Квадрат остается «черным»

Фото агентства городских новостей "Москва"

Несколько лет подряд строительная отрасль начинает год с попыток переоценки ценообразования на рынке строительных материалов. Нынешний не стал исключением. Так, в начале марта Минстрой РФ и Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) обратились в Федеральную антимонопольную службу в связи с подорожанием ряда строительных материалов. Позднее аналогичный запрос поступил в Генеральную прокуратуру, ФАС и Минпромторг от членов думского комитета по строительству и ЖКХ. Остроту ситуации придает падение покупательского спроса на недвижимость и оставшиеся нераспроданными в 2022-м 66% новостроек, из-за чего девелоперы в этом году заметно сократили запуск новых проектов ЖК. А это, в свою очередь, может поставить под вопрос ввода в эксплуатацию 50 млн квадратных метров многоквартирного жилья, запланированного Минстроем на 2023 год. Очевидно, что наиболее действенный способ оживить угасший спрос – серьезное снижение цен застройщиками. И точно не за счет искусственного регулирования цен на рынке строительных материалов.

По данным ЦБ РФ, только за 2022 год цены на квартиры в новостройках выросли в среднем на 20% и далеко обогнали доходы населения. «Околонулевая» ипотека, введение эскроу-счетов и чрезмерная поддержка правительством строительной отрасли привели к тому, что эксперты сейчас называют «ценовым пузырем», выгодным, как выясняется, только девелоперам. «Произошла подмена понятия «доступное жилье» понятием «доступная ипотека», – утверждает руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости» Олег Репченко. – Почему-то все решили, что надо сделать ипотеку дешевле – и это, мол, станет панацеей. Но что мы увидели? Чем ниже ставка по ипотеке, тем выше цена квартиры. Ежемесячный платеж для покупателей остается примерно тем же. А бюджетные деньги перетекают в сверхприбыль застройщиков. Посмотрите отчеты за 2020-2021 годы, тех из них, кто торгует на бирже. За счет льготной ипотеки прибыль у них выросла в раза в два».

Даже сейчас, в ситуации перегретого рынка и падающего спроса, фондовые аналитики отмечают рост интереса к акциям крупных девелоперов, хотя и выражают сожаление, что большинство из них не спешат публиковать отчетность за 2022 год. Единственный застройщик, который это сделал, ГК «Эталон», по итогам 2022 года объявил о получении чистой прибыли 13 млрд руб., что более чем в четыре раза превысило аналогичный показатель 2021 года. При том, что продажи у компании упали за год на 30% в денежном выражении и на 35% – в натуральном. То есть упоминавшийся рост цены квадратного метра обеспечил застройщику рекордную прибыль, несмотря на столь значительное падение продаж. И, опять же, никто из девелоперов о бесприбыльном конце года пока не заявил.

Тем не менее, Минстрой, НОСТРОЙ и депутаты профильного комитета Госдумы обеспокоены ценообразованием на рынке строительных материалов. «Доля строительных материалов и строительно-монтажных работ (СМР) в совокупности составляет менее 50 процентов в стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья. И эта доля за последние несколько лет неуклонно и резко снижалась с 77 процентов в 2014 году до 49 процентов в первом полугодии 2022 года, – отмечают в аналитическом агентстве СМПРО. – Отсюда следует очевидный вывод: на протяжении последних 8 лет стоимость строительных материалов не является драйвером роста цен на недвижимость. Некорректно ставить на первое место стоимость строительных материалов как причину высоких цен на недвижимость».

Член Совета ООО «Деловая Россия» Владимир Прохоров говорит, что не видит значительного подорожания стройматериалов. Реальный взлет цен был летом 2022 года, когда заработали западные санкции, а зарубежные производители покинули российский рынок, но к концу года ситуация стабилизировалась, и некоторые цены даже пошли на спад, считает эксперт.

Цена квартир в новостройках, утверждают эксперты, в куда большей степени зависит от других затрат. Доля этих расходов в цене квадратного метра превышает 70% – на покупку земельного участка, стоимость проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ, подведения коммуникаций и подключения к сетям, размер соответствующих налогов.

Тем не менее, руководство Минстроя явно настроено повлиять на рынок строительных материалов. Глава министерства Ирек Файзуллин, выступая на съезде РСПП пояснил, как именно: «Очень беспокоит начавшийся полтора месяца назад рост цен на некоторые виды строительных ресурсов. Сегодня, когда все базовые показатели комплексного проекта строительства сформированы на пять лет и наши программы тоже долгосрочные, хотелось бы совместно зафиксировать на некоторые виды строительной продукции долгосрочные контракты».

Аналитики СМПРО удивлены таким подходом – производители не смогут на пять лет вперед учесть в себестоимости своей продукции рост тарифов на энергоносители, расходы на логистику, изменение курса валюты, на которую закупаются запчасти и расходники…

Руководитель Национального объединения производителей строительных материалов и строительной индустрии Антон Солон подчеркивает, что зависимость от импортного оборудования, комплектующих и запчастей практически по всем подотраслям стройматериалов составляет от 70 до 100%. Эксперт задается вопросом: «Совершенно очевидно, что строительная отрасль и промышленность строительных материалов являются единым целым. И нам надо ответить на вопрос, на какие данные опираться производителям строительных материалов при прогнозировании выпуска продукции, формировании бюджета и инвестиционных программ?»