0
4639
Газета Экономика Печатная версия

07.10.2024 20:29:00

Сверхдорогая ипотека в России – это надолго

Расплатиться с жилищным кредитом сможет только каждая седьмая семья

Тэги: доступность жилья, покупка недвижимости, сверхдорогая ипотека, цб, ипотечный стандарт


доступность жилья, покупка недвижимости, сверхдорогая ипотека, цб, ипотечный стандарт Жилищные кредиты наиболее доступны для жителей Крайнего Севера. Фото с сайта www.yanao.ru

Озабоченность Центробанка ростом цен и доступностью покупки жилья привела к двукратному падению доступности ипотечных кредитов за последний год. Сегодня покупка жилья в долг в РФ возможна в северных сырьевых регионах, где люди предпочитают не жить постоянно. Расплатиться по коммерческому ипотечному кредиту сейчас сможет лишь десятая часть российских семей или даже того меньше, показывает сравнение текущих зарплат и стоимости текущих жилищных займов в 2024 году. Новым ограничителем для продажи жилья в РФ станет разработанный в ЦБ так называемый ипотечный стандарт, прогнозируют специалисты.

В 2024 году наблюдается заметное снижение темпов и объемов выдачи ипотеки. По рыночной ставке по состоянию на сентябрь приобрести квартиру в кредит могут позволить себе лишь 13,4 % российских семей, подсчитали в РИА Новости. Действительно, в прошлом и позапрошлом годах расчеты агентства показывали уровень доступности ипотеки на уровне 27,8 и 25,2% соответственно.

В качестве индикатора доступности ипотеки в расчетах агентства принята доля семей, которые могут вносить ежемесячный платеж по ипотечному кредиту и осуществлять повседневные расходы. Эта доля оценивалась на основе распределения работающих по величине зарплат в каждом субъекте РФ. Размер кредита рассчитывался для двухкомнатной квартиры площадью 60 кв. м в каждом регионе при первоначальном взносе в 30%. При этом считалось, что почти все свои деньги семья будет десятилетиями направлять главным образом на погашение жилищного кредита. Предполагалось, в частности, что 70% средств, оставшихся после вычета из семейного бюджета прожиточных минимумов, идет на выплату ипотеки, а остальные 30% – на прочие расходы. Уровни процентных ставок по кредитам соответствуют сентябрю 2024 года. Лидерами списка регионов по доступности ипотеки в этом году стали Ямало-Ненецкий, Ханты-Мансийский автономные округа и Магаданская область.

Сравнение текущих зарплат и стоимости кредитов показывает, что сегодня купить двухкомнатную квартиру в Московской области смогут лишь около 11% семей. А в столице – всего лишь 9,7% семей. Эти показатели более чем в два раза ниже уровня 2022 и 2023 годов. Аналогичное двукратное снижение доступности ипотеки произошло и по стране в целом. При этом очевидно, что падение доступности покупки жилья происходило главным образом за счет действий ЦБ по увеличению кредитных ставок, а также по причине сокращения льготных ипотечных программ.

В ноябре прошлого года председатель ЦБ обращала внимание на доступность покупки нового жилья. «С начала 2020 года, когда были массовые программы льготной ипотеки, до начала 2023 года у нас цены на первичном рынке недвижимости выросли вдвое. Зарплаты в это время увеличились приблизительно на 35%, потребительские цены – где-то на четверть, 27%. По сути, это означает, что при кажущейся доступности ипотеки жилье может становиться менее доступным», – объясняла глава ЦБ Эльвира Набиуллина. С прошлого года Центробанк поднял ключевую ставку в два с половиной раза – с 7,5 до нынешних 19%. И грозит продолжать этот процесс ограничения кредитования (см. «НГ» от 03.10.24).

«Независимая газета» в прошлом году уже писала, что российский ЦБ оправдывает свою ограничительную политику жилищного кредитования ростом цен на квартиры и снижением показателя доступности жилья для населения. Однако средняя по стране доступность жилья – это слишком общий и противоречивый показатель, с помощью которого можно оправдать почти любое решение. Средняя по стране доступность покупки квартиры может снижаться, но для целевых льготных групп населения она будет увеличиваться (см. номер от 14.11.23).

