Елена Лашкина -Дмитрий Владимирович, каковы сегодня общие тенденции ценообразования на рынке недвижимости?
- За последний год с весны 2001-го средняя стоимость квартир в Москве выросла примерно на 50% - цены фактически вернулись к докризисному уровню. Причин такого резкого скачка несколько. Во-первых, страна все-таки психологически "отошла" от кризиса 1998 года. Во-вторых, общеэкономические причины. В целом люди стали зарабатывать больше. Именно поэтому в последнее время наблюдается повышенный спрос на недвижимость, который пока опережает предложение. Правда, в первые четыре месяца этого года динамика цен не слишком значительна, но это явление можно отнести скорее к сезонным факторам - первые месяцы всегда "спокойнее", чем, скажем, лето или осень, на которые обычно приходится пик продаж. Что касается будущего, то однозначно предсказать поведение цен сложно, однако вряд ли они будут снижаться в ближайшее время.
- Стоимость какого жилья будет расти наиболее интенсивно?
- Это прежде всего так называемое дешевое жилье. Однокомнатные квартиры в разных районах Москвы. Плюс ликвидное жилье, которого не очень много и которое востребовано. Например, четырехкомнатные квартиры относительно небольшой площади. Четырехкомнатных квартир такого, я бы сказал, "экономного" размера - от ста до ста пятидесяти квадратных метров - довольно немного. Если посмотреть на вновь строящиеся дома, то площадь четырехкомнатных квартир в них, как правило, от 200 метров, а найти четырехкомнатную квартиру до 130 метров практически невозможно.
- Динамика роста цен в новостройках и на вторичном рынке жилья одинакова?
- Конечно, определенная разница есть. Рынок вторичного жилья в несколько раз больше, чем рынок новостроек. Примерно в четыре раза. Если учесть, что на рынке новостроек продается и покупается порядка трех-четырех тысяч квартир ежемесячно, то, естественно, на вторичном рынке в силу его масштабов динамика цен видна более отчетливо.
- Существуют ли какие-то критерии оценки так называемого элитного жилья? Если да, то какие и какой процент недвижимости в Москве реально соответствует этим критериям?
- Это смотря с чем сравнивать. Если сравнивать элитное жилье в Москве и, скажем, в Лондоне, то у нас просто никакого элитного жилья нет. В Англии средняя годовая зарплата тридцатилетнего мужчины около 21 тысячи фунтов, а стоимость "элитного метра" - 10 тысяч фунтов. А у нас самое дорогое жилье - 5-6 тысяч долларов за квадратный метр - это пик цен, который существует на сегодняшний день. Единого понятия, что такое элитное жилье, не существует.
- Не существует вообще или не существует в России?
- В России. По офисам есть определенные категории - класс "А1", "А2", "А3" и т.д. По жилым же домам таких категорий нет, поэтому все классифицируют по-разному. В принципе, чтобы называться "элитным", жилье должно отвечать следующим требованиям: обязательный подземный гараж, желательно с двумя машиноместами на каждую квартиру, современная система эксплуатации здания, современные инженерные системы, единая система кондиционирования, единый центр управления коммуникациями, охраняемая территория, небольшое количество квартир - как правило, до 15. И естественно, местоположение дома также должно соответствовать определенным критериям. Наиболее ценится сейчас исторический центр - Остоженка, Патриаршие пруды и другие места старой Москвы. Кстати, эти дома практически не рекламируются и в открытой продаже их нет. Когда нужно продать двадцать квартир, не имеет смысла устраивать массовую рекламную кампанию.
Существуют и так называемые интеллектуальные дома, но это скорее больше игрушки - дома с самой современной компьютерной начинкой, где все команды можно отдавать просто голосом. В остальных случаях можно говорить только о жилье повышенной комфортности.
- В последнее время активно развивается ипотечное кредитование. Каковы перспективы этого способа приобретения недвижимости?
- С ипотекой пока есть определенные сложности - этот способ продаж у нас еще не слишком развит. На Западе практически все жилье продается по ипотечным программам. Человеку не нужно приносить деньги в мешке, оплачивать квартиру сразу - платится 10, 20, 30% стоимости, на остальное получается кредит под определенный процент. Кредит погашается в течение 20-30 лет.
У нас же условия более жесткие: выше процент - около 15, меньше срок погашения кредита - 10 лет и большие требования к тем людям, которые получают ипотечные кредиты. Поэтому рынок ипотечного кредитования в России развит пока слабо. Кроме того, у нас пока нет традиций, нет идеологической готовности. Человек боится: сегодня я зарабатываю, а завтра - неизвестно... В этом, к сожалению, есть определенная доля истины. Но даже если завтра ты перестанешь зарабатывать, ты все равно ничего не теряешь: при ипотеке человек вносит 30% стоимости квартиры, 70% вносит банк - основной риск берет на себя именно он. И уже банк боится - будешь ты кредитоспособен дальше или нет. Если выплаты по кредиту прекращаются, то банк, естественно, предпринимает какие-то действия. Естественно, в этом случае ты выезжаешь из этой квартиры, но при этом получаешь свои 30% назад. Потери в таком случае ограничиваются только процентными выплатами, но человек-то все это время жил в квартире. Правда, надо заметить, что пока таких прецедентов не было.
- Чаще всего, если речь идет о новостройках, квартиры приобретаются еще на этапе строительства. Не возникает ли тут проблем с определением прав собственности?
- Да, на этапе строительства квартиры - объекта собственности еще нет. Поэтому потребитель покупает не квартиру, а долю в этом доме, фактически выступает в роли соинвестора строительства. Соответственно он принимает на себя все риски - дом может быть не достроен, не принят и т.д. Но если хочешь купить новую квартиру именно в этом районе, то приходится идти на определенный риск. Правда, к практике этот риск имеет мало отношения: все нормально достраиваются, бывает, что с задержками, но особых проблем при этом не возникало. Что же касается прав собственности, то они оформляются через какое-то время после сдачи дома госкомиссии.
