Цены на жилье нащупали дно

Застройщики и риелторы рассчитывают на осенний рост цен на новостройки.
Фото Григория Тамбулова (НГ-фото)

Не исключено, что длящийся почти год период снижения цен на столичную жилую недвижимость близок к окончанию. На прошлой неделе, впервые с февраля, было отмечено повышение средней цены предложения, сообщает аналитический портал irn.ru. Это событие позволило экспертам сделать предположение, что рынок сменил до сих пор однозначно понижательный тренд на тенденцию к колебаниям цен. Иными словами, продавцы и покупатели квартир либо нащупали дно, ниже которого цены не будут уже значительно опускаться, либо близки к этому.

Последний раз средняя цена предложения выставленных на продажу квартир повысилась в конце февраля. За неделю с 19 по 26 февраля квадратный метр подорожал на 2 долл., его цена достигла своего максимума – 4222 долл. Тогда редкие аналитики придали тому повышению серьезное значение, так как уже несколько месяцев как на рынке отмечался резкий рост предложения. При этом значительная часть реальных сделок совершалась с дисконтом к цене предложения, о чем прямо заявлялось в объявлениях на продажу фразами типа «торг уместен». Простояв еще неделю на таком же уровне, цены предложения стали плавно снижаться, что означало, что продавцы разуверились даже в теоретической возможности продать квартиры по ранее заявленным ценам.

На прошлой неделе понижательный тренд дал сбой: средняя цена предложения квадратного метра выросла на 3 долл. – до 4059 долл. Это событие еще не означает, что реальные сделки осуществляются именно по таким ценам, покупатели по-прежнему вправе рассчитывать на внушительные скидки, но оно красноречиво говорит о том, что продавцы квартир после более чем полугодовой паузы стали играть на повышение.

Практически на всех сегментах рынка, по данным irn.ru, цены либо прекратили падение, либо выросли. Вопреки усиленно навязываемому застройщиками в последнее время мнению, больше всего подорожали квартиры не в новых домах, а в старых кирпичных пятиэтажках и домах с маленькими кухнями. За неделю их владельцы увеличили цену предложения на 0,2%. Падение цен (на 0,2% за неделю) продолжилось лишь в сегменте квартир, расположенных в сталинских и типовых кирпичных домах.

Сыграть на повышение продавцам квартир позволил увеличившийся в последнее время спрос со стороны покупателей и ожидание его дальнейшего традиционного роста осенью. По словам руководителя аналитической службы «МИАН-агентство недвижимости» Алексея Кудрявцева, «основная актуальная тенденция сегодня – нетрадиционное для летнего периода увеличение покупательской активности. В отличие от большинства месяцев текущего года, в июле зафиксирован резкий рост спроса на новостройки – на 20–30% (по сравнению с июнем), и одновременно отмечено падение спроса в сегменте вторичной недвижимости – на 10%». Произошло также вымывание относительно недорогих вариантов на рынке вторичного жилья. По словам Кудрявцева, предложение на вторичном рынке упало на 10–20%.

Кудрявцев, правда, отмечает, что растет в цене не наиболее дешевое, а более дорогое и качественное жилье. По его оценкам, качественное жилье – кирпичные, монолитные дома, а также улучшенная нетиповая панель – медленно дорожает, типовое жилье – панельные дома стандартных серий П44Т, КОПЭ, П3М и т.п., а также хрущевки и ветхий фонд – постепенно теряют в цене. По его оценкам, эта тенденция в целом сохранится в перспективе, как минимум, нескольких месяцев. Это мнение разделяют и культивируют и другие риелторы и застройщики.

Эксперт компании «Инком-недвижимость» Наталья Селифонова с уверенностью заявила «НГ», что определенный рост цен на рынке прогнозировался с сентября. И вот в середине августа этот прогноз, судя по всему, начал сбываться. «Возможно, люди вернулись из отпусков, возможно, решили больше не откладывать приобретение жилья», – предполагает Селифонова. По ее наблюдениям, сейчас покупатели уже меньше торгуются и получают меньший дисконт, чем еще пару месяцев назад. В июле они могли добиться снижения цены предложения на 3–5%, сейчас этого уже нет, отмечает эксперт.

Руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко считает, что на рынке происходят скорее колебательные движения. Спрос и предложение достигли некоего паритета. Однако в остальном ситуация в августе мало чем отличается от ситуации в конце весны – начале лета. «Средний уровень цен на московское жилье постоянно колеблется в пределах долей процента. Цены нащупали «дно», и сейчас рынок недвижимости постепенно нормализуется, хотя и нет прежнего ажиотажа», – заявил Олег Репченко. Он не прогнозирует дальнейшего снижения цен, так как «в Москве деньги есть, а те покупатели, которым их не хватает, могут рассчитывать на достаточно «лояльную ипотеку».

В то же время у руководителя информационно-аналитического агентства Rway Александра Крапина несколько иное видение ситуации. «Цены на жилье должны соответствовать платежеспособному спросу населения, тогда как сейчас цены на квартиры в столице почти в два раза превышают уровень справедливой цены. Для того чтобы рынок нормально работал, этот показатель не должен быть выше 1,5. Соответственно, цены на жилье в Москве должны еще снизиться», – полагает аналитик. По его мнению, цены будут медленно снижаться до второго квартала 2008 года. Впрочем, Крапин говорит не о ценах предложения, а о ценах реальных продаж, которые учитывают дисконт в процессе торга.