0
2754
Газета Экономика Печатная версия

22.05.2017 00:00:30

Компенсационный фонд не должен стать обузой для государства и рынка

Новая трактовка системы защиты дольщиков вызывает множество вопросов

Тэги: долевое строительство, дольщики, защита


Очевидно, что, чтобы защитить интересы всех участников рынка долевого строительства жилья, нужны государственные гарантии. Но должны ли эти гарантии стать бременем для бюджета страны или существуют иные механизмы вернуть доверие к отрасли? Именно этот вопрос фактически и должны решить сегодня участники парламентских слушаний, организованных в Государственной думе комитетом по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.

Дискуссия депутатов, чиновников, участников рынка по теме «Совершенствования способов обеспечения исполнения обязательств застройщиков по договору участия в долевом строительстве: цели законодательной реформы и пути ее реализации» является продолжением выполнения поручений президента РФ правительству от 17 мая 2016 года. Тогда Владимир Путин говорил о необходимости совершенствования системы гарантий для дольщиков. В результате был создан компенсационный фонд долевого строительства.

Сейчас речь идет о формате работы этого государственного компенсационного фонда, призванного решать проблемы в случае банкротства застройщика: фонд должен либо вернуть дольщику деньги, либо взять на себя достройку дома. 214-й Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусматривает, что договор участия в долевом строительстве должен содержать способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств по договору. Таких способов два – банковское поручительство и страхование гражданской ответственности застройщика. Но в то же время по закону на застройщика может быть возложена обязанность по отчислению в государственный фонд обязательных платежей в размере не свыше 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома.

Однако складывается ощущение, что в процессе долгих обсуждений по формату работы фонда было утрачено самое главное – то, ради чего он создается. По сути, компенсационный фонд должен окончательно закрыть проблемы обманутых дольщиков. Сейчас число тех, кого обманули недобросовестные застройщики, с учетом членов их семей приближается, по некоторым оценкам, к четверти миллиона человек. Региональные власти как могут пытаются решить их вопросы, но вернуть всем потерянные деньги или достроить каждой несчастной семье квартиру им не под силу.   Очевидно, что, как и с обманутыми вкладчиками в свое время, проблема обманутых дольщиков может быть решена только на государственном уровне.  По экспертным оценкам, львиная доля обманутых дольщиков возникла до введения институтов гарантий на рынке долевого строительства. Некоторые семьи ждут свои квартиры более 10 лет. Но организаторы фонда уже заявили, что он не будет нести ответственность перед дольщиками, пострадавшими до создания компенсационного фонда. У самих дольщиков может возникнуть справедливый вопрос: если правительство готово из бюджета компенсировать убытки новых пострадавших, то почему оно не делало этого раньше, когда страна еще не находилась в условиях экономического кризиса и денег в казне было больше?

Участники рынка – строители, банки, страховщики – отмечают, что сама идея создания компенсационного фонда является важным шагом. Финансовым институтам нужен финансовый резерв. Застройщики надеются на увеличение спроса на квартиры. Однако вместо того, чтобы стать катализатором развития долевого строительства, компенсационный фонд прямо на глазах превращается в угрозу для самого существования строительного рынка, выпустив из рассмотрения судьбы людей.

Чиновники выступили со своим проектом реализации поручения президента страны, предлагая кардинально поменять систему. Ответственность за деятельность фонда фактически возлагается на правительство, которое назначает руководителя фонда и разрабатывает методики его деятельности, в частности, размера оброка с застройщиков. Складывается впечатление, что все, что интересует Минстрой как автора проекта, – это введение еще одного квазиналога, ставящего под вопрос смысл создания компенсационного фонда, в ситуации, когда почти четверть миллиона человек до сих пор не может получить свои оплаченные квартиры.

Такая новая трактовка системы защиты дольщиков со стороны Минстроя вызывает множество вопросов и у участников рынка, и у экспертов из Академии наук и администрации президента. Один из них – на кого ляжет бремя выплат дольщикам в случае банкротств застройщиков после принятия нововведений, но до того, как фонд наберет необходимый бюджет? Вопрос в принципе риторический, так как очевидно, что дефицит государственного фонда должен будет возмещаться из бюджета.

Вряд ли подобное предложение приведет в восторг Министерство финансов, но главное, что оно грозит и серьезными социальными обострениями. Но еще больше законопроект Минстроя вызывает вопросов у участников рынка, и прежде всего самих строителей, о которых он, кажется, должен тоже позаботиться.

