Анастасия Башкатова
У некоторых застройщиков именно на рассрочку приходится уже от 50 до 60% продаж.
Фото Александра Артеменкова/PhotoXPress.ru
Покупатели и застройщики нашли свой ответ на проблему недоступной рыночной ипотеки и ужесточившихся условий для льготных займов. Этим ответом стал механизм рассрочки, а также оплата части сделок наличными, что можно считать взаимосвязанными процессами. По оценке ДОМ.РФ, за шесть месяцев этого года доля продаж с применением ипотеки сократилась почти на 20% по сравнению с прошлогодними значениями, а доля продаж в рассрочку и за наличные выросла более чем в полтора раза. Центробанк (ЦБ) уже сообщил о своей обеспокоенности популярностью альтернативных способов покупки жилья.
Вне зависимости от выстраиваемых регуляторами барьеров участники рынка, желая друг с другом взаимодействовать, всегда найдут альтернативные способы достижения цели.
С одной стороны, есть потенциальные покупатели жилья, которые не хотят и не могут в разы переплачивать посредникам по баснословным кредитным ставкам. С другой стороны, есть застройщики, которым для нормального функционирования их бизнеса необходимо обеспечивать спрос. Механизмом, который вместо ипотеки помогает и тем и другим решать свои задачи, теперь стала прежде всего рассрочка.
По оценке ДОМ.РФ, которая приводится в новом еженедельном аналитическом отчете, за шесть месяцев этого года доля продаж в ипотеку (по сумме) упала до 63% с 77% в 2024 году. А доля продаж в рассрочку и за наличные за тот же период выросла с 23 до 37%. При этом доля именно рассрочки составила 14,8%, следует из отчета.
Аналитики ДОМ.РФ оценивают объем рассрочек, рассчитывая ту долю средств, которые еще не поступили на счета эскроу, хотя в договорах долевого участия они указаны (эскроу-счет – специальный счет, на котором банк в рамках проектного финансирования замораживает средства покупателя, и полноценный доступ к этим средствам для продавца или исполнителя работ открывается, когда он выполнит обязательства и подтвердит это документально; такой счет внедрен для безопасного проведения сделок на рынке недвижимости).
Но, как можно полагать, приведенные данные недостаточно полно отражают ситуацию на рынке. Потому что при рассрочке деньги от покупателя могут идти – и чаще всего как раз так и происходит – напрямую застройщику, минуя банковский контроль (эскроу-счета в этом случае как раз редкость).
По опросу крупнейших застройщиков, на который ссылается Центробанк, сейчас рассрочку можно назвать одним из основных способов оплаты. В первом квартале этого года ее доля в сделках купли-продажи жилья на первичном рынке составила около 40%, тогда как в предыдущие годы она не превышала 10–20%, сообщил ЦБ.
А по данным опрошенных «НГ» экспертов, у некоторых застройщиков сразу после отмены массовой льготной ипотеки доля рассрочки выросла еще больше – уже до 50–60% от продаж.
«Основные отличия рассрочки и ипотеки состоят в том, что покупатель недвижимости при рассрочке заключает договор напрямую с застройщиком, а при ипотеке – с банком. Причем если некоторое время назад рассрочка предоставлялась до срока ввода объекта в эксплуатацию, то на сегодняшний день она расширена и на более длительный срок», – пояснила руководитель департамента аналитики «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева.
Рассрочка на покупку квартиры может быть как с комиссией в виде начисляемых после уплаты первоначального взноса процентов на остаток задолженности, так и без комиссий и процентов, когда стоимость квартиры делится равными частями на весь срок договора.
Но, как пояснили опрошенные «НГ» эксперты, даже при рассрочке с процентными платежами ставки все равно оказываются заметно ниже, чем в случае с рыночной ипотекой, зависящей от ключевой ставки ЦБ: в пределах 10%. Это существенное преимущество. К другим преимуществам управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов отнес отсутствие влияния таких сделок на кредитную историю покупателя.
|
|
Строители пытаются простимулировать спрос в том числе необычными вариантами рассрочки. Фото РИА Новости |
Главная же финансовая трудность при рассрочке состоит в том, что первоначальный взнос должен быть существенно выше, чем допускается при ипотеке. Кроме того, рассрочка предполагает очень сжатые сроки погашения задолженности – несколько лет, а не десятилетий, как при ипотеке. Так выглядит ситуация в целом.
И, судя по всему, именно такие условия приводят к тому, что рассрочка наиболее часто сейчас используется при покупке жилья бизнес-, премиум- и элит-класса. О такой тенденции рассказал в интервью Интерфаксу замгендиректора госкорпорации ДОМ.РФ Максим Грицкевич.
