Игорь Наумов.
Российские новостройки – ни купить, ни продать.
Фото Артема Житенева (НГ-фото)
Жилье в России в обозримом будущем резко дешеветь – как, впрочем, и дорожать – не будет. Эксперты считают, что рынок недвижимости уже достиг кризисного дна, однако его полное восстановление скорее всего затянется на несколько лет – до полного выхода отечественной экономики из кризиса. Такой прогноз едва ли устроит продавцов и покупателей, которые каждый по своей причине меньше всего заинтересованы в стагнации рынка.
Россия вошла в пятерку стран-лидеров, в которых зафиксировано наибольшее падение цен на недвижимость за год глобального финансового кризиса. В рейтинг падения цен на жилье, опубликованный в минувшую пятницу аналитическим центром GED Analytics, вошли 28 стран мира. В исследовании отмечается, что по итогам первых шести месяцев текущего года сильнее всего недвижимость подешевела в Латвии – на 47,7%. На втором месте столица ОАЭ – спад на 46,2%. Третью позицию занимают Украина и Болгария, где квартиры подешевели на 20,9%. Четвертая строчка рейтинга досталась Сингапуру – минус 18,1%, за которым следует Россия. В нашей стране недвижимость за первое полугодие подешевела на 16,8%.
Впрочем, по данным GED Analytics, цены на недвижимость в России, похоже, достигли дна. В сентябре, впервые с начала кризиса, продавцы жилья повысили цены на 0,3% в рублях на квартиры в Москве и Московской области. Рост цен на столичное жилье в первую очередь был характерен для вторичного рынка – на 0,4%, в то время как цены на новостройки выросли в среднем на 0,1%. При этом повышение цен на квартиры в столице затронуло два сегмента: недвижимость стоимостью до 4 млн. рублей и стоимостью более 30 млн. рублей. Что касается регионов, то в большинстве из них снижение цен на жилье пока продолжается, хотя и не такое ощутимое, как фиксировалось прежде.
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.ru) Олег Репченко в целом разделяет оценки ситуации на рынке жилья в России, данные GED Analytics. По мнению Репченко, последний месяц августа способствовал продолжению перехода российского рынка недвижимости к стабилизации. Волна снижения цен на квартиры в Москве и регионах, вызванная финансовым кризисом, стала ослабевать в конце весны, а к началу осени практически сошла на нет. «Если летом нестабильный макроэкономический фон и курсы валют еще приводили к усилению темпов коррекции стоимости жилья в середине лета, то сейчас цены на недвижимость выглядят близкими к окончательной стабилизации», – считает эксперт.
Однако он призывает не воспринимать окончание снижения цен как неизбежное начало нового витка роста. «Стоимость квадратного метра как в столице, так и в регионах России вполне может оставаться на нынешнем уровне продолжительное время», – полагает Репченко. По его мнению, в сложившихся условиях есть два сценария выхода рынка недвижимости из кризиса. Первый (оптимистичный и наиболее вероятный) – постепенное восстановление по схеме 1999–2002 годов. Как и после дефолта 1998 года, в нынешних условиях за прошедший с начала кризиса год цены на недвижимость снизились примерно на треть и готовы стабилизироваться на этом уровне. При условии постепенной нормализации экономики рынок недвижимости в ближайший год будет постепенно наращивать обороты по активизации спроса и количеству сделок, но при примерно постоянном уровне цен, как было в 2000 году.
Пессимистичный сценарий Репченко не исключает, что в случае развития мирового финансового кризиса цены на жилье в России возобновят падение. Такой вариант возможен в том случае, если цены на нефть упадут к 40 долл. за баррель или ниже. Это подтолкнет новую девальвацию рубля, падение российского фондового рынка и т.п. В этих условиях долларовые цены на недвижимость в России также продолжат снижение.
В свою очередь главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник находит признаки начала периода стагнации отечественного рынка недвижимости. По его словам, наиболее ощутимо на 20–25% – объемы продаж жилья на вторичном рынке в Москве упали в январе-феврале текущего года. Но начиная с марта таких резких колебаний вниз уже не наблюдается. «Цены мягко снижаются, но уже не падают. К лету объемы продаж, наоборот, даже несколько активизировались», – говорит Стерник. Он считает, что его прогноз развития рынка недвижимости России в условиях глобального кризиса, сделанный в октябре прошлого года, предполагавший как раз такое развитие событий, реализуется достаточно точно. Рынок, выходящий из кризиса по L-образной траектории – стремительное падение, а затем длительный период восстановления, – ждет 2–3 года стагнации, которые будут характеризоваться высокой волатильностью и неопределенностью поведения игроков, полагает Стерник.
