Новые смыслы на старом фундаменте

Musée d'Orsay на территории бывшего вокзала в Париже Фото Reuters

Мировой опыт реставрации и приспособления исторических зданий к современному использованию показывает, что такие проекты имеют даже большую привлекательность, чем новостройки «с чистого листа». Умелая работа с наследием и памятью места добавляет капитализации всему окружающему району и создает неповторимую атмосферу. Москва встала на путь ревитализации бывших промышленных территорий относительно недавно, и потенциал этого рынка в российской столице еще велик.

В последние годы Москва переживает настоящий "градостроительный бум" – за 15 лет в городе возвели более 60 млн кв. м различной недвижимости, не говоря уже про тысячи километров автомобильных и железных дорог, линий метро и других коммуникаций. Очевидно, столица переживает период невиданного ранее преображения, связанный не просто со строительством новых объектов, а с качественным изменением городского ландшафта. Такие глубинные процессы требуют активного вовлечения в хозяйственный оборот неэффективно используемых промышленных зон, грузовых дворов и прибрежных территорий. Важной составляющей в этом контексте стала работа с объектами историко-культурного наследия, коих в Москве за всю ее многовековую историю накопилось немало.

Стоит отметить, что за рубежом практика интеграции объектов культурного наследия в жизнь современных городов достаточна распространена и имеет давние традиции – с 60-70-х годов прошлого века. Главный архитектор бюро CONTINUUM Олеся Могилевская приводит в пример ревитализацию бывшего автомобильного завода "ФИАТ" в Турине. В 80-х годах прошлого века это индустриальное здание было преобразовано в многофункциональный комплекс с выставочными пространствами, отелем и торговым центром. «Очень красивое здание — производственные пропорции, приспособленные под жилую функцию, передают удивительные ощущения пространства. Незабываемое впечатление производят небольшие номера с высокими потолками и невероятными окнами во всю стену, огромные многоуровневые холлы, прогулочная зона на кровле с бывшей гоночной трассой», - рассказывает Олеся Могилевская.

Не менее показателен, по ее мнению, опыт преобразования бывшей электростанции в лондонскую галерею "Тейт Модерн", а также создание музея Орсе на территории бывшего вокзала в Париже. «Существуют и более камерные кейсы, такие как размещение книжного магазина в здании бывшей церкви в Германии», - добавляет она.

Эксперты отмечают, что и московские власти уделяют большое внимание проектам интеграции исторических объектов в современную городскую ткань. «Москва проделала долгий путь в развитии стратегии работы с объектами культурного наследия. Теперь мы четко видим, что все участники процесса готовы к качественными изменениям и включению таких объектов в актуальный контекст и городскую экономику. На мой взгляд, это отличная тенденция, так как каждому памятнику нужен заботливый хозяин, ведь в противном случае они руинируются и портят внешний вид города», - подчеркивает партнер архитектурного бюро Syntaxis Александр Стариков.

Сегодня в Москве много успешных примеров, когда объекты культурного наследия приспосабливаются, получают вторую жизнь и гармонично встраиваются в современность, отмечает руководитель департамента культурного наследия столицы Алексей Емельянов. «Сейчас в столице строится много зданий, которые отличаются комфортом, просторной планировкой и оригинальным оформлением фасадов. Но в домах-памятниках царит совершенно другая, особенная атмосфера. Поэтому важно соблюсти баланс: сохранить облик памятника и обеспечить комфорт горожан», - поясняет он, подчеркивая, что объекты культурного наследия приспосабливаются под самые различные цели – фудмоллы, гостиницы, торговые центры, культурные пространства и галереи или становятся общественными пространствами жилых проектов высокого качества.

Один из интересных проектов - редевелопмент территории бывшей Московской тонкосуконной фабрики им. Петра Алексеева на севере Москвы. Здесь возводится нескольких жилых корпусов с подземными паркингами, детским садом, благоустроенной придомовой территорией с современными детскими и спортивными площадками. Важной частью концепции стала реставрация и приспособление к современному использованию исторических корпусов фабрики, кроме того, планируется восстановить внешний облик бывшей водонапорной башни. В одном из зданий после реконструкции заработает детский сад, а в бывшей конторе владельца предприятия Василия Ивановича Йокиша разместят коммерческие помещения – офисы и ритейл. Важно отметить, что реорганизация сохранившихся объектов ведется так, чтобы современный дизайн перекликался с элементами расположенной по соседству усадьбы "Михалково".

