Михаил Сергеев
Министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин (в центре) знакомится с работой застройщиков в Орске.
Фото с сайта www.minstroyrf.gov.ru
Новый курс Центробанка на снижение ставки может не увеличить, а сократить число новых ипотечных заемщиков. Ведь через три-четыре месяца можно будет купить ту же квартиру на более выгодных условиях, поскольку застройщики обещают все большие скидки. Растут надежды на снижение цен и у потенциальных покупателей. Обещание правительства отменить штрафы за квартирный долгострой – явный признак обострения кризиса. Нынешний приток денег покупателей в 2,5 раза ниже порога выживания застройщиков, отмечают чиновники.
Кризисный спад наблюдается сегодня как в секторе индивидуального жилищного строительства, на который приходится более половины ввода жилья в стране, так и в многоквартирном строительстве.
За первые пять месяцев этого года банки выдали ипотечных кредитов на 89% меньше, чем за тот же период прошлого года. Общая сумма выданных жилищных кредитов на ИЖС оказалась на 82% меньше прошлогоднего показателя. Более 80% всех кредитов на индивидуальные дома пришлось на льготную программу «Семейной ипотеки».
По итогам прошлого года в РФ было построено 62 млн кв. м частных домов – это 58% от всего ввода жилья, говорят аналитики «ДОМ.РФ». При этом на профессиональных подрядчиков пришелся только один миллион квадратных метров построенных индивидуальных домов. Подавляющий объем ввода индивидуальных домов был обеспечен усилиями самих граждан. «Низкое участие профессиональных строителей приводит к тому, что вводимые дома не всегда качественные», – отмечают в «ДОМ.РФ». Впрочем, обращение к «профессиональным строителям» создает высокие риски остаться без жилья и с большими обязательствами по взятым ипотечным кредитам (см. «НГ» от 23.04.25).
В секторе многоквартирного строительства также продолжается спад. С января по май 2025 года застройщики продали на 16% жилья меньше, чем за тот же период 2024 года. В денежном выражении продажи застройщиков сократились на 2%, сообщили аналитики «ДОМ.РФ». Однако в Минстрое РФ другая картина.
Приток средств дольщиков в этом году ожидается на уровне 700–800 млрд руб., тогда как для стабильного функционирования рынка новостроек требуется 1,6–1,8 трлн руб. Об этом заявил министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин.
При этом правительство решило спасать застройщиков за счет интересов покупателей жилья. Глава Минстроя РФ пообещал, что действие моратория на штрафы для застройщиков жилья за задержку передачи квартир дольщикам продлят на вторую половину 2025 года. При этом сегодняшнюю ситуацию на рынке жилья он описал как «устойчивую».
Профильный вице-премьер Марат Хуснуллин утверждает, что кризиса в строительной отрасли в России нет. По его словам, в РФ «есть определенные трудности, связанные с финансированием и высокой ставкой по ипотеке, но кризиса у нас как такого нет». При этом мониторинг показывает «опасную тенденцию», что на полгода вправо сдвинулись сроки строительства новостроек, где купили квартиры около 106 тыс. семей, отметил Хуснуллин.
«В ручном режиме поручено губернаторам с каждым застройщиком отрабатывать проблемы, потому что ключевая задача – не допустить срыва ввода жилья… Пока сказать, что у нас где-то там что-то рухнуло и уже дома там не вводятся, – такого пока нет», – сообщил вице-премьер РФ.
Аналитики «Домклик» и «Центра финансовой аналитики Сбера» опубликовали в понедельник результаты исследования динамики цен на рынке жилой недвижимости в мае 2025 года. Вопреки ожиданиям отмена банковских комиссий не привела к снижению цен. При этом цены на новостройки растут очень медленно, после отмены программы «Господдержка-2020» их средний номинальный рост составляет всего 3,4% в годовом выражении, отмечают специалисты. При этом выросло количество регионов, в которых на протяжении последних трех и более месяцев подряд снижаются цены на жилье.
По данным индекса цен «ДОМ.РФ», в целом по всей стране в январе–мае 2025 года строящееся жилье подорожало на 3%. Темп роста цен находится в пределах инфляции (3,56% с начала года), говорят эксперты.
«Порядка 60,2% участников последнего экспресс-замера потребительских настроений верят в снижение стоимости жилья летом 2025 года. За три последних месяца доля сторонников падения цен выросла на 8,6 процентных пункта», – говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. В июне 2025 года доля новостроек столичного региона, в которых предлагаются дисконты, приближается к 80%. Кроме ожиданий снижения цен покупатели видят сегодня и новый курс властей РФ на снижение процентных ставок. Но могут ли эти обстоятельства привлечь новых покупателей? В сегменте рыночной ипотеки без государственной поддержки приток новых покупателей вряд ли возможен. Ведь если через несколько месяцев можно будет купить жилье по более низким ценам и с менее дорогими кредитами, то торопиться с покупкой явно не стоит.
При этом возможен приток покупателей в случае расширения программ льготной ипотеки, о котором заговорили чиновники. В мае 2025 года президент РФ Владимир Путин поручил правительству подготовить предложения по льготной ипотеке для семей, в которых есть дети до 14 лет, а также для участников СВО. Перечень поручений был опубликован на сайте Кремля.
При этом чиновники обещают, что в перспективе жилье в РФ будет дорожать из-за дефицита предложения.
«Сейчас вижу, что на 28% выдано меньше разрешений на строительство многоквартирного жилья. И с учетом инерционности в среднем дом у нас в стране строится три года. Это означает, что уже в 2028 году многоквартирного жилья будет на 30% меньше и что, если даже стабилизируется финансовая ситуация, будет ипотека, у людей будут деньги и возможность покупать квартиры, жилья на рынке не будет. А отсутствие жилья на рынке приводит к очередному росту цен», – сказал Хуснуллин (цитата по РБК). По словам Хуснуллина, рынок жилья может сильно переохладиться, это приведет к провалу ввода новостроек в 2028–2030 годах. «Рост будет совершенно точно, потому что единственная возможность для реального снижения цены – это большой объем предложения», – пояснил он.
