с 1 июля практически все строительство жилья в России перейдет на проектное финансирование. Власти неоднократно подчеркивали, что такое новшество позволит избежать появления новых обманутых дольщиков, так как с введением проектного финансирования застройщики больше не смогут привлекать средства граждан напрямую.

«Изменение финансовой модели продаж на первичном рынке недвижимости потенциально приведет к турбулентности в этом сегменте, одним из следствий которых станет перенос стартов продаж, уменьшение числа новых проектов и поступательное сокращение общего объема предложения на «первичке», – говорит директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Кроме того, кредитная нагрузка на девелоперов возрастет, и у них всегда будет соблазн переложить увеличившиеся расходы на плечи покупателей посредством повышения продажных цен, продолжает он. «В результате часть покупателей будет переходить с рынка новостроек в сегмент вторичного жилья», – прогнозирует эксперт.

Сроки сделок на вторичном рынке сократились также по этой причине. «Сейчас на рынке оживление из-за изменений законодательства: с 1 июля вступает в силу новая система покупки жилья. Изменения повлияют на рынок первичной недвижимости, но это косвенно отразится и на вторичном жилье. Из-за опасений по поводу стабильности застройщиков часть покупателей сконцентрирует свое внимание на вторичном рынке», – считает управляющий директор «Авито Недвижимость» Иван Дубровин.

Рост спроса на вторичное жилье после перехода на проектное финансирование и обязательное использование эскроу-счетов прогнозировали и в Минстрое.

Однако сам переход отрасли на эскроу-счета фактически не готов. Об этом говорят эксперты, которые отмечают неподготовленность застройщиков и банков к переходу на новый механизм финансирования. Переход на новый формат может занять пару лет, и уже сейчас понятно, что наибольшие трудности появятся у банков при проведении процедуры определения рисков для кредитования строительства, считает директор Центра конъюнктурных исследований ВШЭ Георгий Остапкович. «Учитывая, что таких специалистов и кредитных аналитиков по оценке строительных рисков мало, не исключено, что данная процедура будет занимать массу времени, связанного со сбором от застройщиков огромного числа документов. И не исключено, что в результате всех этих процедур в целях минимизации риска банки откажут в предоставлении кредитов», – предполагает он (см. «НГ» от 10.04.19).

Впрочем, все еще может оказаться не так печально. В понедельник в правительстве согласились на послабления. Они состоят в том, что в случае если объект построен хотя бы на 30%, а доля заключенных под него договоров долевого участия превышает 10%, – такой объект застройщик может достраивать без перехода на эскроу-счета. «Мы решили сделать исключения из правил по счетам и специальному режиму распоряжения этими деньгами, в ряде случаев позволив продолжать строительство объектов без использования специальных накопительных заблокированных счетов или, как их называют еще на иностранный манер, счетов эскроу», – сообщил премьер Дмитрий Медведев.