Евгения Обухова Очевидно, что основа цены - себестоимость. Сюда входят оплата аренды земли, расходы на стройматериалы, зарплата рабочих. Не секрет, что получить землю в аренду в Москве крайне сложно, а стоимость земли разнится в зависимости от района и может составлять от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов долларов за гектар.
По данным московского правительства, себестоимость квадратного метра жилья в столице составляет всего лишь 300 долларов. Во всяком случае, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы Владимир Ресин называет эту цифру уже достаточно давно. Однако по себестоимости квадратный метр квадратному метру рознь - в зависимости от типа дома. По данным Госкомстата, в конце 2002 года себестоимость квадратного метра в панельном доме в Москве была 13 тысяч рублей, в монолитном - 16, а в кирпичном - 20. Однако многие эксперты утверждают, что 300 долларов - это себестоимость просто четырех стен, пола и потолка. Поэтому к этой сумме надо прибавить налоги, расходы на строительство полезных площадей и создание инженерных сетей, рекламу новостройки. Если дом "элитный", то надо прибавить некоторую сумму на его отделку, которая может делаться по специальному дизайнерскому или архитекторскому проекту (что стоит недешево), включение в жилой комплекс гаражей, магазинов и т.д. Могут возникнуть у строителей и "непредвиденные расходы" - например, если они строят на месте бывшей детской площадки или скверика, а жильцы соседних домов требуют разбить точно такие же рядом, или жалуются на шум, или московские власти решают, что раз уж дом строится, то неплохо бы заодно подвести коммуникации и к окружающим зданиям.
Дальше идет надбавка перекупщика. Скажем, весной 2003 года мэр Москвы Юрий Лужков открыто обвинил в запредельно высоких ценах на московские квартиры именно посредников-перекупщиков. Последние возмутились: их доля в формировании цены не так уж и велика - всего несколько процентов. По данным Департамента инвестиционных программ строительства московского правительства (ДИПС), за посреднические услуги риелторы получают от ДИПС 1,5 процента. Во всяком случае, застройщики и перекупщики тут же свалили все на московское правительство, напомнив, что 35% построенного жилья застройщики обязаны отдавать в собственность муниципалитета, что, разумеется, также закладывается в конечную цену. Да и московские власти серьезно влияют на то, кто, собственно, будет застраивать тот или иной участок. Как раз эти 35% положенного городу жилья вкупе с процентами по кредиту на строительство создают так называемую инвестиционную себестоимость. Она добавляет к изначальным 300 долларам еще не менее 150.
Правда, осталось невыясненным, говорил ли мэр о риелторах или речь все-таки шла о тех, кто вкладывает деньги в строительство. Впрочем, и их прибыль не чрезмерна. Нормальная рентабельность строительства жилья в целом составляет 20%.
"Цена на жилье, - говорит коммерческий директор компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов, - складывается из двух составляющих - затрат на строительство и рыночной стоимости жилья определенного класса. Также учитываются особенности дома, такие как место, транспортная доступность, инженерия, даже вид из окна. Чем "уникальнее" объект, чем больше желающих в нем жить, тем выше цена".
В последнее время Москва все больше застраивается как раз такими нетиповыми домами, где квадратный метр стоит дороже обычного. Соответственно стоимость жилья будет расти достаточно быстрыми темпами.
