Развитие регионов хотят стимулировать ипотекой

Ускорить жилищное строительство в регионах могли бы дифференцированные ставки по ипотеке. Фото РИА Новости

Российские чиновники продолжают обсуждать идею введения дифференцированных процентных ставок по ипотеке. Предлагается привязать размер ставки к региону, к уровню доходов семьи и к количеству детей. Парламентарии обещают «активно обсуждать» дифференцированные ставки по жилищным кредитам осенью, а ввести уже к концу этого года. Эксперты и участники рынка идею оценивают противоречиво. С одной стороны, мера действительно может оживить спрос в регионах и стимулировать их экономическое развитие. С другой – мера чревата разгоном цен на недвижимость, что опять же приведет к снижению доступности жилья.

Как объявил во вторник председатель Госдумы Вячеслав Володин, дифференцированная процентная ставка по ипотеке в зависимости от уровня средней зарплаты в регионе может появиться в России в ближайшее время. «В Москве должна быть одна (ставка. – «НГ»), а в Саратове она должна быть соразмерно средней зарплате в Саратовской области. Тогда будет социальная справедливость», – сказал Володин. Он обратил внимание на то, что уровень ставки по ипотеке в настоящий момент одинаковый как в столице, так и в регионах с более низким уровнем доходов. «Когда речь идет об ипотеке, у нас процентная ставка одинаковая и в Москве, и в Саратове. А в Москве зарплата в 2,5 раза больше, чем в Саратове. А ставка по ипотеке одинаковая. Президент нас поддержал. Сейчас правительство обсуждает», – добавил Володин.

По словам председателя думского комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова, вопрос о введении дифференцированной ставки по семейной ипотеке будет активно обсуждаться этой осенью, а ввести ее могут уже к концу этого года. Что касается вопроса регулирования данной ставки для каждого региона, парламентарий отметил, что «это пока вопрос дискуссии», так как связан с «финансовым процессом, бюджетом». «Естественно, надо это все отрегулировать так, чтобы нагрузка на бюджет не возросла либо была разумной. Также там вопрос связан с равенством конституционных прав и так далее. Тоже надо все отрегулировать. Требует дискуссий и выверенной юридической техники», – уточнил Аксаков. Он также предположил, что минимальная ставка по дифференцированной ипотеке может составить 2%. При этом необходимо смотреть на доходы людей в определенном регионе и уровень цен на недвижимость там, добавил депутат.

Инициатива по введению дифференцированных ставок направлена на снижение социальной несправедливости, согласен член думского комитета по информполитике Антон Немкин. «Сегодня ставки по ипотечному кредитованию едины для всей страны и не привязаны к заработной плате в том или ином регионе. Привязка ставок к среднему доходу в субъекте могла бы сделать ипотеку более доступной для жителей регионов России, стимулируя тем самым внутреннюю миграцию и развитие этих районов», – рассуждает он.

В середине июля Вячеслав Володин в ходе правительственного часа в Госдуме предлагал установить дифференцированную ставку по жилищным кредитам в зависимости от региона. Еще одним критерием может стать количество детей в семье и уровень дохода. «У нас с вами ставка по ипотечным кредитам плоская. Она не учитывает доходы в регионах. Независимо от того, где человек живет: в Тыве, в Костроме, в Орле, в Москве, ставка по ипотечным кредитам одинаковая. А заработная плата? А доход?» – рассуждал Вячеслав Володин.

«Если нам надо сделать все, чтобы Россия развивалась, значит, нам надо создавать условия в регионах и, значит, надо вносить предложение по той же ипотечной ставке, чтобы она была дифференцирована: в Костроме – одна, в Москве – другая, в Краснодаре – третья, в Тыве – четвертая, в том числе и для малых городов. И конечно, надо смотреть такой критерий, как количество детей», – уверен председатель Госдумы.

Тогда же Госдума рекомендовала Минфину и Минстрою проработать вопрос введения дифференцированной ставки семейной ипотеки в зависимости от региона проживания и количества детей. В конце июля вице-премьер Марат Хуснуллин подтверждал, что правительство РФ рассматривает идею дифференцировать ставку по семейной ипотеке в зависимости от региона и количества детей. 

«У нас ведь ключевой вопрос – чтобы объемы ипотеки не снижались. Если это решение приведет к снижению ипотеки, это будет плохо. Если это решение приведет к дополнительному увеличению ипотеки и возможности для молодых семей улучшить свои жилищные условия, то, конечно, такое решение мы можем поддерживать», – говорил Хуснуллин.

Чиновники, по его словам, изучают возможности администрирования дифференцированных ставок. «У нас же не во всех регионах есть представительства всех банков. (Надо понять), как будем считать имеющуюся площадь, количество детей. Там много таких настроечных механизмов, которые мы сейчас с министром финансов считаем», – рассказывал вице-премьер.

По словам Немкина, главное – при реализации меры избежать возможных перекосов цен на рынке недвижимости. «В регионах с пониженными ставками спрос на жилье может резко вырасти, что потенциально может привести к росту цен. В то же время в более развитых с экономической точки зрения регионах ипотечная активность может снизиться», – подчеркнул парламентарий.