Сегодня же специалисты жилищного рынка ждут его отката к правилам 20-летней давности, когда жилищные кредиты также выдавались под 20% годовых и даже выше. При этом период сверхдорогой ипотеки в РФ может продлиться неопределенно долго.

«На рынке недвижимости сегодня наблюдается идеальный шторм – впервые такое количество негативных факторов сошлось в одной точке одновременно: заградительные ставки по рыночной ипотеке, почти полное отсутствие льготной ипотеки, введение ипотечного стандарта, который запретит любимые застройщиками ипотечные «схематозы», и в качестве вишенки на торте – запрет на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м», – заявил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU» Олег Репченко.


194-4-1480.jpg
на Ямале активно строятся многоквартирные
дома.  Фото с сайта www.yanao.ru
По его словам, дорогая рыночная ипотека с нами если не навсегда, то очень-очень надолго. Эксперт напоминает, что кредитные ставки уже поднимались в районе 20% годовых в 2014-м, и в 2022-м. «Но тогда Центробанк уже через несколько месяцев начинал ее снижать, а сейчас уже более года ключевая ставка только растет», – напоминает Репченко. «В период недоступной рыночной ипотеки в 2015 и 2022 годах застройщики получали мощную поддержку со стороны государства в виде льготных ставок, сейчас льготной ипотеки практически нет. Ипотеку с господдержкой под 8% с 1 июля власти свернули полностью, из IT-ипотеки исключили столичные агломерации, что свело на нет весь смысл этой программы. Условия семейной ипотеки также были ужесточены», – отмечает эксперт. Он объясняет, что застройщики надеются сегодня на запуск новых льготных ипотечных программ – для врачей, для учителей, для молодежи. «Но скорее всего эти надежды тщетны: если даже адресную IT-ипотеку, призванную удержать в стране самых дефицитных специалистов, урезали до полного обессмысливания, то что уж говорить о более массовых программах», – говорит эксперт. По его оценкам, результаты льготных ипотечных программ во многом разочаровали государство в таком способе поддержки рынка. Рынку вряд ли стоит рассчитывать на расширение ипотечной господдержки. Уже точно известно, что с января следующего вступит в силу разработанный ЦБ «ипотечный стандарт», который должен положить конец таким популярным на первичном рынке маркетинговым предложениям, как субсидированная ипотека от застройщика, траншевая ипотека, ипотека с кешбэком. «То есть всем тем схемам, с помощью которых застройщики сейчас пытаются поддерживать продажи и которые очень не нравится Центробанку, озабоченному стабильностью банковской системы. Ведь весь этот маркетинговый креатив так или иначе приводит к завышению стоимости квартир, а значит, банк получает на баланс актив, с помощью продажи которого на вторичном рынке не сможет покрыть свои убытки, если заемщик окажется неплатежеспособным», – считает Репченко. Введение запрета на проектирование квартир площадью менее 28 кв. м также усугубляет ситуацию с продажами. Малогабаритные студии, будучи самым дешевым предложением на рынке, в последние годы пользовались бешеным спросом – в основном со стороны инвесторов. Доля таких квартир достигала 18%. «Учитывая нацеленность властей на улучшение демографии, давление в этом вопросе будет усиливаться. Похоже, застройщикам все-таки придется придумать, как продавать квартиры нормальной площади и без ипотеки. В принципе это вполне возможно – в начале нулевых ипотека тоже была 20%, и квартиры неплохо продавались. Правда, тогда цены на них были другие», – напоминает эксперт. 


Читайте также


Пока зарплаты увеличиваются, пенсии усыхают

Пока зарплаты увеличиваются, пенсии усыхают

Анастасия Башкатова

Центробанк придает борьбе с инфляцией все большую социальную значимость

0
5998
Сверхдорогие жилищные кредиты создают новые риски

Сверхдорогие жилищные кредиты создают новые риски

Михаил Сергеев

Рост неплатежей способен вызвать падение цены квадратного метра

0
2551
Даже торговля оружием не покроет ключевую ставку Центробанка

Даже торговля оружием не покроет ключевую ставку Центробанка

Анастасия Башкатова

Крупнейший госбизнес страны открыто критикует решения мегарегулятора

0
4164
ЦБ снова поднял свою ключевую ставку...

ЦБ снова поднял свою ключевую ставку...

Михаил Сергеев

МВФ улучшил экономические прогнозы для России

0
3867

Другие новости