В городах-миллионниках жилье не становится доступнее

Фото сайта Vecteezy

Россияне из-за чрезмерно высоких цен и недоступной ипотеки не в состоянии «забрать» с первичного рынка весь объем нового жилья. Запуск новостроек в стране растет примерно вдвое быстрее, чем продажи новых квартир. В трети регионов сохраняются признаки дефицита спроса, сообщил ДОМ.РФ. В ряде случаев проблема усугубляется тем, что застройщики пользуются «сомнительными инструментами», которые лишь создают видимость спроса: например, судя по данным портала «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), до половины сделок в столичных новостройках – это не реальные продажи, а резервирование квартир по программам рассрочек.

За январь–апрель застройщики в России вывели на рынок почти 14 млн кв. м новых жилищных проектов – на 18% больше, чем за аналогичный период 2025-го.

Одновременно с этим за январь–апрель в новостройках было продано 7,4 млн кв. м – рост в годовом сопоставлении на 8%. Предложение новостроек растет в стране примерно вдвое быстрее спроса, сообщил Аналитический центр ДОМ.РФ.

По мнению экспертов центра, это означает, что рынок переходит в фазу проверки спросом: «Ошибка в локации, цене или структуре продукта становится для девелопера дороже. На рынке уже есть примеры, когда застройщики наращивали предложение, неверно оценивая перспективы спроса».

«Текущий спрос не «забирает» весь новый объем жилья автоматически. Особенно это заметно в региональной структуре», – пояснили также в ДОМ.РФ. По его данным, примерно в трети регионов и в четверти объема строящегося жилья сохраняются признаки дефицита спроса. Хотя в целом по стране, как считают в аналитическом центре, рынок новостроек все равно остается сбалансированным.

Но внутри отдельных регионов дисбалансы явно нарастают. Например, цифры столичного Росреестра фиксируют на рынке новостроек «тревожную стагнацию», считают эксперты портала «ИРН». По статданным, на которые они ссылаются, в апреле на первичном рынке столицы было зарегистрировано около 4,1 тыс. договоров участия в долевом строительстве. Это примерно на 8% больше, чем в марте, но по сравнению с апрелем прошлого года объем сделок рухнул почти на 40%. Негативная тенденция сохраняется уже три месяца подряд.

«Причем ситуация выглядит даже хуже, чем кажется на первый взгляд. Ведь до половины сделок в новостройках – это не реальные продажи, а резервирование квартир по программам рассрочек, – уточнили эксперты «ИРН». – Исходя из статистики столичного Росреестра, в марте 2026-го доля ипотечных сделок сжалась до 35,5%, плюс добавим еще около 10–15% покупок за «живые» деньги, что в сумме с трудом дотягивает до 50%. Остальной объем сделок – рассрочки. И в апреле эта тенденция продолжилась… Рынок новостроек сегодня балансирует на грани фола, поддерживаемый искусственными отсрочками платежа».

Динамика рынка новостроек.  Источник: Аналитический центр ДОМ.РФ

Зато на следующем этапе такая тенденция, казалось бы, потенциально может привести к позитивному для покупателей последствию – к снижению цен на новые квартиры. Опрошенные «НГ» эксперты, однако, пока сомневаются в вероятности такого сценария.

Тем более что, судя по данным ДОМ.РФ, в апреле среди городов-миллионников цены на «массовые» новостройки в годовом выражении снизились только в Краснодаре (примерно на 1%) и Волгограде – на 2%. В бизнес- и элит-сегменте спад зафиксирован в пяти городах. Сильнее всего цены упали в Нижнем Новгороде (на 5%) и Ростове-на-Дону (на 4%), а в Екатеринбурге, Уфе и Перми снижение составило от 2 до 3%.

«Рынок недвижимости продолжает находиться на распутье. С одной стороны, отсутствие доступной ипотеки уже больше года давит на цены. С другой – снизу их поддерживают высокая инфляция и недостаток ликвидного предложения. На фоне таких разнонаправленных факторов стоимость жилья пока топчется на месте или пытается подрасти на уровне инфляции», – описали ситуацию на столичном рынке эксперты «ИРН». По их мнению, чем дольше затянется период высоких процентных ставок, тем больше вероятность нисходящего тренда в стоимости жилья из-за дальнейшего отставания спроса от предложения.

Но опрошенные «НГ» эксперты особого снижения цен на новые квадратные метры как раз не ждут. Наоборот, как говорит коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин, показатель пока постепенно растет, «так как многие застройщики обязаны увеличивать стоимость квадратного метра по мере повышения строительной готовности в рамках обязательств перед банками, предоставляющими проектное финансирование».

«В целом по стране номинальный рост цен продолжается как на первичном, так и на вторичном рынке. В среднем ежемесячный прирост составляет примерно 1%», – привел свои оценки коммерческий директор компании «Плато Девелопмент» Станислав Банников.

Хотя с учетом того, что текущие темпы роста цен ниже, чем в предыдущие годы (особенно в 2023-м и 2024-м), сложившуюся ситуацию уместнее назвать стабилизацией, считает он. Именно ценовое ралли закончилось. И сейчас рынок находится в ожидании решений по ипотечным ставкам, определенности с новыми программами господдержки. Темпы прироста цен замедлились, но, как предупредил эксперт, именно снижения цен ожидать не стоит.