Кризис жилищного строительства продлится до 2028-го

Вице-премьер Марат Хуснуллин ждет снижения ставок по ипотечным кредитам в России. Фото со страницы правительства РФ в «ВКонтакте»

Спад в жилищном строительстве из-за высокой ставки ЦБ продлится как минимум до 2028 года, объявил в четверг профильный вице-премьер Марат Хуснуллин. Жесткая денежно-кредитная политика ЦБ не только тормозит потребление, но и замедляет качественные изменения в экономике, отмечается в новом исследовании российских экономистов. Аномально высокая ставка почти не влияет на инфляцию, которая начала снижаться из-за сильного укрепления рубля. В Китае не верят, что ставка по коммерческим кредитам превышает 25%, и не понимают, как в таких условиях может работать экономика. Большинство чиновников пока не готовы признавать, что политика сверхвысокой ставки ЦБ была ошибкой.

Падение жилищного строительства в РФ продолжится и в 2027 году. Такой прогноз сделал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин в интервью телеканалу «Россия-24». Он подчеркнул, что есть «серьезная, нехорошая тенденция», которая связана с остановкой новых проектов в строительной сфере. «Это означает, что в 2027 году не будет ввода жилья или будет значительно меньше. Это первый тревожный фактор», – сказал он. По его словам, если тенденция будет сохраняться, падение ввода жилья может быть до 30%. «Но мы надеемся, что станет полегче с ипотекой», – сообщил вице-премьер.

О том, что спад в жилищном строительстве достигнет 30% и продлится несколько лет, «НГ» уже писала (см. «НГ» от 01.12.24, 25.02.25). Именно такие прогнозы публиковали эксперты компании «Яков и партнеры» (бывшее подразделение консалтинговой компании McKinsey в РФ), а также аналитики Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП). Заметим, что слова Хуснуллина о 30-процентном спаде в жилищном строительстве довольно точно отражают уже зафиксированные статистикой факты.

За пять месяцев 2025 года запущено 15 млн кв. м новостроек, что на 20% меньше, чем за тот же период 2024 года, и на 7% ниже, чем в январе–мае 2023-го, сообщают аналитики ДОМ.РФ. По их данным, для мая такой объем запусков стал минимальным за последние пять лет.

«Девелоперы пытаются продавать квартиры за счет распространения механизма рассрочек, но уровень продаж недостаточен, чтобы стимулировать самих застройщиков наращивать предложение. Последствия активного использования рассрочек уже заметны – снижаются поступления средств граждан на счета эскроу, что приводит к снижению покрытий выборки по задолженности застройщиков в рамках проектного финансирования и удорожанию заемных средств», – объясняет руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. «В пессимистичном сценарии объем нового предложения новостроек может составить около 30 млн кв. м по итогам всего года. Такая динамика приведет к сокращению предложения начиная с 2027 года и к росту цен на жилье по мере снижения ключевой ставки и восстановления спроса», – прогнозирует эксперт.

Об угрозе появления дефицита жилья в стране чиновники публично говорили в апреле на расширенном заседании президиума Госсовета, которое провел президент Владимир Путин (см. «НГ» от 16.04.25). Падение запуска новых объектов строительства и сокращение ввода многоквартирных домов и показателей выдачи ипотечных кредитов могут привести к дефициту жилья в 2027–2028 годах и к росту цен на него, сообщил главе государства Рустам Минниханов, глава Татарстана, председатель комиссии Госсовета по направлению «Инфраструктура для жизни». По его словам, ключевая задача на сегодня – повысить доступность жилья.

Примечательно, что падение ввода жилья в РФ даже ускоряется. В мае застройщики вывели на рынок 2,7 млн кв. м жилья – это на 37% меньше, чем в апреле, и на 28% ниже, чем год назад, сообщили в ДОМ.РФ. «Статистика мая-июня, в частности по ипотеке, не прибавит уверенности – спад кредитования в годовом выражении ускорится. В июне этого года мы увидим максимальную просадку по выдачам кредитов – и это будет статистический эффект на фоне прошлогоднего ажиотажного спроса. Начиная уже с июля статистический эффект исчезнет. Темпы снижения замедлятся, но оно продолжится за счет рыночного сегмента, где по-прежнему будет действовать эффект высоких ставок», – прогнозирует Михаил Гольдберг.

