Ольга Соловьева
Для многих квадратные метры важнее качества жилья.
Фото Романа Пименова/PhotoXPress.ru
За последние десятилетия уровень обеспеченности жильем растет у всех групп российского населения, сообщают в Институте народнохозяйственного прогнозирования (ИНП) РАН. Однако более интенсивный рост стоимости жилья наблюдается у наиболее богатых россиян. По мнению ученых, это указывает на качественное улучшение жилищных условий у высокодоходных домохозяйств. Эксперты подчеркивают: пропорциональный рост площади маскирует растущий разрыв в стоимости жилья. Квадратные метры состоятельных домохозяйств сконцентрированы в новостройках и престижных локациях, тогда как малообеспеченные семьи владеют жильем в стареющем фонде. Фактически мы наблюдаем две параллельные реальности: формальное выравнивание по площади при углублении разрыва по качеству и рыночной стоимости жилья.
Ученые проанализировали опросные данные по обеспеченности российских домохозяйств собственным жильем (квартирой или домом) за последние 20 лет. За этот период общий уровень обеспеченности россиян недвижимостью в целом мало изменился. Так, 20 лет назад свыше 82% обследованных домохозяйств проживали в отдельной квартире или доме. Сейчас уже свыше 84% домохозяйств проживают в отдельном жилье, и почти все из них являются собственниками своей недвижимости, подчеркивают в ИНП РАН.
За последние десятилетия площадь занимаемого жилья в целом увеличилась у всего населения. Однако ученые выделяют некоторые различия в зависимости от уровня доходов россиян. В частности, увеличение площади жилья у владельцев частных домов в зависимости от уровня доходов происходит быстрее, но менее равномерно, чем у россиян, проживающих в квартирах. «Это может объясняться заметно более широким разбросом площадей домов, наличием в них хозяйственных построек, разницей в учете жилых и вспомогательных метров, более низкими издержками увеличения совокупной площади, что существенно отличает их от более стандартных планировок многоквартирных домов с ограниченным набором метражей», – сообщают авторы исследования научный сотрудник ИНП РАН Вера Панкова и младший научный сотрудник ИНП РАН Денис Ломоносов.
К примеру, в двух самых низкодоходных группах общая площадь домов, находящихся в собственности, в 2000 году составляла 49–54 кв. м в расчете на домохозяйство. Спустя 20 лет площадь домов увеличилась на 11 кв. м для первой низкодоходной группы и 5 кв. м – для второй.
Более заметный «скачок» квадратных метров в собственности наблюдается у домохозяйств со средними и высокими доходами. Так, у семей со средними доходами площадь за 20 лет в среднем увеличилась на 16–21 кв. м, а у самой высокодоходной группы россиян – в среднем на 23 кв. м, подсчитали в ИНП РАН.
При этом они не наблюдают каких-либо значительных структурных сдвигов в общей обеспеченности россиян жильем в зависимости от уровня дохода. В целом за 20 лет площадь жилья, находящегося в собственности, выросла как для домохозяйств с наиболее низкими, так и для домохозяйств с наиболее высокими доходами.
Собственно, это подтверждается расчетами авторов об изменении площади квартир, находящихся в собственности у различных групп населения. За последние десятилетия и у бедных, и у богатых, и у россиян со средним достатком площадь жилья в среднем увеличилась в пределах от 1 до 5 кв. м.
То есть, делают вывод в ИНП РАН, за прошедшие два десятилетия не произошло существенного перераспределения собственности жилья в пользу богатых домохозяйств. «С другой стороны, это также означает, что более бедные домохозяйства не стали менее обеспеченными жильем в терминах квадратных метров», – рассуждают авторы. В результате не прослеживается ни явного увеличения концентрации обеспеченности жильем в руках домохозяйств с наибольшими доходами, ни «вымывания» жилых площадей у наиболее бедных.
«В отдельные годы и высокодоходные, и низкодоходные группы домохозяйств сталкивались как с интенсивным ростом, так и со снижением обеспеченности жильем, однако в целом за два десятилетия обеспеченность жильем, выраженная в количестве квадратных метров в расчете на домохозяйство, увеличилась у всех групп домохозяйств», – резюмируют авторы.
Подчеркнем, ученые приводят математические расчеты по площади жилья, которое находится в собственности у российских семей. Однако это не говорит ничего о возможном качестве этого жилья. Понятие качества жилья включает в себя широкий спектр параметров: уровень комфортности и оснащенности различными удобствами, год постройки, расположение. Соответственно улучшение жилищных условий далеко не всегда выражается только в увеличении метража.
И если смотреть по качественным характеристикам, в том числе по стоимости жилья, то оказывается, что у богатых семей стоимость жилья выросла заметно сильнее, чем у низкодоходных домохозяйств. Так, у более бедных групп населения стоимость их жилья дорожала в среднем на 5–6% в год в последние два десятилетия, а у богатых групп – в среднем на 6,5–7% в год. «Если разделить исследуемую выборку по типу жилья, то есть на домохозяйства, владеющие квартирами, и на домохозяйства, владеющие домами, общая картина не меняется, однако проявляются определенные особенности. Например, в сегменте домохозяйств – собственников квартир к 2023 году индекс стоимости жилья у высокодоходных групп стабильно выше, чем у низкодоходных», – сообщают авторы исследования, добавляя, что это подтверждает концентрацию более дорогого жилья в руках домохозяйств с более высоким уровнем дохода.
