Ольга Соловьева
Глава АИЖК Александр Плутник и глава Минстроя Михаил Мень предлагают россиянам поучаствовать в строительстве государственных доходных домов. Фото РИА Новости
Президент России Владимир Путин поручил к 1 октября подготовить предложения по программе обеспечения жильем россиян к 2025 году. Тема доступности жилья для россиян более чем актуальная. Сегодня, по оценкам Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), около 23 млн семей в РФ нуждаются в улучшении жилищных условий. При этом почти 8 млн из них потенциально готовы рассмотреть в качестве альтернативы арендное жилье, сообщают в АИЖК. Решить проблему нехватки жилья в ведомстве намерены за счет возведения «государственных доходных домов», в строительстве которых предлагается поучаствовать и обычным россиянам.
Пока же рынок наемного жилья в России довольно скромный. И по большей части он остается в серой зоне. Так, по оценкам АИЖК, сегодня около 4 млн семей в России арендуют жилье на рыночных условиях, из которых 3,3 млн – у физических лиц. К слову, по оценкам, легальный рынок арендного жилья в Москве занимает лишь 1%. Очевидно, текущие предложения АИЖК по созданию «государственных доходных домов» в том числе ставят целью обелить рынок наемного жилья, сделав его более прозрачным.
Так, в качестве решения для части домохозяйств жилищного вопроса АИЖК намерен до конца этого года инвестировать около 30 млрд руб в арендное жилье. «Сейчас на рынке жилой недвижимости время возможностей. Планируется, что Наблюдательный совет АИЖК, правительство России подтвердят планы АИЖК на инвестиции в размере 30 млрд руб до конца 2016 года в проекты арендного жилья», – сообщил в конце прошлой недели гендиректор АИЖК Александр Плутник. В первую очередь, по его словам, речь идет о реализации проектов строительства арендного жилья в крупных городах России с жилой площадью от 20 до 100 метров.
Предполагается, что АИЖК будет приобретать жилые объекты через договора долевого участия, формировать закрытый паевой фонд (ЗПИФ) и уже потом предлагать паи на открытом рынке квалифицированным и неквалифицированным инвесторам. «Мы рассчитываем на поддержку со стороны Центробанка (ЦБ) в вопросах управления и вопросах реализации паев фондов, сформированных за счет арендных апартаментов, напрямую неквалифицированным инвесторам. В течение годичного срока АИЖК будет выводить на рынок указанные ЗПИФы», – указывает Плутник
То есть, объясняли ранее в агентстве, АИЖК выступит координатором сторон – создаст свою управляющую компанию, привлечет инвесторов и с помощью банка-партнера создаст целевой фонд для выкупа строящегося жилья у застройщиков. Затем агентство подберет проект с перспективами сбыта наемного жилья и подрядчика, обеспечит контроль и поддержку строительства, а также выступит гарантом строительных рисков и соинвестором.
Другим механизмом развития рынка наемного жилья станет выпуск ипотечных ценных бумаг, обеспеченных обязательствами наймодателя под залог построенного наемного жилья, поясняют в АИЖК. «Банк, выдавший кредит юридическому лицу на строительство жилья для найма, будет иметь возможность рефинансировать его, продав закладную в АИЖК. Объем такого выкупа будет определяться размером госфинансирования (субсидирования или льготного фондирования), предоставленного АИЖК на данные цели, а также спросом со стороны инвесторов на ценные бумаги, выпущенные АИЖК по этому продукту. Внедрение такого механизма позволит развивать на рыночных принципах кредитные продукты ипотечного кредитования юридических лиц», – объясняли в агентстве.
В целом же перспективность проектов АИЖК в сегменте арендного жилья зависит от многих факторов. «Мы понимаем, что сегодняшняя «цена» денег пока не делает привлекательным этот бизнес в масштабном плане в части большинства субъектов РФ. Сейчас мы пытаемся понять, что еще необходимо отрегулировать, чтобы эта ниша стала инвестиционно-привлекательной», – подчеркивал глава Минстроя Михаил Мень. При этом, по мысли министра, основной фактор, сдерживающий сегодня развитие арендного жилья в России, – дорогие кредиты. «Проблема (в развитии арендного жилья в РФ – «НГ») в цене денег. Потому что, все-таки, чтобы построить арендный дом, нужно взять кредит и расплачиваться по этому кредиту. Получается, что экономики здесь нет», – пояснял министр.
Сделать сегмент арендного жилья более привлекательным в Минстрое намерены в том числе и за счет налоговых послаблений. «Необходимы меры налогового стимулирования на имущество по наемным домам, включая апартаменты, упрощение механизма регистрации граждан в арендном жилье, включая апартаменты», – указывает Мень. «Государство готово предоставить определенные налоговые льготы, в том числе налоговые вычеты по расходам физических лиц на аренду жилья (по аналогии с вычетами при покупке жилья). Мы ожидаем от Минстроя РФ и от Минфина РФ внесения соответствующих предложений по законодательству», – подтвердил первый вице-премьер Игорь Шувалов, указав, что арендный рынок должен сегодня развиваться за счет «прозрачных коллективных инвестиций». «Граждане должны быть уверены, что это не очередная «пирамида», а надежная финансовая организация, которая привлекает средства граждан», – поясняет правительственный чиновник.
