Виктор Зубик
Фото агентства городских новостей "Москва"
Российский рынок ипотеки вступает в новую фазу развития. Если прошедшее десятилетие ознаменовалось доступными ставками и агрессивной поддержкой со стороны государства, то сегодня ситуация изменилась кардинально. С одной стороны, рынок постепенно выходит из зоны перегрева, с другой – сталкивается с новыми вызовами и необходимостью искать устойчивые формы роста. Но прежде всего стоит признать очевидное: эпоха сверхдешевой ипотеки завершена. «Вертолетные деньги» для всех в форме льготных ставок уровня 6% и ниже, которые долгое время поддерживали спрос на жилье в России, уходят в прошлое.
Массовые государственные программы, стимулировавшие ипотечный рынок, сворачиваются или существенно сокращаются: с 23 декабря 2023 года начало действовать ограничение «одна льготная ипотека в одни руки», через полгода не стало льготной ипотеки – 2020, с 1 августа 2024 года Москва и Санкт-Петербург с областями были исключены из программы IT-ипотеки. А сейчас, летом 2025 года, всерьез рассматривается ограничение действия программы семейной ипотеки «по прописке».
Сегодня речь идет уже не о доступности ипотечных инструментов для всех, а об адресной поддержке отдельных категорий граждан: многодетных семей, участников СВО, молодых родителей. Эта трансформация закономерна. На фоне высокой ключевой ставки и инфляционных ожиданий сохранять массовые субсидии становится все менее рентабельно для бюджета. Более того, продолжение таких программ способствовало бы дальнейшему раздуванию «пузыря» на рынке новостроек, что противоречит текущей экономической политике государства, направленной на сдержанное охлаждение потребительского кредитования.
Рынок жилья постепенно возвращается к рыночным механизмам ценообразования и кредитования. Это делает ипотеку менее доступной для массового покупателя, но закладывает фундамент для более устойчивого и зрелого развития в будущем.
Перспективы ипотечного рынка напрямую зависят от ключевой ставки Центрального банка. В текущих экономических условиях ее снижение возможно, но будет носить исключительно плавный и осторожный характер. К концу 2025 года ключевая ставка может опуститься до 18–19%, что позволит ипотечным кредитам закрепиться на уровне около 22% годовых.
Дальнейшее снижение возможно лишь при устойчивой макроэкономической стабилизации и замедлении инфляции. В таком случае к концу 2026 года ключевая ставка может приблизиться к уровню 13%, а ставки по ипотеке – к диапазону 15–16%. Однако возврат к докризисным значениям 6–9% в обозримой перспективе маловероятен.
Это означает, что ипотека будет оставаться дорогим инструментом финансирования жилья, особенно на фоне снижения доходов населения и роста стоимости недвижимости в ключевых агломерациях.
Финансовые организации уже сейчас демонстрируют повышенную избирательность в вопросах выдачи ипотеки. Банки стали гораздо аккуратнее относиться к рискам, особенно в сегменте субсидированных программ, если они не связаны с их собственными девелоперскими структурами.
Сегодня ипотека часто выдается в связке с конкретными застройщиками и конкретными проектами, где риски контролируются банком на всех этапах: от проектного финансирования до продаж готовых объектов. Независимые сделки, особенно в регионах и на вторичном рынке, становятся менее привлекательными для банков с точки зрения рентабельности и риска. Это относится не только к рыночной ипотеке, но и к льготной. Например, доля отказов по самой распространенной программе – семейной ипотеке – держится на высоком уровне и даже в самых лояльных банках достигает трети от заявок. В некоторых топовых банках этот показатель составляет почти 100%. Это сужает возможности потребителей и ставит под вопрос прежнюю модель массового ипотечного стимулирования спроса.
В новых условиях ключевую роль начинают играть долгосрочные накопительные стратегии. Без широкой государственной поддержки ипотека становится недоступной для значительной части граждан, особенно в крупнейших мегаполисах с высокой стоимостью жилья.
На первый план выходят инструменты, позволяющие формировать первоначальный капитал: от накопительных депозитов и целевых инвестпродуктов до корпоративных программ накоплений и индивидуальных инвестиционных счетов (ИИС) нового поколения. Рост интереса к этим инструментам логичен: в условиях дорогой ипотеки и высокой ключевой ставки для многих россиян накопить на первый взнос становится проще, чем обслуживать дорогой кредит на длительном горизонте.
Но это не единственный путь. Многое зависит от стратегии и личных обстоятельств. Для кого-то более правильной стратегией будет покупка той недвижимости, которую он может позволить в данный конкретный момент (вместо, например, аренды) с последующим переходом на более дорогой вариант: больше площадь, ближе к центру. Это тоже модель накопления, но не в рублях, а в «бетоне».
Еще один инструмент, который в последний год получил большую популярность, – это рассрочка: ее активно продвигают застройщики и блогеры. Однако нужно трезво оценивать собственные возможности и риски, поскольку за умеренными ежемесячными платежами часто скрывается не только значительное удорожание объекта недвижимости, но и необходимость в какой-то не столь отдаленный момент найти крупную сумму для погашения рассрочки или чувствительного промежуточного платежа. Рассрочка прекрасно работает в гибридной схеме, когда вся или почти вся сумма лежит на депозите и приносит доход, но становится опасным инструментом для тех, кто едва накопил на первоначальный взнос.
Ожидаемое в среднесрочной перспективе снижение ставок по вкладам и постепенное удешевление ипотеки могут стимулировать новую волну интереса к недвижимости со стороны частных инвесторов. Этот процесс будет происходить постепенно, но уже сегодня очевидно: рынок недвижимости вновь становится привлекательной альтернативой банковским инструментам сохранения капитала.
Особенно это касается объектов с высокой инвестиционной привлекательностью. Для таких покупателей квартира опять становится не только решением жилищного вопроса, но и способом сохранить и приумножить сбережения. Это способно частично компенсировать сокращение ипотечного спроса, особенно в тех регионах, где цены остаются стабильными или показывают рост. И здесь на первый план выходит правильный подбор объекта недвижимости – будь то вторичный рынок или новостройки, поскольку в условиях дорогой ипотеки и переформатирования стимулирующих программ ожидать столь же бурного роста цен, как в предыдущие годы, не стоит (при этом падение цен – тоже не базовый сценарий).
