Жертвами строительного спада стали бесквартирные дольщики

Сегодня застройщики вынуждены отказываться от запуска новых объектов. Фото Светланы Холявчук/PhotoXPress.ru

Массовый перенос сроков сдачи жилых домов – это новое проявление рукотворного кризиса в жилищном строительстве РФ. Искусственное подавление платежеспособного спроса на жилье нарушило финансовую устойчивость многих застройщиков. Сегодня они вынуждены отказываться от запуска новых объектов, а также не способны финансировать работы по завершению строительства. Количество срывов сроков завершения строительства выросло почти в семь раз. И сегодня почти 30% жилья точно не будут сданы в плановые сроки. Скрытая заморозка строительства становится новым фактором социальной напряженности, предупреждают аналитики. Количество бесквартирных дольщиков растет во многих регионах РФ.

Строительная отрасль может столкнуться с ростом напряженности из-за замороженных строек и снижением доступности жилья без системных мер государственного регулирования, следует из аналитического обзора Национального рейтингового агентства (НРА), который цитирует ТАСС. «Без системных мер государственного регулирования сектор рискует столкнуться с кризисом ликвидности застройщиков, ростом социальной напряженности из-за замороженных строек и дальнейшим снижением доступности жилья для населения. Требуются возобновление целевых программ поддержки и корректировка денежно-кредитной политики», – говорится в документе. Аналитики отмечают накапливающиеся системные риски перегрева сектора: отношение незавершенного строительства к годовому вводу жилья выросло со 106,8% в 2019 году до 149,6% в 2024-м. Застройщики запускают новые проекты при замедлении темпов реализации, что создает угрозу затоваривания и увеличения количества проблемных объектов.

Согласно материалам исследования, застройщики также массово переходят на рискованные схемы финансирования: в 2024–2025 годах доля сделок с рассрочкой выросла до 40% в январе–марте 2025 года против 10–20% – за аналогичные периоды предыдущих годов, при этом объем накопленной задолженности по таким схемам превысил 1 трлн руб. 

«Тенденция несет новые риски для рынка, так как увеличивает финансовую нагрузку на девелоперов. Также существуют опасности и для потребителей: рассрочка часто предполагает повышенные цены на жилье, жесткие штрафы за просрочки и более короткий срок погашения. Помимо этого в отличие от ипотеки рассрочка от застройщика не защищена эскроу-счетами, что повышает риски потери средств для покупателей при банкротстве девелопера», – предупреждают эксперты. По подсчетам аналитиков, распроданность строящегося жилья упала за последние два года до исторического минимума в 31–32%. «Такой разрыв между предложением и спросом создает серьезные риски для всей отрасли», – говорится в обзоре. Резкое сокращение спроса на новостройки аналитики связывают с поэтапным сворачиванием государственных программ поддержки, а также полной отменой программ, таких как ИТ-ипотека в Москве и Санкт-Петербурге, что сделало кредиты недоступными для значительной части покупателей.

Замглавы Минстроя Никита Стасишин сообщил о почти семикратном увеличении площади жилых домов, у которых будут сорваны первоначальные сроки строительства. Фото фонда «Росконгресс»

Минстрой РФ рассматривает возможность введения дополнительных мер поддержки ипотеки в отдельных регионах РФ, в ближайшее время сообщит о них, сообщил министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин. «В целом мы сейчас отрабатываем вопросы кластеризации регионов, где будут обеспечены дополнительные меры поддержки. Я думаю, что в ближайшее время вы о них узнаете», – разъяснил министр.

Но поможет ли увеличение финансирования льготных программ тем застройщикам, которые уже сегодня столкнулись с финансовыми проблемами, – это отдельный вопрос. По данным замглавы Минстроя Никиты Стасишина, около 30% строящегося в России жилья будет сдано позже первоначального срока. По его словам, такая ситуация связана с недостаточным наполнением эскроу-счетов, ростом цен на стройматериалы и задержками в их поставках. Кроме того, замглавы Минстроя отметил дефицит кадров на стройках. Для сравнения Стасишин привел показатели предыдущих четырех-пяти лет, когда ежегодно переносились сроки сдачи примерно 5,5 млн кв. м жилья.

Общероссийская статистика срывов сроков строительства подтверждается сообщениями из регионов, которые описывают увеличение числа бесквартирных дольщиков, которые уже точно не получат оплаченного жилья в запланированные сроки.

«Несмотря на заявления об отсутствии проблемных объектов, в Калуге продолжают стоять брошенные стройки, а сотни семей остаются без жилья и денег», – сообщает издание «Калужские новости». Городские власти предлагают инвесторам дополнительные земельные участки в качестве компенсации за достройку проблемных объектов. Однако пока эти переговоры не принесли реальных результатов, и сроки завершения строительства некоторых домов остаются неопределенными. «Ситуация усугубляется тем, что многие дольщики не хотят забирать свои деньги с эскроу-счетов, так как из-за инфляции они обесценились», – объясняет издание.

Сдвиги сроков строительства – это сегодня не уникальная ситуация для Тюменского региона, объясняет глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьковов, которого цитирует местное издание Муксун.fm. «Это общий тренд. Застройщики не всегда укладываются в первоначально заявленные сроки строительства, и связано это в первую очередь с тем, что темпы продаж не соответствуют планам. Застройщики вынуждены меньшими темпами выбирать проектное финансирование, которое сейчас тоже достаточно дорогое. Соответственно строительство идет медленнее», – говорит Хорьков.

Спад в жилищном строительстве из-за высокой ставки ЦБ продлится как минимум до 2028 года, предупреждал в июне 2025 года профильный вице-премьер Марат Хуснуллин (см. «НГ» от 05.06.25). 

Характерными признаками кризиса в жилищном строительстве являются не только срывы сроков завершения строительства, но и сокращение числа новых объектов.

В январе–августе 2025 года застройщики вывели на рынок на 19% меньше новостроек, чем за тот же период прошлого года. Снижение строительной активности с начала года отмечено в 58 субъектах, сообщают эксперты «Дом.РФ». При этом в ряде крупных регионов по портфелю строящегося жилья наблюдался рост объема выхода новых проектов: в Санкт-Петербурге (+48% к 8 месяцам 2024 года), в Ленинградской области (+40%), в Красноярском крае (+39%).