«Рассрочка удобна тем покупателям, у которых есть стартовый капитал и стабильный доход: зарплата, бизнес, депозит. Часто ее выбирают те, кто уже владеет другим объектом, находится в процессе продажи, но не хочет упустить понравившуюся квартиру», – пояснила гендиректор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» Юлия Усачева.
Хотя, и это важное замечание, на рынке недвижимости сейчас можно встретить буквально ассорти из разных предложений застройщиков, зазывающих клиентов: одни оказываются наиболее выгодными с точки зрения первоначального взноса, другие – по срокам погашения и гибкости графика, а третьи – с точки зрения тех преференций, которые могут дополнительно предоставляться определенным категориям покупателей.
Наконец, возможны гибридные варианты, когда уже на завершающей стадии погашения задолженности перед застройщиком клиенты все-таки обращаются в банк для оформления ипотечного кредита на оставшуюся, меньшую часть суммы. «Есть даже такие схемы, при которых застройщик предлагает рассрочку специально для женщин, планирующих перейти затем на семейную ипотеку», – говорит Усачева.
При этом, по замечанию экспертов, массовый сегмент тоже вовсе не чужд схем с рассрочкой. «В сегменте масс-маркета чаще всего рассрочка берется с расчетом, что позже получится оформить остаток через ипотеку, когда ставки снизятся. Это ключевое отличие от премиум-сегмента, где рассрочку выбирают осознанно, чтобы сохранить ликвидность. Люди держат деньги на депозите или в финансовых инструментах, которые приносят доход, и постепенно гасят стоимость квартиры», – обратил внимание Анохин.
Но, как и в случае с преференциями, при рассрочке могут сильно варьироваться в том числе ограничительные меры, штрафы, пени. По словам доцента РЭУ им. Г.В. Плеханова Марии Ермиловой, также может быть ограниченный перечень недвижимости, которую можно приобрести в рассрочку. Могут возникать иные дополнительные расходы, которые увеличат общую стоимость сделки. «Это надо сразу уточнять у продавца», – предупредила Ермилова.
Формально рассрочка кажется проще и выгоднее. «Но именно это и превращает ее в источник проблем, – предупредил при этом юрист, эксперт по недвижимости, риелтор Вадим Рукомойников. – Стоимость квартиры, продаваемой в рассрочку, обычно выше, чем при ипотеке. Продать такую квартиру потом сложно: она переоценена. Если возникли трудности с оплатой, никто не предложит рефинансирование. Чаще всего последует штраф или расторжение договора. А в случае банкротства застройщика можно остаться и без квартиры, и без денег».
Так что по факту рассрочка – это не альтернатива ипотеке, а ее временная замена или даже, если цитировать некоторые комментарии дословно, «подмена, вызванная кризисом доступности кредитования», это «временный компромисс», «костыль».
«Когда ипотека становится недоступной, покупатели хватаются за рассрочку. Это естественная реакция: ставки выше 25% годовых, а жилье нужно. Но рассрочка – не инструмент роста, а экстренная мера, чтобы не остановились продажи», – пояснил гендиректор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев. Эксперты ожидают, что доля рассрочек в структуре сделок должна затем снизиться. Произойдет это по мере снижения ключевой ставки и повышения доступности ипотеки, считает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.
Центробанк, в свою очередь, ранее уже высказался об опасениях по поводу растущей популярности рассрочки. «Поскольку застройщики, как правило, не оценивают уровень платежеспособности покупателя при предоставлении ему рассрочки, распространение такой практики увеличивает риски закредитованности граждан», – пояснили в ЦБ.
Те покупатели, которые рассчитывают перейти затем на ипотеку, на самом деле рискуют столкнуться с отказом банка в предоставлении кредита или со сложностями в обслуживании кредита, если, например, ставки по рыночной ипотеке не опустятся до комфортного для них уровня.
«При покупке жилья в рассрочку граждане находятся в более уязвимом положении, чем заемщики по ипотечным кредитам, – уверяет ЦБ. – Например, не могут воспользоваться механизмом кредитных каникул, а также мерами господдержки для погашения части задолженности по рассрочке».
Помимо рисков для потребителя есть риски как для самих застройщиков, так и для банковской системы, отметили в ЦБ. Они связаны с тем, что покупатель может отказаться от договора по предоставлению рассрочки или будет не способен ее погашать.
О чем при этом финансовый мегарегулятор не сообщил – так это о том, что толчком для распространения подобного механизма на рынке стала денежно-кредитная политика самого регулятора.
