Строительный рынок вошел в эпоху нового передела

Строительный рынок вошел в новый период передела сфер влияния. Пока неизвестны бенефициары этого процесса, однако пострадавшие уже известны. В первую очередь под ударом оказались активные и респектабельные игроки рынка – такие компании как ГК ПИК, «Cамолет Девелопмент», ГК МИЦ, «Эталон» и еще несколько менее крупных девелоперов, а во вторую – потребители, которые в скором времени будут вынуждены платить за жилье больше. При этом реальные проблемы у девелоперов начинались после того, как на их работу внезапно обращали слишком пристальное внимание СМИ, что также наводит на мысль о том, что происходящие на рынке изменения срежиссированы.

Напомним, с 1 июля в России вступят в силу новые требования к застройщикам жилья. Теперь для выполнения проекта компании будут обязаны иметь сумму объемом не менее 10% от общей стоимости строительства жилья на момент утверждения проектной декларации. При этом объем собственных финансов, направляемых на проект, должен быть не менее 10% от объема инвестиций, административные расходы не должны превышать 10% от проектной стоимости строительства, а общая сумма авансовых платежей должны составлять не более 30%. Кроме того, не связанные со строительством обязательства застройщика ограничены 1% от общего объема инвестиций.

Финансировать строительство можно только через единый расчетный счет, который будет открыт лишь в уполномоченном властями банке. Застройщики не смогут привлекать какие-либо займы помимо целевого кредита на проект, выпускать акции и облигации, обеспечивать обязательства третьих лиц своим имуществом, создавать коммерческие и некоммерческие организации. Еще одно важное правило – введение принципа «один застройщик – одно разрешение на строительство», в связи с которым исполнители крупных проектов должны будут утверждать разрешительную и проектную документацию до начала строительства, что чревато увеличением их расходов.

Эксперты еще на этапе обсуждения изменений в законодательство предупреждали, что новые требования могут ударить по застройщикам, причем, не только по тем, кто ведет небольшие проекты, но даже по крупным игрокам, которые обычно берут на себя повышенные риски и серьезные социальные обязательства. По подсчетам аналитиков, переход от долевого строительства к проектному финансированию серьезно сократит количество компаний, а доходность жилого строительства снизится с нынешних 20–30% до 6–8%. Причем, выжить сможет лишь ограниченный круг девелоперов, счастливчики, которые гарантированно смогут получать поддержку от государства и банков.

Еще в прошлом году в СМИ стали часто появляться публикации о проблемах, которые возникают у девелоперов. Одним из первых в «ротацию» попал «Самолет Девелопмент», слухи о продаже которого вбрасывались с такой завидной регулярностью, что мешали компании нормально развиваться. Эти слухи остались всего лишь слухами. В СМИ активно муссировали слухи, что у девелопера «Гранель» могут возникнуть проблемы, если она не справится с дополнительно взятыми на себя обязательствами в рамках строительства жилого комплекса «Высокие Жаворонки».

С начала 2018 года была совершена информационная атака на строительную группу МИЦ - сообщалось, что у нее по слухам есть сложности из-за работы с банками вроде якобы проблемного Азиатско-Тихоокеанского. При изучении вопроса оказалось, что компания МИЦ никогда не работала с этим банком. При этом издания писали, что трудности испытывают даже такие игроки как Barkli, у которой жилищный комплекс «Медовая долина» превратился в главный долгострой компании. При этом, согласно сообщениям СМИ, помимо Москвы и Подмосковья, проблема обманутых дольщиков актуальна для властей Самарской, Свердловской, Ростовской, Астраханской, Ульяновской областей, Краснодарского края и Дальнего Востока.

В этих условиях на любые новости в СМИ, связанные с рынком строительства, особенно нервно начинали реагировать потребители, которые переставали вкладываться в покупку жилья, что создавало дополнительные проблемы с финансами девелоперам. Таким образом, периодически вбрасываемые в медиа опасения по поводу стабильности прежней системы долевого строительства, которые были подкреплены законодательными изменениями, привели к цепной реакции, в результате которой действительно пострадали и застройщики и дольщики.

Судя по сделанным чиновниками заявлениям, рынок будет стабилизирован при помощи административного ресурса и внесенные в законодательстве изменения начнут действовать. Результатом, как полагают участники рынка, станет удорожание жилья. «Цены значительно вырастут. Причем цифра в 30%, на мой взгляд, слишком оптимистичная. Я бы ориентировался на 45-50-процентный рост», – отмечал, например партнер девелоперской компании «Химки групп», член президиума «Опоры России» Дмитрий Котровский. Таким образом, и потребители, интересы которых должны были, по идее, защищать новые требования к застройщикам, окажутся явно в проигрыше. Так кому же выгодны перемены? Об этом, мы обязательно узнаем в ближайшем будущем. Пока вопросов больше чем ответов.