Ипотека в России исчерпала свой ресурс

Покупка квартиры, в которой сможет жить большая семья, становится для россиян все более сложной задачей. Фото PhotoXPress.ru

В стране наступил кризис доступности жилья. Действующая модель, предполагающая сочетание льготной ипотеки и рыночного предложения, исчерпала свой ресурс. И дальнейшая опора на нее усугубит инерционные процессы: сохранение высоких рыночных ставок по ипотеке и наличие только узкоцелевых льготных ипотечных программ сделают жилье еще более труднодоступным для большинства россиян, включая квартиры даже минимальной площади. И это становится одним из главных препятствий для увеличения рождаемости в стране. Социологи зафиксировали запрос на пересмотр жилищной политики.

Российский рынок жилья много лет держался на ипотечном спросе. Но теперь при высоких рыночных ставках и сужении льготных программ значительная часть населения выпадает из числа потенциальных покупателей. Об этом сообщают эксперты Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ) и «Росконгресса» в докладе «Жилье будущего и будущее жилья».

Название одной из глав доклада недвусмысленно дает понять, как эксперты оценивают текущую ситуацию: «Кризис доступности жилья». По данным исследователей, за последние пять лет жилье в стране подорожало в среднем вдвое, тогда как реальные доходы населения прибавили менее 20%. 

Последние годы единственным доступным механизмом покупки жилья была ипотека. Но текущие рыночные ставки значительно сократили эту возможность.

У российского общества, судя по докладу, сформировались свои пожелания к ипотечному кредитованию: ставка около 9–10% годовых с ежемесячным платежом по кредиту 40–50 тыс. руб. Реальность выглядит иначе: рыночная процентная ставка примерно 20–21% годовых, ежемесячный платеж 130 тыс. руб. (расчет сделан для недвижимости стоимостью 10 млн руб. с первоначальным взносом по кредиту 25% на основе отчета ДОМ.РФ за 2025 год).

Дальнейшая опора на сегодняшнюю модель жилищной политики будет означать реализацию и усугубление в ближайшее десятилетие инерционного сценария.

Он выглядит так: в крупных городах с населением от 1 млн человек продолжится создание жилых комплексов бизнес- и премиум-класса «не для всех». В массовом сегменте застройщики продолжат выводить на рынок большое количество малогабаритных квартир, ориентируясь на ограниченные финансовые возможности покупателей – по крайней мере до тех пор, пока это будет позволять регулирование в разных регионах.

В крупных городах продолжатся уплотнение городской застройки и рост этажности. Как следствие, усилится дефицит парковочных мест, зеленых зон, а развитие социальной инфраструктуры (школы, поликлиники, детские сады) не будет успевать за темпами жилищного строительства.

А в малых и средних городах строительство будет практически заморожено, и жилой фонд будет представлен зданиями, построенными еще в советский период. Капитальный ремонт в старом жилом фонде будет проводиться по остаточному принципу, это приведет к ускоренному ветшанию и росту аварийности жилья. Также будет обостряться проблема энергоэффективности, а значит, и высоких платежей за жилищно-коммунальные услуги, что, в свою очередь, будет усиливать социальную напряженность.

По данным ВЦИОМ, у опрошенных россиян, которые недовольны жилищными условиями (таких насчитывается 27% среди проживающих в многоквартирных домах), самые частые нарекания вызывают высокие расходы на оплату жилья и ЖКХ, а также нехватка жилой площади, теснота.

Инерционный сценарий не способствует увеличению рождаемости. По данным доклада, среди опрошенных россиян, которые планируют рождение ребенка (последующих детей), но откладывают этот шаг минимум на пять лет, первое и второе место по значимости заняли такие причины, как отсутствие нормального жилья и недостаточный доход (87% и 86% упоминаний соответственно). На третьем месте – нестабильная ситуация в стране (83%).

«Жилье напрямую влияет на демографические решения россиян: неподходящие жилищные условия – одна из важных причин откладывания рождения детей. Несмотря на формальное увеличение обеспеченности жильем, семьям с детьми по-прежнему не хватает пространства. Только треть россиян способна выделить каждому ребенку отдельную комнату. Это сдерживает рождаемость и обостряет социальную напряженность», – сообщается в аналитическом докладе.

В российском обществе есть запрос на новую жилищную политику. Она должна учесть несколько моментов. 

Во-первых, уже хронические проблемы. Так, упомянутое старение жилого фонда – это ключевой вызов ближайшего десятилетия. «Необходима федеральная программа реновации, распространяющаяся за пределы главных мегаполисов», – считают авторы доклада. Также, по их мнению, надо стимулировать инвестиции управляющих компаний в модернизацию и ремонт жилья, например, через налоговые льготы.