Сегодня застройщик может начать строительство, получив гарантии банка или застраховав риски в страховой компании. И здесь у него есть возможность выбора. А в новой конструкции государственный фонд, по замыслу чиновников, будет монопольно определять, кого пускать на рынок, а кого нет. Причем методика допуска еще только будет разрабатываться правительством после принятия закона, а, следовательно, до ее появления долевой рынок просто встанет. Причем необходимо отметить, что детальный аудит реального состояния и деятельности застройщиков, число которых составляет несколько тысяч, потребует организации специальных служб и дополнительных расходов в рамках деятельности фонда и привлечения дополнительных экспертных ресурсов, что просто не предусмотрено законом и бюджетом.

Также лишь после принятия закона чиновники возьмутся разрабатывать методику определения размера отчислений в фонд. И это также вызывает вопросы. В частности, сейчас законом определено, что застройщик должен отчислять не более 1% от стоимости строительства. С одной стороны, заявляется, что бюджет фонда, таким образом, должен составить около 15 млрд руб. Но, по оценке специалистов, этого хватит на достройку 20–30 многоквартирных домов, тогда как сейчас уже недостроены сотни зданий. Таким образом, несопоставимость ожиданий и реальных потребностей уже привела к появлению прогнозов о том, что реальная ставка отчислений застройщиков в фонд должна будет составить от 3 до 6%. Она может достичь и 10%, при которых долевое строительство просто перестанет существовать как нерентабельное, но ограничений на максимальный сбор с застройщика в компенсационный фонд законопроект Минстроя не предусматривает.

Участники рынка отмечают, что вместо введения фактически новых поборов для бизнеса необходимо сделать фонд инструментом для развития строительства. Например, снизить до 20% норму резервирования для кредитов под строительные проекты, застрахованные в фонде. Было бы целесообразно, если бы участники парламентской дискуссии обратились к Банку России за предложениями по изменениям в проект закона о компенсационном фонде, которые позволят снизить нормативные требования к резервированию.

Также эксперты предлагают использовать в работе фонда накопленный опыт. Как отмечает президент Ассоциации российских банков Гарегин  Тосунян: «Так как это является в чистом виде коммерческим риском, финансовые организации являются полностью заинтересованными в качественной селекции застройщиков». Аналогичный акцент ставит и «Деловая Россия» в своих предложениях. Бизнес-сообщество подчеркивает — используя накопленный опыт, фонд мог бы накапливать ресурсы, а не обращаться к государству и добросовестным застройщикам за регулярным их пополнением.

Участники рынка отмечают, что наличие множества методик с непонятными на стадии принятия закона требованиями к застройщикам предоставляет чиновникам множество возможностей трактовать закон. А Минстрой предлагает еще внести изменения и в закон о банкротстве, в соответствии с которыми застройщика можно будет признавать банкротом по ускоренной процедуре лишь по инициативе компенсационного фонда. И тут можно предположить, что подобный подход уже прямо противоречит духу поручения президента о защите интересов добросовестных застройщиков и дольщиков, так как ведет не только к росту государственных затрат, но и увеличению коррупции и рейдерским захватам в сфере строительства. Понятно, что количество дольщиков без квартир в такой ситуации только увеличится.

И «Деловая Россия», и Ассоциация российских банков подчеркивают, что создание государственного компенсационного фонда является, безусловно, важной частью системы защиты дольщиков. Но фонд сыграет свою роль и не станет обузой для государства, застройщиков, а главное, для дольщиков, которым важно, чтобы цены на строительство жилья не росли, лишь если относиться к нему как к инструменту развития рынка долевого строительства, призванному решить накопленные проблемы и способствующему снижению затрат строителей, а значит, увеличению доступности жилья.  


Оставлять комментарии могут только авторизованные пользователи.

Вам необходимо Войти или Зарегистрироваться

комментарии(0)


Вы можете оставить комментарии.


Комментарии отключены - материал старше 3 дней

Читайте также


Граждане еще не скоро разберутся, что такое эскроу

Граждане еще не скоро разберутся, что такое эскроу

Анатолий Комраков

Ввод безопасного строительства растягивается на несколько лет

0
1457
Глава Иркутской области возмущен попытками СМИ дестабилизировать обстановку в регионе

Глава Иркутской области возмущен попытками СМИ дестабилизировать обстановку в регионе

Денис Беляков

Сергей Левченко призвал журналистов соблюдать профессиональную этику

0
1090
Как строить по методам Чиковани

Как строить по методам Чиковани

Евгений Писарев

Приведет ли переход на эксроу-счета к стабильности на девелоперском рынке

0
723
Московская область к эскроу готова

Московская область к эскроу готова

Георгий Соловьев

Новая система покупки квартир в строящихся домах позволит избежать появления обманутых дольщиков

0
3590

Другие новости

Загрузка...
24smi.org