0
1158
Газета Экономика Интернет-версия

03.06.2002 00:00:00

"К ипотеке россияне не готовы психологически"

Тэги: миэль, лебедев, ипотека


-Дмитрий Владимирович, каковы сегодня общие тенденции ценообразования на рынке недвижимости?

- За последний год с весны 2001-го средняя стоимость квартир в Москве выросла примерно на 50% - цены фактически вернулись к докризисному уровню. Причин такого резкого скачка несколько. Во-первых, страна все-таки психологически "отошла" от кризиса 1998 года. Во-вторых, общеэкономические причины. В целом люди стали зарабатывать больше. Именно поэтому в последнее время наблюдается повышенный спрос на недвижимость, который пока опережает предложение. Правда, в первые четыре месяца этого года динамика цен не слишком значительна, но это явление можно отнести скорее к сезонным факторам - первые месяцы всегда "спокойнее", чем, скажем, лето или осень, на которые обычно приходится пик продаж. Что касается будущего, то однозначно предсказать поведение цен сложно, однако вряд ли они будут снижаться в ближайшее время.

- Стоимость какого жилья будет расти наиболее интенсивно?

- Это прежде всего так называемое дешевое жилье. Однокомнатные квартиры в разных районах Москвы. Плюс ликвидное жилье, которого не очень много и которое востребовано. Например, четырехкомнатные квартиры относительно небольшой площади. Четырехкомнатных квартир такого, я бы сказал, "экономного" размера - от ста до ста пятидесяти квадратных метров - довольно немного. Если посмотреть на вновь строящиеся дома, то площадь четырехкомнатных квартир в них, как правило, от 200 метров, а найти четырехкомнатную квартиру до 130 метров практически невозможно.

- Динамика роста цен в новостройках и на вторичном рынке жилья одинакова?

- Конечно, определенная разница есть. Рынок вторичного жилья в несколько раз больше, чем рынок новостроек. Примерно в четыре раза. Если учесть, что на рынке новостроек продается и покупается порядка трех-четырех тысяч квартир ежемесячно, то, естественно, на вторичном рынке в силу его масштабов динамика цен видна более отчетливо.

- Существуют ли какие-то критерии оценки так называемого элитного жилья? Если да, то какие и какой процент недвижимости в Москве реально соответствует этим критериям?

- Это смотря с чем сравнивать. Если сравнивать элитное жилье в Москве и, скажем, в Лондоне, то у нас просто никакого элитного жилья нет. В Англии средняя годовая зарплата тридцатилетнего мужчины около 21 тысячи фунтов, а стоимость "элитного метра" - 10 тысяч фунтов. А у нас самое дорогое жилье - 5-6 тысяч долларов за квадратный метр - это пик цен, который существует на сегодняшний день. Единого понятия, что такое элитное жилье, не существует.

- Не существует вообще или не существует в России?

- В России. По офисам есть определенные категории - класс "А1", "А2", "А3" и т.д. По жилым же домам таких категорий нет, поэтому все классифицируют по-разному. В принципе, чтобы называться "элитным", жилье должно отвечать следующим требованиям: обязательный подземный гараж, желательно с двумя машиноместами на каждую квартиру, современная система эксплуатации здания, современные инженерные системы, единая система кондиционирования, единый центр управления коммуникациями, охраняемая территория, небольшое количество квартир - как правило, до 15. И естественно, местоположение дома также должно соответствовать определенным критериям. Наиболее ценится сейчас исторический центр - Остоженка, Патриаршие пруды и другие места старой Москвы. Кстати, эти дома практически не рекламируются и в открытой продаже их нет. Когда нужно продать двадцать квартир, не имеет смысла устраивать массовую рекламную кампанию.

Существуют и так называемые интеллектуальные дома, но это скорее больше игрушки - дома с самой современной компьютерной начинкой, где все команды можно отдавать просто голосом. В остальных случаях можно говорить только о жилье повышенной комфортности.

- В последнее время активно развивается ипотечное кредитование. Каковы перспективы этого способа приобретения недвижимости?

- С ипотекой пока есть определенные сложности - этот способ продаж у нас еще не слишком развит. На Западе практически все жилье продается по ипотечным программам. Человеку не нужно приносить деньги в мешке, оплачивать квартиру сразу - платится 10, 20, 30% стоимости, на остальное получается кредит под определенный процент. Кредит погашается в течение 20-30 лет.

У нас же условия более жесткие: выше процент - около 15, меньше срок погашения кредита - 10 лет и большие требования к тем людям, которые получают ипотечные кредиты. Поэтому рынок ипотечного кредитования в России развит пока слабо. Кроме того, у нас пока нет традиций, нет идеологической готовности. Человек боится: сегодня я зарабатываю, а завтра - неизвестно... В этом, к сожалению, есть определенная доля истины. Но даже если завтра ты перестанешь зарабатывать, ты все равно ничего не теряешь: при ипотеке человек вносит 30% стоимости квартиры, 70% вносит банк - основной риск берет на себя именно он. И уже банк боится - будешь ты кредитоспособен дальше или нет. Если выплаты по кредиту прекращаются, то банк, естественно, предпринимает какие-то действия. Естественно, в этом случае ты выезжаешь из этой квартиры, но при этом получаешь свои 30% назад. Потери в таком случае ограничиваются только процентными выплатами, но человек-то все это время жил в квартире. Правда, надо заметить, что пока таких прецедентов не было.

- Чаще всего, если речь идет о новостройках, квартиры приобретаются еще на этапе строительства. Не возникает ли тут проблем с определением прав собственности?

- Да, на этапе строительства квартиры - объекта собственности еще нет. Поэтому потребитель покупает не квартиру, а долю в этом доме, фактически выступает в роли соинвестора строительства. Соответственно он принимает на себя все риски - дом может быть не достроен, не принят и т.д. Но если хочешь купить новую квартиру именно в этом районе, то приходится идти на определенный риск. Правда, к практике этот риск имеет мало отношения: все нормально достраиваются, бывает, что с задержками, но особых проблем при этом не возникало. Что же касается прав собственности, то они оформляются через какое-то время после сдачи дома госкомиссии.


Комментарии для элемента не найдены.

Читайте также


«Токаев однозначно — геополитический гроссмейстер», принявший новый вызов в лице «идеального шторма»

«Токаев однозначно — геополитический гроссмейстер», принявший новый вызов в лице «идеального шторма»

Андрей Выползов

0
2148
США добиваются финансовой изоляции России при сохранении объемов ее экспортных поставок

США добиваются финансовой изоляции России при сохранении объемов ее экспортных поставок

Михаил Сергеев

Советники Трампа готовят санкции за перевод торговли на национальные валюты

0
4878
До высшего образования надо еще доработать

До высшего образования надо еще доработать

Анастасия Башкатова

Для достижения необходимой квалификации студентам приходится совмещать учебу и труд

0
2678
Москва и Пекин расписались во всеобъемлющем партнерстве

Москва и Пекин расписались во всеобъемлющем партнерстве

Ольга Соловьева

Россия хочет продвигать китайское кино и привлекать туристов из Поднебесной

0
3080

Другие новости