Во-вторых, это принципиально новые задачи, которые в полную силу заявят о себе после завершения специальной военной операции, но проработкой которых нужно заняться уже сейчас. Речь идет про «необходимость восстановления и активного развития жилищной сферы на новых территориях Российской Федерации, а также восстановление прифронтовых территорий, пострадавших в последние годы». Эта задача подробно описана экспертами в главе под названием «Реконструкция Новороссии».

Потребуются масштабные финансовые вливания. На первоначальном этапе доминирующую роль будет играть государство: расчистка и разминирование местности, строительство временного жилья (модульные городки), восстановление критической инфраструктуры – тепло-, водо-, электроснабжения. Затем ожидается приход крупных девелоперов с государственной поддержкой (субсидирование процентных ставок по кредитам на строительство, налоговые преференции).

Как уточнили эксперты, «новые территории – одновременно и мощнейший ресурс, в том числе для внутренней миграции: климатические особенности Мариуполя, Херсонской области делают эти регионы привлекательными для внутренней миграции».

Плыть по течению инерционного сценария проще всего, но авторы доклада призвали обратить внимание и на другие подходы. Например, интегрировать в жилищную политику элементы государственно-корпоративного сценария, предполагающего переход от массовой льготной ипотеки и пассивного стимулирования спроса к адресным мерам, развитию арендного рынка, реновации за пределами столичного региона и корпоративному жилью.

В таком сценарии помимо государства активную роль может сыграть крупный российский бизнес (от госбанков до сырьевых и транспортных компаний) – инвестируя в ведомственное жилье для сотрудников и членов их семей, особенно в моногородах.

Помимо строительства непосредственно жилья в собственность государственно-корпоративный сценарий предполагает более активное развитие сектора арендного жилья. Но для становления цивилизованного массового рынка аренды требуются три условия. Это, как считают авторы доклада, закон о долгосрочных договорах, налоговые стимулы для арендодателей и появление институциональных игроков.

Судя по докладу, также потребуется внедрять в практику и элементы сценария дезурбанизации. По экспертным оценкам, он имеет огромный потенциал для решения демографических проблем, но реализовать его получится только тогда, когда ипотечные, земельные и инфраструктурные инструменты, заточенные под строительство многоквартирных домов, будут адаптированы под индивидуальную застройку.

Это предполагает понятные правила управления общим имуществом в поселениях, предсказуемую логику подключения к сетям, более развитый рынок подрядчиков, которые могут включаться в реализацию проектов с господдержкой и имеют четкие обязательства по качеству строительства. Еще понадобится учитывать специфику конкретных территорий, заниматься развитием транспортной и социальной инфраструктуры.

Добавим, что задача дезурбанизации все чаще обсуждается российскими экспертами применительно не только к проблематике экологии, комфорта или демографии, но и к военно-политической обстановке.

Как ранее сообщил директор Центра геодемографии и пространственного развития МГУ им. М.В. Ломоносова Александр Панин, ответом на нарастающие военные угрозы могла бы стать полицентричность – распределенный характер центров принятия решения, да и в принципе любых точек притяжения.

Под полицентричностью понимается «крепкая сеть поселений и взаимосвязанных центров жизни, управления, производства, науки, логистики и сервиса как ключевой фактор устойчивости государства в условиях военных действий» (см. «НГ» от 26.03.26).

По оценкам ученого, «распределение функций в системе расселения укрепляет способность страны сохранять управление, хозяйственную деятельность, социальную жизнь и стратегическую устойчивость». И это был один из доводов в пользу концепции «страны малоэтажной», обычно противостоящей концепции «страны многоквартирной».

Также отметим, что вне зависимости от того, насколько спорными могут показаться сделанные в докладе ВЦИОМ рекомендации, доклад хорошо иллюстрирует тот тупик, в котором сейчас оказалась и жилищная, и в определенном смысле бюджетная политика. Ведь финансирование льготных кредитов при чрезмерно высоких рыночных ставках становится для бюджета не просто серьезным бременем, а, что еще важнее в случае с ипотекой, бременем долгосрочным – на десятилетия.

Как рассказал «Известиям» замминистра финансов Иван Чебесков, Минфин намерен сократить долю госпрограмм в ипотеке до 25–30% к 2030 году. Тогда как на начало 2026-го доля льготной ипотеки в выдачах кредитов на новостройки была около 90%.