Индивидуальное строительство обвалилось вслед за сектором многоквартирных домов

Глава Минстроя Ирек Файзуллин рассказал депутатам о проблемах с возведением новых домов. Фото РИА Новости

Улучшение жилищных условий населения – один из факторов, потенциально способных помочь в преодолении демографического кризиса. Первое требование – жилья нужно строить все больше, причем комфортного и качественного. Второе требование – жилье должно быть доступно для потенциальных покупателей, для семей, о многодетности которых заботится правительство. Но и с тем, и с другим проблемы. Минстрой сообщил об обвале выдачи новых разрешений на строительство сразу на четверть в годовом выражении. Причем по итогам полугодия в стране сократилось строительство уже не только многоквартирных домов (МКД), но и частных, а это крайне негативный результат для всей отрасли.

Выступая в Госдуме, глава Минстроя Ирек Файзуллин сообщил, что сегодня на каждого гражданина РФ в среднем приходится 29,4 кв. м жилья. С 2019 года благодаря реализации профильного нацпроекта обеспеченность жильем выросла на 3,3 кв. м. Но это промежуточный результат. К 2030 году показатель должен достичь 33 кв. м на человека. Для этого нужно построить еще более 600 млн кв. м жилья.

Однако сейчас отрасль жилищного строительства переживает тяжелый период. О явном ухудшении ситуации еще до выхода статистики по вводу в строй жилья экспертам сигнализировали косвенные и опережающие индикаторы. «Например, в мае сократилось производство цемента (на 10,7% в годовом сопоставлении) и большинства других строительных материалов», – сообщили эксперты Института народнохозяйственного прогнозирования РАН.

Также экономисты сослались на данные РЖД, согласно которым за первое полугодие 2025-го значительно сократилась погрузка строительных грузов (на 19,5% в годовом выражении), черных металлов (примерно на 17% год к году) и цемента (на 15% год к году).

И теперь спад подтвержден статистикой Росстата. В первом полугодии 2025-го ввод жилья снизился на 2,4% в годовом выражении – до 52,2 млн кв. м. В том числе в июне было построено 7,5 млн кв. м жилья – спад на 22% по сравнению с июнем 2024-го.

Противоречия нарастают как в секторе многоквартирных домов, так и индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В течение первого полугодия в стране было введено в строй 14,9 млн кв. м жилья в МКД – это почти на 5% меньше, чем год назад. Зато в июне построено 3,3 млн кв. м МКД – рост сразу на четверть в годовом сопоставлении.

Правда, такой июньский скачок опрошенные «НГ» эксперты назвали всего лишь краткосрочным эхом прошлых лет, завершением строительства начатых ранее крупных объектов. Тогда как новые проекты сейчас пробуксовывают, о чем сообщают и в Минстрое. Выдача новых разрешений на строительство жилья в России на 1 июля 2025 года снизилась до 2,3 тыс., или 18 млн кв. м, что на 24% меньше аналогичного периода прошлого года. Как сообщил депутатам Файзуллин, это самый низкий показатель с 2020 года и по количеству, и по метрам.

Выдача разрешений на строительство жилья в России значительно сократилась. Фото PhotoXPress.ru

Напомним, по итогам 2024 года на ИЖС приходилось почти 60% от всего построенного в стране жилья. В отдельные кварталы 2024-го эта доля была еще больше. Фактически российская жилищная отрасль уже давно держится на плечах индивидуальных застройщиков: именно они, а не строители многоквартирных домов обеспечивали рекорды, которыми время от времени хвалились в правительстве.

В этом году доля ИЖС продолжает превышать долю МКД. Но проблема в том, что ИЖС само по себе тоже больше не растет. Хотя, возможно, это временно. 

«Частные дома обычно строятся значительно быстрее. Так что изменения в конъюнктуре в секторе ИЖС проявляются быстрее. А с 2025 года этот сегмент перешел на проектное финансирование. Пока отрасль только адаптируется к новому механизму», – пояснил «НГ» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Проектное финансирование предполагает наличие специального эскроу-счета, на который покупателем перечисляются средства, но продавцу или, например, застройщику, нанятому покупателем, они передаются только после выполнения определенных условий, завершения проекта. Механизм проектного финансирования действует на рынке новостроек с 2019 года, с этого года он распространяется на ИЖС. Наличие такого счета необходимо для оформления ипотеки на частный дом.

Сказались и другие обстоятельства – среди них инфляция стройматериалов. Как пояснила «НГ» начальник отдела компании «Инком-Недвижимость» Татьяна Максимова, формат ИЖС более чувствителен к росту цен на стройматериалы, тогда как оптовый рынок для большого, многоквартирного строительства, по ее уточнению, все же более стабилен.

В правительстве постоянно сообщают о том, что улучшение жилищных условий населения и повышение доступности жилья – это стратегические задачи, от которых напрямую зависит преодоление кризисных демографических тенденций. 

Среди факторов, влияющих сейчас на доступность жилья, Файзуллин выделил инфляцию, санкционные ограничения, стоимость ресурсов, рост зарплат, затраты по сопутствующему возведению социально-культурных объектов и реальные доходы населения.

Также министр упомянул ключевую ставку Центробанка. Что объяснимо, ведь она диктует свои условия как рынку ипотечного кредитования (сейчас ставки по рыночной ипотеке запретительные), так и правительству, разрабатывающему льготные программы: чем выше ключевая ставка Центробанка, тем больше приходится выделять средств из бюджета на компенсацию разницы между рыночной и льготной ставками.

И это не просто чувствительные суммы, а еще и такие затраты, которые нужно обеспечивать на протяжении длительного периода – десятилетий. Так что вполне логично, что в определенный момент в стране свернули программу массовой льготной ипотеки и пересмотрели параметры более адресной семейной ипотеки.

Теперь в правительстве готовятся к еще одной процедуре. Планируется оценить, как действующие жилищные программы в принципе влияют на рождаемость, и, исходя из этого, затем решить, что нужно донастроить. Об этом сообщила на правительственном часе в Госдуме вице-премьер Татьяна Голикова. Причем и в этом случае финансовая составляющая тоже сыграла не последнюю роль. Как отметила Голикова, в отдельности все жилищные программы существуют, функционируют, их много, и денег выделяется на них тоже много. Но результат, судя по всему, ведомствам не очевиден.

По данным Голиковой, за весь период существования материнского капитала около 3,1 трлн руб., которые семьи использовали из этого капитала на улучшение жилищных условий, были направлены именно на ипотеку. «При этом все говорят, что это не работает, количество квадратных метров на семью, на человека в семье или на то, что можно приобрести за материнский капитал, – шесть с половиной квадратных метров, – сообщила вице-премьер (цитата ТАСС). – Понятно, что это не стимулирует».

В дополнение к этому только на семейную ипотеку в 2024 году было потрачено около 1 трлн руб. «Нам очень важно здесь совместно принять меры, которые бы уточняли порядок предоставления семейной ипотеки так, чтобы она реально влияла на рождаемость», – пояснила Голикова. Это должно касаться и иных программ жилищной поддержки.