Игорь Наумов.
Дорога к ипотечному кредиту никому не закрыта.
Фото PhotoXPress.ru
Среди покупателей жилья по ипотеке растет доля граждан старше 50 лет – отмечают риелторы. Такое старение ипотеки в России объясняется тем, что банки более охотно выдают кредит, если первоначальный взнос превышает 50% стоимости новой квартиры. А это, как правило, сделки с продажей старого жилья, в которых участвуют далеко не молодые люди. Есть среди заемщиков предпенсионного возраста и те, кто надеется получить доход от сдачи жилья.
На днях Национальное объединение строителей предложило создать строительно-ипотечный банк, который бы взял на себя все функции по финансированию рынка жилищного строительства. Благодаря этому, может быть, удастся снизить ставки по ипотеке для потребителей до 4–6% годовых, что станет ощутимой поддержкой для россиян, которые посредством жилищных кредитов пытаются решить свой квартирный вопрос. «Суть нашей идеи в том, чтобы все разнонаправленные госпрограммы были саккумулированы в одном банке, в одном центре принятия решений. Его задача – поддерживать и застройщиков, и обычных граждан, которые берут на свои нужды ипотеку. Это решение позволит все ресурсы государства направить на поддержку покупательского спроса, на поддержку потребителя», – пояснила «НГ» председатель ревизионной комиссии Национального объединения строителей Любовь Аристова.
По ее мнению, правительству надо определиться: либо поддерживать граждан при покупке жилья в ипотеку, либо обеспечивать сверхприбыль. «Сегодня нужно административными мерами ограничить наценку банков, получающих денежные средства по программам государственных Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и ВЭБа в размере 1,5–2%, что позволит снизить ставку по ипотечным кредитам до 8–10%», – предлагает Аристова.
Инициатива строителей совпала по времени с разносом министрам, который устроил президент Владимир Путин на недавнем совещании по проекту трехлетнего бюджета. Досталось министрам и за медленно развивающиеся программы социальной ипотеки. «Вот эти пункты в указах просто не выполнены. Никаких предложений не сформулировано», – заявил глава государства.
Между тем именно снижение процентной ставки по ипотеке до щадящего уровня разрешит проблему социальной ипотеки. При снижении ставки по кредиту естественно снизится и сумма ежемесячного платежа, что позволит гражданам с невысокими доходами рассчитывать на получение ипотечного кредита.
Пока же строителям и банкирам грех жаловаться: ведь объемы кредитования растут. По данным АИЖК, с начала года объем выдачи ипотеки увеличился в 1,6 раза в денежном выражении и в 1,5 раза – в количественном. Несмотря на то что средневзвешенная ставка по кредитам находится на высоком уровне – 12,2% и до конца года скорее всего поднимется до 12,5%, аналитики ждут рекордных объемов выдачи кредитов. Если по итогам прошлого года совокупный объем выдачи ипотеки в России составил 713 млрд. руб., что является лучшим показателем для нашей страны, то в этом году вполне может быть достигнут и символический рубеж в 1 трлн. руб.
«В 2012 году ипотечный рынок демонстрирует рекордные показатели по продажам. Мы прогнозируем сохранение позитивных тенденций и в дальнейшем. При отсутствии потрясений тренд высокого спроса на ипотеку сохранится», – говорит вице-президент ВТБ24 Георгий Тер-Аристокесянц. По его мнению, рост объемов жилищного кредитования обеспечен стабилизацией экономической ситуации в России, а также отложенным спросом и действием программ господдержки. Но развитие ситуации зависит от внешних факторов: от положения на международных финансовых рынках и от спроса на российский экспорт. «При отсутствии макроэкономических шоков средняя процентная ставка не превысит 12,5% годовых», – считает Тер-Аристокесянц.
Начальник управления Абсолют банка Антон Павлов разделяет мнение коллег о благоприятной ситуации на рынке. По итогам первых восьми месяцев 2012 года российский ипотечный рынок демонстрирует уверенный рост, хотя в четвертом квартале темпы прироста выдач будут ниже, чем в начале года. Позитивная в целом ситуация обусловлена прежде всего хорошей базой прошлого года, говорит он. До конца года ожидается сдержанный рост ставок по ипотеке. Прогноз Павлова – до 12,4–12,5%. «Заметным трендом 2013 года станет рост спроса на ипотечные программы на первичном рынке жилья. Если на конец 2011 года доля таких кредитов составляла 16% в общем ипотечном портфеле, то сейчас есть основания полагать, что 2012 год мы закончим с показателем в 22% и эта тенденция сохранится в следующем году», – отметил эксперт.
Сегодня российская ипотека доступна в основном тем, у кого уже есть актив в виде квартиры, но не хватает средств для покупки более просторного жилья. В такой ситуации остается рассчитывать на кредит в банке. По словам руководителя департамента компании «НДВ-недвижимость» Светланы Бириной, этот вариант весьма популярен – до 20% подобных покупателей становятся ипотечными заемщиками. По статистике, чаще всего им требуется кредит в размере около 3,8 млн. руб. Поскольку эта категория покупателей оплачивает своими деньгами более половины стоимости новой квартиры, банки охотно кредитуют их, и даже на более выгодных условиях.
При этом участники рынка фиксируют перемены в персональном составе ипотечных заемщиков. По данным компании «Инком-недвижимость», на вторичном рынке жилья Москвы множится число участников ипотечных программ старше 45–50 лет. Количество клиентов предпенсионного возраста за лето выросло на треть. Эксперты объясняют тенденцию в том числе планируемой в России пенсионной реформой. Опрос Левада-Центра показал, 42% россиян считают, что эта реформа приведет к ухудшению положения пенсионеров. Поэтому многие граждане мечтают купить квартиру с помощью ипотеки, чтобы после выхода на пенсию сдавать ее внаем, получая тем самым прибавку к пенсии. Впрочем, нынешние высокие ставки по банковским вкладам делают покупку жилья для сдачи в аренду практически бессмысленной. Несложно подсчитать, что если положить в банк, скажем, 5 млн. руб. под 8–9% годовых, то в качестве процентов можно получать больше 30 тыс. руб. в месяц. А сдать однушку за такую сумму, как правило, невозможно.