В Минстрое ранее сообщали, что сегодня на каждого гражданина РФ в среднем приходится 29,4 кв. м жилья. А с 2019 года благодаря реализации профильного нацпроекта обеспеченность жильем выросла на 3,3 кв. м.
Однако если речь идет уже о приобретении нового жилья, то уровень его «доступности» будет варьироваться в зависимости от доходов россиян. Так, для семей с низкими доходами покупка жилья – чаще всего недостижимая затея. В конце прошлого года президент Российской гильдии риелторов (РГР) Артемий Шурыгин сообщал о снижении доступности жилья для большинства россиян. По его словам, лишь 8% потенциальных заемщиков способны накопить на первоначальный взнос (20% от стоимости квартиры в новостройке) по ипотеке за два года. Жилье стало недоступным для большинства граждан на фоне сочетания двух ключевых факторов: высоких процентных ставок по ипотечным кредитам и постоянного роста цен за квадратный метр, обращали внимание в РГР.
В фонде «Институт экономики города» ранее проводили оценку доступности жилья в России в целом и в разрезе по регионам. Эксперты указывали, что в 2024 году в целом по стране семья из трех человек может накопить на стандартную квартиру за три года четыре месяца. Но, правда, при условии, что все доходы семья будет откладывать на покупку.
Главным драйвером увеличения площади жилья у низкодоходных групп стала массовая приватизация жилья, которая активизировалась в нулевые годы, напоминает директор по аналитике Инго Банка Василий Кутьин. «Люди из разных доходных групп получили право приватизировать жилье, занимаемое ими по договору соцнайма в собственность бесплатно. По данным Росстата, на 1 января 2023 года с начала приватизации население приватизировало 31,3 млн жилых помещений, причем темпы приватизации жилья были довольно высоки, если в 2005 году было приватизировано 59% жилья, то в 2023 году – уже 86%», – говорит он.
Часть приватизированного жилья была реализована в качестве первоначального взноса на ипотеку. «В результате низкодоходные группы населения чаще имели высокие, а не низкие первоначальные взносы, но источником их формирования выступали не денежные сбережения, а продажа имеющегося жилья», – продолжает Кутьин. Таким образом, обеспеченность жильем росла относительно равномерно.
Площадь жилья у бедных слоев населения увеличивается и с помощью наследования, добавляет финансовый эксперт Михаил Спектор. По данным социологических опросов, около 48% россиян получили свое жилье именно таким путем, а среди малообеспеченных эта доля еще выше, уточняет он.
Еще один значимый фактор – демография. «Средний размер домохозяйства в России сокращается, пожилые люди остаются одни в квартирах, рассчитанных на семью. При сохранении общего жилфонда это автоматически увеличивает количество метров на человека», – рассуждает Спектор. По его мнению, исследование ИНП РАН фиксирует принципиальный момент: пропорциональный рост площади маскирует растущий разрыв в стоимости жилья. «Квадратные метры состоятельных домохозяйств сконцентрированы в новостройках и престижных локациях, тогда как малообеспеченные семьи владеют жильем в стареющем фонде с падающей ликвидностью. Фактически мы наблюдаем две параллельные реальности: формальное выравнивание по площади при углублении разрыва по качеству и рыночной стоимости жилья», – резюмирует эксперт.
Руководитель отдела продаж «Плато Девелопмент» Андрей Петербуржский также обращает внимание на некоторую ограниченность самого исследования ИНП РАН. «В анализе рассматривалась площадь и стоимость только той недвижимости, в которой семья непосредственно проживает. Между тем обеспеченные семьи, как правило, наращивают нефинансовые активы не только за счет увеличения площади фактического жилья, но и за счет роста числа объектов недвижимости в собственности, которые не учитывались в исследовании», - замечает он.
По мнению эксперта, сложно оценивать и скорость прироста площади жилья. «У россиян с разным уровнем дохода она существенно отличается. Состоятельные россияне завершили первичное улучшение собственных жилищных условий (купили квартиры побольше, переехали в собственные дома) к началу-середине 2000-х гг., а у большей части населения такая возможность появилась позже, особенно после 2018 года, когда государство запустило программы с доступной ипотекой. То есть в исследуемый период у обеспеченных россиян уже не было потребности в увеличении жилой площади (она и так уже было большой), но выросла потребность в улучшении качества этого жилья, что и подтверждается опережающей капитализацией их недвижимости по сравнению с квартирами россиян с невысокими доходами в 2000-2010-е гг. Иными словами, нельзя сказать, что обеспеченность населения недвижимостью напрямую зависит от темпов роста благосостояния отдельных его групп», - говорит Петербуржский.