Динамика ответов россиян на вопрос: «У вас сейчас хорошее или плохое материальное положение?» (в %).  Источник: фонд «Общественное мнение».

По словам Хуснуллина, его китайские коллеги не могут поверить в тот высокий уровень ипотечных ставок, которого добился Центробанк. «Они думают, что у нас два с половиной процента ставка. Я говорю, да нет, не два с половиной, а 25%», – рассказывает вице-премьер. «Китайцы говорят, что это вообще невозможно. Я говорю: ну вот мы такие, в таких условиях продолжаем стройку», – сообщил вице-премьер.

Существенное падение натуральных показателей отмечается во многих секторах российской экономики – от жилищного строительства до металлургии и грузоперевозок, от нефтедобычи до автопрома и сельхозмашиностроения. Один из немногих гражданских секторов, где сохраняется рост, – это производство удобрений на экспорт и необходимое для этого увеличение потребления природного газа.

Несмотря на фронтальное падение измеримых натуральных показателей, ответственные за рост экономики чиновники сообщают о необычном приросте денежных показателей инвестиций – в том числе и якобы на падающий жилищный рынок.

Рост инвестиционной активности по итогам первого квартала 2025 года ускорился до +8,7% к тому же показателю прошлого года в реальном выражении после +4,9% в четвертом квартале 2024 года. Общий объем инвестиций составил практически 7 трлн руб. Для сравнения: 5,9 трлн руб. в первом квартале 2024 года, утверждают в Минэкономразвития.

Между тем независимые экономисты утверждают, что никакого инвестиционного бума в действительности не наблюдалось – по крайней мере в предыдущие годы. Иллюзию инвестиционной активности в РФ создает большой прирост вложений в «объекты интеллектуальной собственности» и в «прочие виды фондов». Тогда как прямые инвестиции в здания и сооружения, а также в машины и оборудование были кратно меньше. «Инвестиции в машины и оборудование практически весь период были ниже уровня 2013 года, и часто сильно ниже», – отмечается в отчете ЦМАКП. Смотреть на «инвестиции в целом» в нынешних российских условиях – это малоосмысленное занятие, утверждают в ЦМАКП (см. «НГ» от 21.05.25).

«По видам основных фондов (полный круг организаций). Наибольший вклад в ускорение дал рост в строительном сегменте. Инвестиции в жилые здания и помещения выросли на +21,2%, а в нежилые здания и сооружения ускорились до +7,6%», – утверждают чиновники Минэкономразвития. По их оценке, в апреле 2025 года годовые темпы роста ВВП увеличились до +1,9% после +1,1% в марте. По итогам четырех месяцев 2025 года рост ВВП составил +1,5%, подсчитали в Минэкономразвития.

Удивительно, но на фоне таких оптимистичных данных в России сформировалась негативная тенденция в опросах населения относительно текущего материального положения и его изменения за последние месяцы. С марта 2025 года качественно изменилась динамика ответов россиян на вопрос: «Ваше материальное положение за последние два-три месяца улучшилось, ухудшилось или практически не изменилось?».

За последние месяцы доля ответов «улучшилось» снизилась с 14 до 10%. А доля ответов «ухудшилось», напротив, увеличилась с 18 до 22%. Соответственно увеличилась и доля негативных оценок населением своего текущего материального положения, показывают последние опросы фонда «Общественное мнение» (см. «НГ» от 04.06.25).

Денежно-кредитная политика ЦБ, направленная на снижение инфляции, на деле приводит к замедлению динамики потребления и удорожанию качественных приращений в экономике, сделали вывод экономисты из Института народнохозяйственного прогнозирования (ИНП) РАН. «Увеличение доходов населения стимулирует не только количественный (за счет роста потребительского спроса), но и качественный (за счет роста производительности труда) рост экономики», – утверждают ученые. Однако политика «мягкой посадки» или «управляемого охлаждения» российской экономики явно не способствует увеличению доходов населения.