Эксперты и участники рынка недвижимости предложение чиновников оценивают противоречиво. Как считает старший партнер сети офисов Vysotsky Estate Сергей Смирнов, предложение в итоге мало что поменяет. Кроме того, продолжает эксперт, застройщики не могут дешевле покупать стройматериалы, а их цена по всей стране одинаковая. «То есть, казалось бы, мы хотим ввести дифференцированную ставку по региону, но мы же будем опираться не на ставку, мы будем опираться на цену метра, а в принципе в большинстве регионов получится так, что минимальная себестоимость и экономические показатели всех застройщиков примерно будут одинаковые. При этом мы сегодня видим у застройщиков в большом количестве регионов выравнивание цен на новостройки. Казалось бы, регионы разные, с разной платежеспособностью, а цены примерно одинаковые, потому что технико-экономические показатели схожи.

Уровень ставки по жилищным кредитам предлагается увязать с количеством детей в семье.    Фото агентства «Москва»

Всеобщая льготная ипотека, с одной стороны, создавала комфортные условия для приобретения жилья для большого числа россиян, а с другой – длительное действие программы привело к всплеску цен на первичном рынке, напоминает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Массовая льготная ипотека также стала почвой для злоупотреблений: только Счетная палата выявила 116 тыс. клиентов, взявших несколько льготных займов. То есть, по сути, государство поддерживало профессиональных инвесторов», – рассказывает он. Эксперт согласен с тем, что субсидирование займов должно носить более адресный характер и быть направленным на помощь отдельным категориям населения.

«Однако дифференцированный подход к семейной ипотеке в зависимости от региона может лишь навредить отрасли. Такая политика, вероятно, опять приведет к ускорению цен, только теперь на локальных рынках. В результате доступность жилья, напротив, снизится», – полагает Сырцов. Он считает необходимым расширять число получателей семейных кредитов, но придерживаясь единых правил в масштабах страны.

Идея введения дифференцированных ставок по ипотеке в зависимости от региона вполне логична, учитывая большой разрыв в доходах и стоимости жилья между регионами, добавляет директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко. «Однако сам по себе дифференцированный подход вряд ли станет драйвером рынка, особенно в текущей ситуации заградительных ставок. Но он может дать локальный эффект, который, опять же, будет зависеть от итоговых ставок в конкретном регионе: если ставки в регионах с низким доходом населения снизят на полпроцента-процент, это вряд ли сильно изменит ситуацию. Для реального эффекта нужно более ощутимое понижение», – рассуждает она.

Есть и свои риски. К примеру, если в регионах будет слишком большая разница в ставках, это может спровоцировать миграцию заемщиков. «Ситуация с массовой льготной ипотекой показала, что широкая доступность кредитов на лояльных условиях приводит к перегреву рынка и росту цен. Поэтому, чтобы покупка жилья в регионах стала доступнее, важно не только снижать ставки по ипотеке, но и стимулировать само развитие жилищного строительства», – рассуждает Опрышко.

Основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов полагает, что для повышения доступности жилья в экономически отстающих регионах-реципиентах нужно отдавать приоритет проектам комплексного развития территорий. «В результате, помимо комфортного жилья, удастся создавать современную социальную инфраструктуру и немало рабочих мест в непосредственной близости от дома, включая технопарки и IT-кластеры. Именно опережающее развитие регионов, а не инерционные дотации могут привести к позитивным результатам, существенно увеличив покупательскую способность населения», – подчеркивает он.

По мнению руководителя отдела ипотеки агрегатора новостроек RedCat Елены Кудрявцевой, повысить спрос на семейную ипотеку сможет только возврат программы льготного кредитования для семей с двумя несовершеннолетними детьми либо даже с одним ребенком без возрастных ограничений до семи лет. «Нет смысла вводить сложную систему дифференцированных ставок, поскольку это вряд ли приведет к существенным изменениям, зато способно ввести покупателей в заблуждение и затруднить выбор подходящего ипотечного продукта», – рассуждает она. Кроме того, продолжает Кудрявцева, предоставление дешевых ипотечных займов исключительно для малообеспеченных слоев населения неизбежно связано с повышенным риском просроченной задолженности. 

«Банковские учреждения, столкнувшись с подобными условиями, скорее всего ужесточат внутренние требования, введут дополнительные ограничения, такие как обязательное наличие созаемщика, увеличат размер первоначального взноса и сократят объемы предоставляемых кредитов», – не исключает она.

«Оживление ипотечного кредитования возможно только при двух условиях. Во-первых, ставка должна быть в пределах 8–10% годовых. Во-вторых, доходы семей должны быть на таком уровне, чтобы платежи по ипотеке не превышали 40% от среднемесячного дохода. И третье условие – прекращение спекулятивного роста стоимости недвижимости. А для того чтобы ипотека стала доступной, государством должна внедрятся технология контроля ценообразования на жилье», – перечисляет профессор Финансового университета Александр Сафонов.