Рыночная ипотека до сих пор под негласным запретом

Покупка жилья остается крайне сложной задачей. Фото Сергея Куликова/PhotoXPress.ru

Снижение ключевой ставки Центробанка (ЦБ) даже на 2 процентных пункта (п.п.) окажет мизерный эффект с точки зрения доступности рыночной ипотеки. По расчетам экспертов «НГ», в августе средние ставки по ипотеке окажутся в диапазоне от 19 до 26% годовых в зависимости от видов кредитования. По факту для большинства семей это все еще запретительный уровень. Он может быть комфортным разве что для тех заемщиков, которые зарабатывают около 300 тыс. руб. в месяц и более. Так что в ближайшее время отрасли жилищного строительства не стоит ожидать ипотечного ренессанса, как пока не стоит и семьям рассчитывать на скорое решение квартирного вопроса.

Банки вслед за объявленным решением ЦБ опустить ключевую ставку сразу на 2 процентных пункта начали пересматривать условия по рыночной ипотеке, корректируя кредитные ставки на фоне своих базовых прогнозов по дальнейшему постепенному ослаблению монетарной политики.

«Снижение ключевой ставки до 18% годовых позволит банкам пересмотреть ипотечные ставки в сторону их снижения в среднем на 2–3 п.п.», – сообщила «НГ» руководитель департамента аналитики компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева.

«С 28 июля в некоторых банках минимальные ставки по жилищным кредитам были снижены на 1–3 п.п. по сравнению с предыдущими ставками ипотеки», – сообщила «НГ» по итогам проведенного анализа доцент Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова Диана Степанова.

По ее данным, ожидается, что средние ставки по рыночной ипотеке составят в августе от 19 до 26% в зависимости от конкретных условий, параметров, а также видов кредитования, будь то займы для покупки квартиры в новостройке или для приобретения вторичного жилья либо для строительства частного дома.

Как при этом показали расчеты Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), семья «со средним доходом» сможет позволить себе рыночную ипотеку при снижении ключевой ставки ЦБ как минимум сразу в два раза по сравнению с текущим уровнем.

Хоть банки нередко готовы предоставлять кредиты с ежемесячным платежом, не превышающим 60% доходов заемщика, для комфортного обслуживания ипотеки нужно, чтобы ежемесячные платежи по кредиту не превышали 30–40% дохода, считают в агентстве. «С учетом средних показателей заработных плат такое достигается при ипотечных ставках на уровне 10–12%, а значит, при ключевой ставке на уровне 7–9%»,– сообщил ТАСС гендиректор РАСК Федор Выломов.

С января по июль средневзвешенные ипотечные ставки в России снизились на 4,5–4,8 п.п., следует из данных «Дом.РФ». Текущая средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки составляет 24,45% годовых, а на вторичное жилье – 24,57%. «Это все еще крайне высокий уровень, во многом заградительный для граждан», – признали в «Дом.РФ», приведя более сдержанные, чем у представителей строительного сектора, но тоже впечатляющие расчеты необходимого снижения ключевой ставки.

Без специальных государственных программ поддержки в ближайшее время семья вряд ли сможет позволить себе улучшение жилищных условий. Фото Александра Доникова/PhotoXPress.ru

Так что, исходя из экспертных оценок, ставки по рыночной ипотеке еще долго будут оставаться для большинства семей на запретительном уровне. «На данный момент среднестатистическому россиянину без программ господдержки затруднительно оформить ипотеку под более или менее комфортный процент, предполагающий такой размер ежемесячного платежа, который потянет семейный бюджет», – предупредила Степанова.

«Мизерное снижение ставки ЦБ дает и мизерный эффект для рынка недвижимости, – комментирует гендиректор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. – То есть эффект, конечно, есть, тем людям, которым в любом случае придется брать ипотеку, это поможет. Но о фундаментальном повышении спроса говорить пока не приходится».

Если ориентироваться на более широкий вариант, предполагающий, что платежи по кредиту не должны превышать примерно 60% дохода, тогда, по расчетам Степановой, для условной покупки квартиры или дома за 10 млн руб. по ставке 25% годовых на 30 лет потребуется подтвердить доход более 275 тыс. руб., так как в этом случае ежемесячный платеж составит более 160 тыс. руб.

А при рыночной ставке ипотеки 19% годовых в данном примере ежемесячный платеж составит почти 130 тыс. руб. Это предполагает необходимость зарабатывать от 215 тыс. руб. в месяц.

Тогда как при снижении ключевой ставки ЦБ до 7–9% и при ставке по ипотеке, допустим, на уровне 10% годовых сумма ежемесячного платежа будет 70 тыс. руб. Его получится обеспечить с доходом от 115 тыс. руб., сообщила Степанова. По уточнению Луценко, в регионах можно найти квартиру и за 5 млн руб. В этом случае требуемый доход составит от 64 тыс. до 76 тыс. руб. для обеспечения ежемесячного платежа в 32–38 тыс. руб.

Между тем эксперты напомнили, что при ослаблении монетарной политики велика вероятность роста цен на недвижимость. Но в снижении ключевой ставки есть другой плюс – психологический. Сейчас важна сама демонстрация тренда на смягчение денежно-кредитной политики, считает Чегодаева.

Кроме того, как пояснил основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов, многие клиенты теперь будут охотнее оформлять рассрочки, ожидая, что через 1,5–2 года, когда состоится переход на ипотеку, удастся взять кредит на более комфортных условиях.

Гендиректор компании Optima Development Давид Худоян указал на то, что за счет льготных программ, варианта трейд-ин (формат сделки, когда старую недвижимость меняют на новую), рассрочек обновление жилищных условий для различных категорий населения при снижении ставки упрощается.

К тому же теперь падает доходность по депозитам, так что альтернатива в виде недвижимости становится, по словам Гутнова, все более привлекательным способом вложения средств.