0
2424
Газета Экономика Печатная версия

16.06.2024 20:48:00

К ипотеке примеряют кластерный подход

Чем проще "индивидуалам", тем лучше статистика жилищного строительства

Тэги: жилстрой, ипотека


жилстрой, ипотека Эксперты опасаются, что сворачивание массовой льготной ипотеки больно ударит по сектору многоквартирного жилищного строительства. Фото PhotoXPress.ru

Жилищное строительство в России – это уже более чем на 70% индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Благодаря особенностям статистики, объединяющей данные по многоквартирным и индивидуальным домам, показатели всей отрасли сейчас улучшаются за счет именно индивидуальных застройщиков, фактически помогающих профильным ведомствам достигать обозначенных на самом высоком уровне целей. И если это учесть, тогда главной интригой в преддверии ипотечного ужесточения, намеченного на 1 июля, становится вопрос о том, какие стимулы или барьеры будут созданы именно для сектора ИЖС.

Росстат обнародовал оперативные данные о жилищном строительстве. По итогам января–мая в строй было введено около 43,8 млн кв. м общей площади жилых помещений, что превысило уровень аналогичного периода 2023-го примерно на 1%.

При этом, как следует из отчета Росстата, именно населением за этот же период было введено в строй примерно 30,8 млн кв. м жилья, то есть более 70% от всего жилстроя в стране. По сравнению с прошлым годом ИЖС увеличилось на 21%, причем в январе–мае 2023-го на его долю приходилось заметно меньше – около 59% – всего введенного в стране жилья.

Финансовые аналитики и представители рынка недвижимости с опорой на ремарки разных ведомств пытаются предугадать, какие именно трансформации произойдут с льготной ипотекой после 1 июля и как на эти изменения отреагирует отрасль жилищного строительства.

«С высокой долей вероятности с 1 июля 2024 года льготную ипотеку отменят по жесткому сценарию. Безадресную программу собираются свернуть, а условия по семейной ипотеке изменить: ставка для семей с детьми старше 6 лет может быть повышена до 12% годовых. Это решение сильно ударит по сегменту новостроек и в разы снизит доступность жилья», – сообщается в одном из новых обзоров экспертов «Циан.Аналитики».

Однако, если опираться на данные Росстата, станет очевидно, что более насущный вопрос – это перспективы даже не ввода многоквартирных домов, доля которого уменьшается как шагреневая кожа, а индивидуального жилищного строительства.

По данным Центробанка, объем ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) на цели ИЖС составил в апреле этого года почти 22% от общего объема ИЖК. То есть, если округлить, каждый пятый выдаваемый в стране ипотечный кредит – это кредит на индивидуальный дом. Как в дополнение к этому сообщали в аналитическом центре «Домклик», «по статистике за первые четыре месяца, практически все ипотечные сделки по кредитованию ИЖС заключаются на льготных условиях».

И примерно 63% таких сделок проходят по линии «Господдержки», то есть так называемой массовой льготной ипотеки, которая выдается под 8% годовых, следует из данных аналитиков. «А это значит, что по истечении срока действия льготной ипотеки рынок ИЖС ждет активный период трансформации», – сделали ранее вывод эксперты «Домклик». «То есть отмена льготной ипотеки ударит не только по рынку многоквартирных домов, но и по ИЖС», – зафиксировал также ранее свои выводы аналитический Telegram-канал Proeconomics.

Именно поэтому особой деталью о льготной ипотеке, которую обнародовал президент Владимир Путин в ходе пленарного заседания Петербургского международного экономического форума, можно считать даже не то, что действие 6-процентной семейной ипотеки будет распространено на семьи с детьми любого возраста в малых городах, а то, что «такие же льготные условия ипотеки будут действовать во всех регионах России для каждой семьи, которая хочет построить свой дом». «Это особенно важно для больших, многодетных семей», – уточнил Путин.

Но точно так же, как можно судить, это важно и для успехов жилищной отрасли в целом.

Еще одна новость последних дней – «власти вернулись к обсуждению разделения России на пять ипотечных кластеров». Об этом сообщили эксперты «Циан», уточнив, что мера обсуждалась депутатами с главой «Дом.РФ» Виталием Мутко (первоначально новость появилась в Telegram-канале «Движимая повестка»).

В частности, предлагается рассмотреть «возможность осуществления перехода к поддержке жилищного строительства и созданию инфраструктуры» с учетом особенностей отдельных регионов. Потому что в противном случае широкое применение госпрограмм без учета региональной специфики может привести к дефициту ресурсов, нарушению баланса спроса и предложения, недоступности жилья.

Напомним, идея внедрения пяти особых кластеров возникла еще несколько лет назад – осенью 2022 года. Для получения наибольшего эффекта предлагалось распределить субъекты РФ на следующие кластеры: «Динамичные», «С нехваткой спроса», «С нехваткой предложения», «Стагнирующие», «Депрессивные (сложные)». Затем это деление обсуждалось в феврале 2024 года.

Судя по оценкам экспертов, если мы переходим к более адресному распределению субсидий на ипотечное кредитование, тогда нужно разработать максимально гибкие механизмы, чтобы и власти, и бизнес могли их оперативно корректировать. Потому что ситуация в строительстве, а также в спросе и предложении быстро меняется, и вчерашняя методология определения кластеров для некоторых регионов может устаревать, пояснил, например, управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Не говоря уже о том, что и внутри одного отдельного региона может складываться неодинаковая ситуация в разных городах.

Более того, даже в малых городах перспективы адресных программ поддержки тоже вовсе не очевидны. Например, по оценке экспертов «Циан», в малых городах семейная ипотека может оказаться неактуальной, по крайней мере, если мы говорим о многоквартирных домах. По экспертным данным, с начала 2024 года в малых городах, в которых проживают не более 50 тыс. человек, заключили лишь 1,7% общего объема сделок на первичном рынке РФ.

Ипотека даже по низкой ставке для местных жителей все равно оказывается недоступной, да и не совсем понятно, зачем в нее вкладываться, когда большая часть населения уезжает из деревень и малых городов в города-миллионники и их сателлиты.

Однако, как тут же отметили эксперты, более перспективной может оказаться господдержка, направленная на приобретение или строительство в небольших населенных пунктах частного дома. Но чтобы эта история динамично развивалась, потребуются все же дополнительные усилия со стороны региональных властей по созданию всей необходимой таким жителям инфраструктуры. 


Читайте также


Россиян ориентируют на жизнь в собственном доме

Россиян ориентируют на жизнь в собственном доме

Ольга Соловьева

В стране насчитали 16 миллионов потенциальных ипотечных заемщиков

0
2683
Новая эпоха жилстроя – без "широкой" льготной ипотеки

Новая эпоха жилстроя – без "широкой" льготной ипотеки

Анастасия Башкатова

Доступность квартир скорее всего принципиально не изменится и останется такой же низкой

0
1894
Рынок недвижимости оказался не таким уж перегретым

Рынок недвижимости оказался не таким уж перегретым

Анастасия Башкатова

Потребность в новом жилье без специальных мер поддержки не удовлетворить

0
3668
В России заложено больше новых домов, чем в прошлом году

В России заложено больше новых домов, чем в прошлом году

Ольга Соловьева

Жилищное строительство вернулось к доковидному максимуму, несмотря на борьбу с ипотекой

0
2860

Другие новости