Проект застройки территории бывшей Московской   тонкосуконной фабрики им. Петра Алексеева   Фото сайта stroi.mos.ru

Заметная роль в процессе восстановления и интеграции архитектурных памятников отводится бизнесу - ведь именно девелоперы, получая площадку под будущий проект, придумывают сценарий дальнейшего использования исторических зданий. «Успех проекта редевелопмента во многом зависит от профессионализма архитектора и изобретательности застройщика. Их квалифицированный тандем позволяет выстроить эффективную инвестиционную модель работы со сложным активом при соблюдении всех ограничений», - отмечает партнер архитектурного бюро T+T Architects Антон Стружкин.

С ним согласен и Александр Стариков: «В каждом конкретном кейсе работы с таким объектом важно найти точку идеального баланса, компромисса между девелопером, научным сообществом, городом. Есть сооружения, где необходимо только аккуратно реставрировать максимально близко к оригинальному виду, а существуют здания, в которых можно и нужно интегрировать новый функционал и элементы».

Не секрет, что для продвинутого девелопера подобные проекты представляют собой не обременение, а преимущество. Доступ к такому проекту — это работа с эксклюзивным продуктом, который обладает узнаваемостью и наследием. Это преимущество позволяет занять особую нишу на рынке, недоступную для типовых проектов. Уникальная атмосфера места является ключевым активом для привлечения лояльной целевой аудитории.

Что касается наилучшего функционала, то эксперты сходятся во мнении, что наиболее органично в исторических стенах «работают» публичные функции. Алексей Емельянов считает, что такие проекты позитивно сказываются на городской экономике, способствуют ее развитию, в частности, поддерживает малый и средний бизнес, а также становятся новыми точками притяжения для горожан и гостей столицы.

Например, на территории бывшего ликеро-водочного завода «Кристалл» в Лефортово работает социокультурное пространство «19.01 на Кристалле». Этот проект дал старт развитию территории пока готовится концепция редевелопмента. За два года более 190 компаний малого и среднего бизнеса стали резидентами нового арт-кластера, там открылись концертно-танцевальная площадка ДК "Кристалл", проводятся мероприятия. В результате траффик посетителей в локацию увеличился до 80 тысяч человек.

Центр современного искусства в арт-пространстве завода «Кристалл». Фото Алескандра Авилова / Агентство «Москва»

При этом нужно подчеркнуть и социальное значение таких проектов – они буквально меняют качество городской среды и даже способны повысить престижность района. Например, объекты индустриального наследия, такие как бывшие фабрики, склады или вокзалы, чаще всего располагаются на территориях с низкой проходимостью, отсутствием общественной жизни и какой-то городской событийности за пределами интересов сотрудников этих предприятий.

«В процессе ревитализации территория неизбежно меняет свой статус. Строительство жилых домов в рамках таких проектов притягивает лояльную и культурно ориентированную целевую аудиторию, которая ценит историю локации и ее уникальность. Для жителей нового квартала возводится инфраструктура соответствующего уровня и обустраиваются общественные пространства. Все это способствует изменению образа жизни района — вместо заброшенных заводских территорий появляются места привлекательные для посещения, проведения досуга», - поясняет Олеся Могилевская.

Очевидно, что потенциал у Москвы в этом направлении еще огромен. Как рассказал заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов, в настоящее время в столице на разных стадиях находится более 330 проектов комплексного развития территорий (КРТ), которые охватывают в том числе бывшие промзоны. Эти проекты общей площадью свыше 4,2 тыс. гектаров предусматривают строительство жилья, общественно-деловой и социальной инфраструктуры. Можно с уверенность сказать, что эти проекты вернут горожанам не один десяток исторических зданий, но уже с новыми функциями и смыслами.