Анастасия Башкатова
Вторичный рынок жилья в столице опять скатывается в стагнацию.
Источник: портал «Индикаторы рынка недвижимости»
Покупатели жилья пока не впечатлены снижением ключевой ставки Центробанка (ЦБ). По оценкам опрошенных «НГ» отраслевых экспертов, для более эффективного стимулирования спроса ставка ЦБ должна быть не выше 13–14%, а значит, по рыночной ипотеке – не более 16–17% годовых. Рынок жилья в стране вновь уходит в спячку: и в столичном регионе, и в подавляющем большинстве городов-миллионников. Если оценивать сделки без льготной ипотеки, то по итогам января–августа спрос на новостройки в российских городах просел на 19% в годовом выражении.
Начавшееся, казалось бы, оживление на рынке жилья было недолгим. После короткого всплеска активности в июле, вдохновленного началом снижения ключевой ставки, рынок жилой недвижимости снова демонстрирует признаки охлаждения.
К такому выводу пришли в своем обзоре эксперты отраслевого портала «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN).
Особенно сильно, по их данным, страдает вторичный рынок столичного жилья. Так, количество сделок купли-продажи на нем сократилось в годовом выражении (к августу 2024-го) примерно на 5%, а в помесячном сопоставлении, то есть к июлю этого года, – почти на 7%.
На первичном рынке, которому помогает льготная семейная ипотека, ситуация немного иная. В августе в Москве он показал рост по числу договоров участия в долевом строительстве примерно на 31% к августу 2024-го, но к июлю этого года – уже только на 1%, что тоже свидетельствует о явном замедлении активности, ведь еще недавно, в июле по отношению к июню, рост был около 20%.
В целом объемы июля–августа по-прежнему уступают периоду оживления февраля-марта, несмотря на то что ключевая ставка тогда была 21% вместо текущих 17%.
«Оживление, наблюдавшееся в середине лета, носило точечный и умеренный характер и не смогло переломить общую тенденцию стагнации рынка жилья в условиях высоких ставок и цен, – пояснил руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко. – Июльский рост спроса был обусловлен начавшимся снижением ключевой ставки, что спровоцировало краткосрочный приток на рынок наиболее оптимистично настроенных покупателей – горячих голов».
Однако массового притока нового спроса за этим не последовало. Более того, медленное и осторожное снижение ключевой ставки вопреки ожиданиям, напротив, «заморозило» спрос на жилье.
Рынок недвижимости проседает не только в столице, но и в других регионах страны. Изучив данные по сделкам в новостройках российских городов по итогам восьми месяцев, эксперты «Циан. Аналитики» выяснили, что без льготной ипотеки для всех спрос упал на 19% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
При этом из 160 крупных рынков, на которых фиксируется более 10 сделок в месяц, падение темпов продаж отмечено в 112 локациях, в том числе во всех городах-миллионниках, за исключением Нижнего Новгорода, где произошел сильный всплеск активности благодаря запуску продаж в ряде масштабных жилых комплексов.
«Самый заметный рост числа сделок – в Петропавловске-Камчатском, Зеленоградске (курорте в Калининградской области) и столице Кабардино-Балкарии, городе Нальчике, – более чем вдвое. А максимальное снижение – в Михайловске (пригороде Ставрополя), Кольцове (под Новосибирском) и Сочи», – перечислили исследователи.
Помимо объективных проблем с доступностью рыночной ипотеки на спросе сказывались и другие факторы, связанные как с адресными программами господдержки, так и с региональной социально-экономической спецификой.
Например, Петропавловск-Камчатский, по мнению экспертов, ощутил позитивное влияние прежде всего дальневосточной ипотеки, также город столкнулся с большим отложенным спросом: в Камчатском крае долго не строили крупных современных жилых комплексов.
А допустим, системное снижение спроса сразу вдвое по отношению к прошлому году в Сочи, по оценкам «Циан», стало следствием перетока покупателей элитной недвижимости в Москву, обусловленного в том числе негативным информационным фоном вокруг Краснодарского края.
Но всей жилищной отрасли тон задает именно денежно-кредитная политика ЦБ, от которой зависят доступность ипотеки и перспективы платежеспособного спроса.
Снижение ключевой ставки ЦБ до 17% – это явно не то, что ожидал увидеть рынок, пояснила «НГ» руководитель департамента «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева. «Комфортный уровень по ключевой ставке – не более 13−14%, соответственно по ипотечным ставкам – это 16−17% годовых», – считает эксперт. При таких ипотечных ставках рынок уже существовал, так что он на них откликнется пусть и не сильным, но приростом спроса, оживлением, полагает Чегодаева.
«Доступность жилья сейчас фактически определяется величиной ипотечной ставки. Если кредит дорогой, то его ежемесячное обслуживание для среднестатистической российской семьи становится неподъемным. Если рыночные ставки по ипотеке снизятся хотя бы до 15% годовых, мы как раз получим частичное восстановление спроса – на рынок придут наиболее платежеспособные покупатели, при этом ажиотажа удастся избежать», – отметил основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.
Однако при этом всегда актуален риск, что снижение ключевой ставки ЦБ будет «компенсироваться» увеличением цен на квадратные метры. «Чтобы активность на рынке восстановилась, ключевая ставка должна опуститься ниже 15%, – согласился гендиректор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко и тут же предупредил: – Но в этом случае цены на жилье неизбежно снова пустятся в рост».
Тем более что и сейчас, как сообщил «НГ» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, средняя стоимость квадратного метра, например, в столице продолжает расти: «С начала года показатель по рынкам массового, бизнес- и премиум-сегмента повысился почти на 12%, что, впрочем, не намного выше текущей инфляции – около 8%».