Если же пилотные проекты АИЖК по арендному жилью будут признаны удачными, то власти планируют распространить их и на другие регионы. «Мы сейчас попробуем на наиболее удачных площадках (партнером в этом случае выступает Интеко) в Москве. Посмотрим, как это арендное жилье будет сдаваться в Москве. Чтобы в 2017 году проект могут стартовать не только в Москве, но и в других крупных городах», – сообщает Игорь Шувалов. В результате, полагает вице-премьер, доля арендного жилья в РФ может составить от 20 до 30%.
При этом пока речь не идет об инвестициях в дома экономкласса. Как известно, агентство подписало меморандум о сотрудничестве с компанией «Интеко» по созданию арендного жилья на базе апарт-комплекса на Ходынском поле в Москве. В частности, АИЖК купит у «Интеко» 295 апартаментов и 50 машиномест. Сумма сделки составит 2 млрд руб. «В соответствии с условиями меморандума, договоры долевого участия (ДДУ) на апартаменты и машиноместа начнут заключаться в третьем квартале 2016 года», – уточняют в АИЖК. Ранее в апреле АИЖК договорилось с группой ВТБ о выкупе двух корпусов с апартаментами общей площадью 46 тыс. кв. м в строящемся многофункциональном комплексе рядом с Кутузовским проспектом в Москве, который также планируется использовать в качестве арендного фонда.
Опрошенные же «НГ» эксперты пока не видят особых перспектив у затеи АИЖК. «О развитии арендного бизнеса в России речь идет много лет. Однако никаких подвижек в данном вопросе мы так и не увидели», – напоминает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. «Отечественный рынок живет по своим законам», – подчеркивает она. Строительство арендных домов в той же Европе экономически более эффективно, чем в РФ. Если в Европе считается нормальным переезжать много раз, не обременяя себя собственностью, то российские граждане едва ли не главной целью в жизни ставят покупку недвижимости. «Многие берут дорогостоящие кредиты на десятки лет. Кроме того, как позволить себе съем жилья на пенсии, когда ее размер в два раза ниже средней арендной ставки?» – задается вопросом Литинецкая.
«Средняя доходность от арендного бизнеса для частных инвесторов сейчас составляет 4-6%. Эти показатели не сопоставимы даже с процентами по банковским вкладам, не говоря уже о возможной доходности от перепродажи квартир. Инвесторов, как средним, так и более мелким гораздо интересней вложить свободные средства в новостройку и получить 15-25% за время ее строительства, то есть за 1-5-2 года», – указывает руководитель аналитического центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.
Спрос на аренду наиболее высок в низком ценовом сегменте, напоминает Богданюк. То есть доходным домам конкуренцию с «бабушкиными» квартирами выдержать будет непросто в силу наличия у них дополнительных затрат на налоги и управление активом. «Серый» арендный рынок из числа рантье, не выплачивающих налоги, в России в разы превышает долю «белого» сегмента аренды, поэтому доходные дома как таковые пока не получили своего развития в России, это только единичные проекты и больших их становиться не будет так как в реалиях рынка аренды в России это не конкурентоспособное по большей части предложение для массового потребителя», – считает эксперт. Расходы на эксплуатацию таких домов не позволяют снижать цены до уровня «бабушкиных» квартир, которые за счет цены всегда будут выигрывать. «Сделать же доходные дома интересными потребителям и тем самым выгодными инвестору можно, в первую очередь, за счет «обеления» арендного рынка и сокращения доли «серой» демпингующей аренды», – рассуждает он.
Массового распространения такие активы, оформленные в ПИФы так и не получили, что по идее должно бы было настораживать АИЖК, обращает внимание управляющий партнер Effective Management Group Борис Чистяков. «Вариантов привлечь большой объем инвестиций от физических лиц у АИЖК нет, с учетом экономической ситуации в стране», – считает эксперт. Чтобы реализовать такой проект успешно и с конкурентными арендными ставками, продолжает Чистяков, понадобится удешевлять его на каждом шагу. «А это означает не только дешевые деньги, но и максимальное упрощение надстройки, что сложно, если идти по пути владения данной недвижимостью через юридические лица, или достаточно сильно зарегулированные ПИФы», – сообщает эксперт.
Тем не менее, введение института аренды жилья на рынке коммерческой недвижимости позволит застройщикам привлекать необходимое для завершения проектов финансирование, обеспечит оборачиваемость метров, выведет из тени рынок частной аренды, а для потребителей станет приемлемым решением квартирного вопроса, рассуждает директор направления компании StrategyCapitalAdvisor Наталья Круглова.
